原標(biāo)題：物業(yè)賣了個(gè)好價(jià)錢，李思廉、張力擬為富力地產(chǎn)提供“救命錢”

　　深度丨紅檔房企富力地產(chǎn)穿越火線

　　深度丨獲廣州國資低調(diào)馳援 “債務(wù)壓頂”的富力開啟“自我救贖”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 廣州報(bào)道

　　富力物業(yè)賣了個(gè)不賴的價(jià)錢。

　　2021年9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，集團(tuán)同意以不超過100億元的代價(jià)收購富良環(huán)球，由此間接收購富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)。

　　公告中指出，目標(biāo)公司為綜合物業(yè)管理服務(wù)提供者，在中國提供廣泛的物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。完成收購事項(xiàng)后，集團(tuán)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢發(fā)現(xiàn)，根據(jù)富力物業(yè)此前招股書，富良環(huán)球最終由富力兩位創(chuàng)始人李思廉、張力分別各持有46.48%股份，陳思樂持有7.05%股份（加起來股份總額為100.01%，公告數(shù)據(jù)如此），而富良環(huán)球100%持股的富力物業(yè)服務(wù)香港，持有廣州天力、天津華信及大同恒富各100%的股權(quán)，后三者是富力物業(yè)在中國內(nèi)地主要的經(jīng)營實(shí)體。

　　這宗交易官宣的同日，風(fēng)波不斷的富力地產(chǎn)也等到了一則消息。富力地產(chǎn)20日盤后公告稱，公司主要股東董事長李思廉及聯(lián)席董事長兼總裁張力為支持集團(tuán)，將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)在未來一至兩個(gè)月內(nèi)完成。

　　這像是給了富力地產(chǎn)的投資者喂了一顆定心丸，但如果回溯富力物業(yè)從被大股東低溢價(jià)私有化到高溢價(jià)出售的過往，投資者依然需要時(shí)刻保持清醒，資本市場的殘酷無處不在。

　　高溢價(jià)出售

　　從交易價(jià)格來看，碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)這宗交易，溢價(jià)非常可觀。

　　碧桂園服務(wù)給出了約100億元的交易對價(jià)，而富力物業(yè)不過是一家在管面積還不到7000萬平方米的中小型物業(yè)企業(yè)。

　　根據(jù)富力物業(yè)招股書，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項(xiàng)目位于中國26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積為6940萬平方米，其中住宅物業(yè)的在管建筑面積為5810萬平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米。

　　碧桂園服務(wù)的公告則顯示，富良環(huán)球2020年的除稅前利潤為3.17億元，除稅后利潤為2.4億元。

　　如果以在港股的上市公司做一個(gè)對比，也能夠?qū)@宗交易的對價(jià)有一個(gè)更直觀的感受。例如，佳兆業(yè)美好目前的在管面積為8600萬平方米左右，其2020年全年的歸母凈利潤約2.22億元，目前佳兆業(yè)美好的總市值卻只有29.28億港元。

　　碧桂園服務(wù)愿意為這宗交易付出高代價(jià)的原因或許在于，富力物業(yè)在商業(yè)服務(wù)方面表現(xiàn)不錯。

　　碧桂園服務(wù)在公告中表示，富力物業(yè)具備優(yōu)秀的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營能力，在中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定發(fā)揮重要影響，且在城市更新項(xiàng)目綜合管理服務(wù)上表現(xiàn)領(lǐng)先，其主要業(yè)務(wù)是通過兩個(gè)業(yè)務(wù)線(住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù))提供多元化服務(wù)，其中多元化物業(yè)組合包括住宅及商業(yè)物業(yè)，主要包括零售物業(yè)、寫字樓及服務(wù)式公寓。

　　碧桂園服務(wù)還指出，其將加強(qiáng)特定區(qū)域(主要集中在中國一線、新一線及二線城市)的優(yōu)勢，并進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，提高公司在區(qū)域的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，同時(shí)促進(jìn)集團(tuán)于商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。該收購事項(xiàng)亦將增強(qiáng)集團(tuán)在市場上的影響及競爭力，有助于集團(tuán)的長期穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位。

