表2：《關于促進節約集約用地的通知》重點內容

　　從近六年全國土地購置面積和土地開發面積對比數據看，土地購置面積始終大大高于土地開發面積，即使在2006年國家控制土地供應和房地產商加快開發下土地購置還是超過開發，意味著房地產行業土地儲備量的持續增加，這固然與房地產開發周期較長有關，也是房價、地價大幅上漲狀況下開發商囤積惜售的結果(圖1)。

　　圖1：近六年全國土地購置面積和土地開發面積對比

　　注：2007 年數據截至到三季度末

　　數據來源：國家統計局

　　如果政策得以嚴格執行，迫于土地被收回的壓力，資金鏈相對緊張的房地產行業將不得不面對更高的建安成本。如果全行業不得不加快開發建設速度，房地產供應也會隨之增加，房價上漲速度可能回落。

　　我們認為，部分券商對于政策可能產生的影響過于樂觀。甚至有券商研究員將希望寄托在“政策執行難度較大”上面。有券商研究員在報告中指出“對土地閑置費、增值地價的征收也將伴隨各方博弈，推行難度重重”、“ 開發商可以通過短暫開工——停工——短暫再開工的方法避免繳納土地閑置費”等論調。我們認為，這種論調是荒謬的，也是不負責任的。作為行業研究員，應當客觀分析政策的效果與影響，而不是尋找各種借口與手段去挑戰政策的執行力。

　　展望未來，針對房地產行業的宏觀調控仍將是常態，進一步出臺涉及土地、規劃、信貸、稅收等方面政策的可能性依然較大，但總體來看，保證中小戶型普通住宅供應量的調控思路不會發生根本變化，將在一段時間內保持不變。

　　投資主題：尋找調控下的高增長

　　經過大幅下挫后，地產股估值水平迅速下降。然而，在近期市場的反彈中，地產板塊的走勢相對比較沉重，股價反彈力度有限。展望2008年，多數房地產行業研究員普遍抱以樂觀的預期，認為超配房地產板塊依舊可以獲得超額收益。

　　不過，也有個別券商的研究員給予了房地產板塊短期回避的評級。金元證券研究所所長、房地產行業研究員沈彤博士就是其中為數不多的一位。

　　沈彤認為，盡管房地產上市公司股價已經從最高處有所回落，但內地主要地產上市公司相對靜態估值仍然較高。考慮到宏觀調控進一步加強，房地產上市公司業績增長勢必低于預期，這種較高的估值則難以維持。建議投資者短期回避，在冷眼觀察、仔細調研的基礎上，從行業分化中挖掘具有持續成長能力、財務穩健的公司進行中長期投資。

　　對此，我們的整體判斷是房地產行業長期向好的基本格局沒有改變，但宏觀調控的累積效應會促使行業分化。在調控中尋找高增長的上市公司，應是2008年房地產板塊的投資主題。

　　我們認為房地產市場的長期景氣難以改變。國家針對房地產市場的調控始于2004年，但其效果有限。尤其對于優質的上市公司而言，資產擴張速度和盈利水平反而迅速提高。對此，國金證券房地產行業分析師曹旭特指出，其原因在于一是開發商土地儲備模式并沒有受到影響，二是調控沒有改善房地產市場供求結構的不平衡。

　　2007年1-10月，房地產開發投資完成19192億元，同比增長31.4%，增長率創下2004年6月以來的新高(圖2)。“國房景氣指數”連續8個月環比攀升，表明國內房地產市場處于景氣高位期(圖3)。長期來看，在成本攀升、供應偏緊、需求旺盛的大背景之下，房價的長期上漲格局難以改變。

　　盡管對房地產行業的長期景氣持樂觀態度，但我們相信短期內部分地區房地產市場的調整已經不可避免。這種調整一是來自于一線地區過高的房價對于需求的抑制(包括自住需求和投機需求)，二是輿論和政策的環境已經導致市場基本形成了拐點可能出現的預期。在現實需求被抑制和預期改變的雙重作用下，房地產市場的價格和成交量都有可能出現階段性的調整。