聯(lián)合證券 魚晉華

　　我們對(duì)四個(gè)一線城市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)做了及時(shí)跟蹤。深圳是房地產(chǎn)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，但在剛性需求的支持和開發(fā)商理性定價(jià)策略的影響下，一手住宅的交易量已開始止跌，二手住宅的交易量還有所反彈。廣州數(shù)據(jù)截止到07年11月，基本是價(jià)跌量縮。北京房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，但新房的成交面積也出現(xiàn)了一定下降。上海的調(diào)整幅度，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是交易量，明顯好過(guò)2005年。

　　對(duì)于市場(chǎng)擔(dān)憂的保障性住房加大供給，給商品房市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊問(wèn)題，我們認(rèn)為其影響將是結(jié)構(gòu)性的。相對(duì)而言，中低檔的商品房將面臨經(jīng)濟(jì)適用房，尤其是限價(jià)房的競(jìng)爭(zhēng)，從而有可能遭受較大的影響。我們認(rèn)為政府應(yīng)控制限價(jià)房的供應(yīng)，因其實(shí)質(zhì)屬于對(duì)房?jī)r(jià)的行政干預(yù)，勢(shì)必造成商品房的價(jià)格雙軌格局。我們不應(yīng)該忘記我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期所經(jīng)歷的價(jià)格雙軌制給正常市場(chǎng)秩序造成沖擊的慘痛教訓(xùn)。

　　基于以下分析，我們對(duì)08年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為樂(lè)觀：美元降息帶來(lái)的人民幣將停止加息以及加速升值的預(yù)期，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)；宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)也將促進(jìn)剛性需求的釋放；國(guó)內(nèi)高達(dá)3-4成的房貸首付比例已給予商業(yè)銀行足夠的安全邊際，即使信貸緊縮，銀行仍將有充足的動(dòng)力增發(fā)住房按揭貸款；房地產(chǎn)抵御通脹的財(cái)富表現(xiàn)，使得精明的購(gòu)房人往往在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期買入；而現(xiàn)階段我國(guó)一般家庭擁有的第二套以上房產(chǎn)其實(shí)被賦予了養(yǎng)老、醫(yī)療和失業(yè)保障等更多職能。

　　我們重點(diǎn)跟蹤和推薦的房地產(chǎn)公司，對(duì)應(yīng)08年的PE基本低于30倍，經(jīng)過(guò)前期的大幅下跌，我們認(rèn)為重點(diǎn)公司的估值已充分反應(yīng)不利因素的影響，股價(jià)已到了價(jià)值投資區(qū)域。

　　近期房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧：情況到底有多糟？

　　深圳：尚未走出觀望，但交易量已止跌

　　深圳是本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，因此觀察深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)具有特殊的意義。

　　深圳一手商品住宅的交易量下滑始自07年8月，當(dāng)月的成交僅39萬(wàn)平米，約為上月交易量的75%。但交易量急劇凍結(jié)并創(chuàng)下地量是在07年10月，當(dāng)月成交面積僅15萬(wàn)平米，為07年上半年月平均成交面積的27%。隨后11月和12月深圳一手商品住宅的成交繼續(xù)維持在地量，但相對(duì)于10月的低谷，略有回升，分別達(dá)到18萬(wàn)平米和19萬(wàn)平米。如果以08年1月前26日的交易量推測(cè)，全月的成交面積將繼續(xù)回升到22萬(wàn)平米左右。

　　交易價(jià)格方面，我們以深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公布的月成交金額除以月成交面積計(jì)算全樣本平均房?jī)r(jià)，在10月達(dá)到17350元/平米的最高均價(jià)之后出現(xiàn)環(huán)比下降，其中12月比10月均價(jià)下降9.82%，而1月份前26日的成交均價(jià)比10月份下降15.91%。也即交易價(jià)格尚沒(méi)有出現(xiàn)止跌的跡象。

　　總結(jié)以上我們的觀察，基本可以得出一個(gè)結(jié)論：雖然深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出觀望，但在剛性需求的支持下，交易量已明顯止跌。此外開發(fā)商定價(jià)策略的調(diào)整和新房開盤價(jià)格的走低或許是交易量沒(méi)有繼續(xù)下滑的重要因素。

　　廣州：價(jià)跌量縮