中國銀河證券發布研報稱，政策端供需兩側雙管齊下有望助推銷售正式邁入復蘇道路，短期內看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。
建議關注強信用、厚土儲、優布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、建發股份(600153.SH)；母公司穩定經營的優質物管公司：招商積余(001914.SZ) 、萬物云(02602)。
核心觀點
一、12月銷售小幅回升，促銷措施初見效
2022年12月，30城新房銷售面積同比增速為-21.98%，環比增速為23.49%，成交套數同比增速為-26.81%，環比增速為14.92%，本月成交面積和套數繼續回升，較上月出現明顯環比改善，但同比下降趨勢仍在延續，未有明顯修復。得益于年末期間各大房企為促進銷售去化，保持回款流動性，加快推盤頻次結合推出多樣化營銷促銷活動，商品住宅銷售市場出現小幅翹尾增勢。一線城市呈現較強韌性，二線城市12月份整體漲多跌少，環比出現明顯回升，城市內部分化格局持續深化，核心二線城市需求出現補償性回升，部分弱二線城市，市場未出現明顯回溫。
二、集中供地走向靈活，核心城市韌性較強
2022年土拍全面收官，無錫、南京、蘇州等17個城市完成第四批次集中供地，四輪供地參與率已超80%。17城共計推出210宗地，其中成交199宗地，底價成交168宗地，底價成交率達84.42%。除此之外，無錫、蘇州、南京全年集中供地增加至五輪，武漢則增加至六輪，四城共計推出住宅用地71宗地，其中61宗已成交，底線成交率75%。地方國資在年末供地中的托底作用仍未動搖，成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價款都是由當地國資平臺所貢獻。房企回歸一二線城市拿地成為主流，而2022年諸多房企所聚焦城市范圍進一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、廈門等核心城市成為房企拿地重點關注地區，土拍市場保持穩定。
三、中央再強調房地產保平穩，重申行業支柱作用
12月15日-16日，中央經濟工作會議強調要推動房地產業向新發展模式平穩過渡，再次意味著大幅松綁和紓困的目標主要是防范化解金融風險，以保主體的方式穩定房地產市場，防止形成區域性、系統性金融風險，讓行業平穩發展。《擴大內需戰略規劃綱要》提出促進居住消費健康發展；堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，探索新的發展模式，支持居民合理自住需求。表明房地產仍將是中國最大的內需之一，剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點支持的方面。中央高層明確房地產是國民經濟的支柱產業，再次強調房地產的重要性，在當前的市場環境下更具積極意義，有助于房地產市場信心的修復。預計未來房地產相關政策的優化和完善也將更直接和迅速。
投資建議
政策端供需兩側雙管齊下有望助推銷售正式邁入復蘇道路，短期內看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業供給側出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優質的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關注強信用、厚土儲、優布局的全國性布局房企和確定性強的區域性房企：保利發展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、建發股份(600153.SH)；母公司穩定經營的優質物管公司：招商積余(001914.SZ) 、萬物云(02602)。
風險提示
基本面數據恢復不及預期、房價超預期下行等風險。
本文來源微信公眾號“中國銀河證券研究”，作者王秋蘅，智通財經編輯：陳秋達。
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