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　　王石PK任志強

　　PK1：房價拐點到來了嗎？

　　王石：同行現在還有很多不同看法，很多人認為中國大的層面需求還是非常硬性的，調整后馬上會反彈。確實這兩年國家政策有這樣的情況，調整一次價格上升一次。但我覺得這次是不同的。一是要清醒的看到消費者已經承受不住了；二是國家的調整不僅僅是對房地產，要把通貨膨脹壓下來，當然房地產首當其沖。

　　任志強：雖然也有所謂的房地產行業的專家、經理人或大腕在夢話“拐點”，但更多表現出的是單個企業或單個經理人的見解和觀點。也許背后還藏著許多并不為大多數人所知的“秘密”，或僅僅是源于這些“秘密”而做“秀”。人類社會并沒有因為至今幾千年仍未能完全消滅蒼蠅而停止前進的步伐，經濟規律更不會因為有幾只蒼蠅在嗡嗡叫就改變固有的運行規律，蒼蠅也不會讓“拐點”出現。

　　PK2：要不要三四年之后再買房？

　　王石：這幾年中國住宅質量一直在改善，如果和10年前、20年前相比有很大的提高，但是和工業發達國家相比，質量上還有很大的缺口，我覺得三四年之后會有比較大的改善。在那個時候去買，不要更多價格去買，因為如果三四年之后你是一個中產階層，你存這么多年錢還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的，市場一定會被懲罰的；不是懲罰消費者，是懲罰房地產發展商，懲罰社會。懲罰當中，高價買了房子的也跟著會貶值。

　　任志強：一個單個企業的生產質量不好，并不等于一個行業的生產質量不好。以企業生產質量為由而號召民眾幾年之后再購房的主張大約是針對于這一單一企業的。確實這個企業生產質量較差、常常發生尚未裝修就新房漏了天的現象，確實這個企業的房子在幾乎所有城市中都不是最好的項目、最優的設計和最佳的建筑，充其量也就只能排在一個中等或中等偏下的技術與質量水平。然而價格并不菲，大可不必去買。但這個企業的情況并不能代表整個市場及所有城市的情況，尤其不能代表那些本已有優秀品牌和高技術、高質量的專門生產高檔產品的企業情況。

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　　冷觀暫時低潮 從分化中掘金

　　金元證券 沈 彤

　　上市房地產公司總體業績亮麗

　　據統計，2007年前三季度，房地產上市公司實現營業總收入738.03億元，同比增長36.08%；實現營業利潤151.88億元，同比增長70.32%；實現凈利潤103.16億元，同比增長78%；行業加權平均每股收益為0.21元，同比增長40%。房地產上市公司中有25家在三季報中宣布全年業績預增在100%之上，萬科預計全年凈利潤增長150%，保利地產預計全年凈利潤增長100%以上。也有部分區域性房地產商有望實現業績的大幅增長，如渝開發公告全年業績預增80倍。預收賬款項目的良好形勢已經保證了房地產行業上市公司的未來業績。

　　據Wind數據統計，三季度末可統計的102家房地產上市公司的預收賬款為989.6億元，同比增長102%。預收賬款在100億元以上的公司有兩家，萬科A000002和保利地產600048分別以287.99億元、104.5億元居于領先地位，合計占據全行業預收賬款的39.66%；預收賬款在1億元以上的公司有61家，占了可比行業內公司的59.8%。

　　優勢集群逐步形成

　　包括物業稅在內的進一步調控措施出臺的可能性尚存，房地產市場受到進一步抑制的不確定性依然沒有消除。我們預計2008年中國房地產行業將進入短暫低潮，由于整合購并，行業集中度會顯著提高，幾大優勢集群將在強者愈強的浪潮中逐步形成。

　　一是具備融資優勢的全國性專業化房地產商。強勢的品牌效應、充足的土地儲備、成熟的管理團隊、豐富的購并經驗、分散的區域開發是其從容應對宏觀調控、在地產業短期低潮中脫穎而出的堅實基礎。如萬科、中國海外、保利地產和中糧地產。

　　二是“1＋1模式”下的房地產兼營商。其它細分行業的穩定增長與房地產的高增長和高波動形成互補，尤其在地產業步入暫時性低潮之時，“1+1”模式的“避風港”作用將特別顯著。如“住宅開發+窗簾線生產”的福星科技、“住宅開發+旅游”的華僑城、“地產開發+漆包線生產”的冠城大通、“房地產＋鐵路建設”的中鐵二局和“房產開發＋工程建筑”的中國武夷。

　　三是區域性房地產開發的龍頭企業。長期的區域專注度、品牌的區域認知度、對區域性住房觀念的充分理解、較高的本地文化融入度、長期積累的本地人脈關系等是其居于區域性房地產開發龍頭地位并足以在該區域與全國性大地產商抗衡的充分保障。如南京的棲霞建設、珠海的華發股份、上海的中華企業、北京的北京城建、天津的津濱發展、重慶的渝開發、深圳的振業。

　　四是物業租賃為主的房地產租賃商。中心區域的位置優勢、優質物業的品牌優勢、優秀物業管理的高端優勢、社區功能齊全的配套優勢等使其保持高出租率而獲得穩定現金流，并同時享受物業持續不斷升值所帶來的潛在利益。如中國國貿、浦東金橋、金融街、陸家嘴。

　　從行業分化中掘金

　　雖然在房地產宏觀調控下房地產上市公司股價已經從最高處有所回落，但內地主要地產上市公司相對靜態估值仍然較高。如果房地產宏觀調控進一步加強，房地產上市公司業績增長勢必低于預期，這種較高的估值則難以維持。因此，我們建議短期回避，冷眼觀察，仔細調研，從行業分化中挖掘具有持續成長能力、財務穩健的公司進行中長期投資。

　　房地產上市公司股價已經從最高處有所回落，但內地主要地產上市公司相對靜態估值仍然較高。考慮到宏觀調控進一步加強，房地產上市公司業績增長勢必低于預期，這種較高的估值則難以維持。建議投資者短期回避，冷眼觀察，仔細調研，從行業分化中挖掘具有持續成長能力、財務穩健的公司進行中長期投資。