　　盡管如此，碧桂園服務(wù)還是為這宗交易設(shè)置了不高不低的門檻。公告中稱，碧桂園服務(wù)將分兩階段共四期進(jìn)行支付，第一階段70億元將分為三期，分別為20億元、30億元、20億元。而富力物業(yè)則承諾富良環(huán)球2021年的扣非歸母凈利潤不低于5億元，而假若低于這一數(shù)額，第一階段代價(jià)將按比例減少相應(yīng)人民幣5億元與實(shí)際扣非歸母凈利潤之間的差額。

　　大股東的“信心”

　　這宗高溢價(jià)收購的最終受益者，無疑是富力地產(chǎn)兩位大股東：李思廉以及張力。

　　富力物業(yè)雖在今年4月遞交了招股書，但與其他房企的慣常做法從母公司直接分拆不同，富力物業(yè)早已經(jīng)與富力地產(chǎn)沒有太多交集。2020年，李思廉、張力將富力物業(yè)主要的經(jīng)營實(shí)體從富力地產(chǎn)上市平臺中完成私有化后，富力物業(yè)徹底成為兩位創(chuàng)始人的“私有財(cái)產(chǎn)”。

　　2020年4月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，出售天力物業(yè)100%的股權(quán)予廣州富星，代價(jià)約為3億元。出售理由是，結(jié)合此前分別作價(jià)500萬元出售的大同恒富物業(yè)、天津華信物業(yè)，富力地產(chǎn)通過出售物業(yè)公司共錄得4.85億元的收益，有助于緩解其資金壓力。

　　李思廉、張力兩位創(chuàng)始人私有化富力物業(yè)的總代價(jià)不到5億元，彼時(shí)已有中小投資者質(zhì)疑這宗交易的合理性。富力地產(chǎn)方面沒有對投資者進(jìn)行相應(yīng)的解釋，兩位大股東很明顯的低價(jià)私有化也未遇到太大的阻力，最終順利完成。

　　在富力物業(yè)與碧桂園服務(wù)的交易公告的同時(shí)，富力地產(chǎn)也發(fā)布了一則值得留意的公告。富力地產(chǎn)公告稱，公司主要股東，董事長李思廉及聯(lián)席董事長兼總裁張力為支持集團(tuán)，將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)在未來一至兩個(gè)月內(nèi)完成。公司預(yù)計(jì)在2021年9月21日收到約24億港元。

　　富力地產(chǎn)稱，主要股東以往曾以免息貸款形式提供財(cái)務(wù)支持，展現(xiàn)主要股東對公司持續(xù)承諾及對公司業(yè)務(wù)及發(fā)展堅(jiān)定不移的信心。

　　雖說是主要股東信心的體現(xiàn)，但富力物業(yè)假若從富力地產(chǎn)直接分拆IPO，它對富力地產(chǎn)降負(fù)債所帶來的正面效應(yīng)或許會更大，也比大股東提供免息貸款這樣的方式更具備合理性。

　　富力地產(chǎn)目前的債務(wù)面并不樂觀。富力即將迎來償債的高峰期，根據(jù)惠譽(yù)統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)在未來12個(gè)月內(nèi)有120億元人民幣的資本市場債務(wù)即將到期或可回售行權(quán)：2021年下半年和2022年分別為30億元、90億元人民幣。相比之下，該公司的現(xiàn)金余額（包括受限性現(xiàn)金）在2021年6月底為290億元。

　　基于富力地產(chǎn)目前的狀況，9月13日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長期外幣發(fā)行人違約評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并確認(rèn)上述評級為“B+”。

　　截至2021年9月20日收盤，富力地產(chǎn)收于4.29港元/股，受到大盤的影響，下挫7.34%，總市值為160.98億港元。

　　（作者：吳抒穎 編輯：李清宇）

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責(zé)任編輯：張海營