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　　吳禮慶 民族證券

　　內(nèi)容摘要：

　　1、公司主業(yè)突出收入呈現(xiàn)下降態(tài)勢

　　雖然公司主營單一的酒店業(yè)，但是其收入呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。2006年公司主營收入、凈利潤分別為7641.99萬元、-13887.99萬元，比上年同期分別下降了4.34%、4785.12%。2007年一季度，公司主營業(yè)務(wù)收入1642.74萬元,比上年下降了20%，凈利潤虧損185.8萬元,而上年同期為91萬元。

　　2、歷史問題雖多利空因素基本釋放

　　公司存在的遺留問題中涉及金額最大的主要是"北京利生項目"。其他訴訟案件包括黃振漢、香港中匯置業(yè)、珠海市物資集團(tuán)損害公司權(quán)益糾紛案；公司投資于廣東

證券的國債資金936萬元；普蘭提公司起訴公司返還投資款糾紛；深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計工程起訴公司拖欠的工程款等，涉及金額超億元。以上這些案件屬于歷史遺留問題，公司也計提了減值準(zhǔn)備。據(jù)公司聘用的律師所講，有幾項案件進(jìn)展順利，比較有利于公司，部分資金有望回收，這對公司來說，已經(jīng)變?yōu)槔�好�?/p>

　　3、公司短期暫無重租計劃

　　近期關(guān)于公司重組傳聞甚多，如北有中航技公司，南有華為公司，根據(jù)調(diào)研情況，公司與中航技的聯(lián)系，主要是與公司大股東貸款有關(guān)，并非重組因素，其他，更是純屬傳聞。但公司相關(guān)人員也表示，目前，公司打造較為干凈的殼有利于未來的重組，但不是短期內(nèi)。

　　4、公司存在的主要風(fēng)險

　　1)公司治理不健全，漏洞較多；2)經(jīng)營狀況短期難以改善；3)訴訟案件存在較大不確定性。

　　5、公司展望及估值

　　由于公司經(jīng)營收入有下降態(tài)勢，資金較為緊張，公司向興業(yè)銀行借款1.3億元，也具有"拆東墻補(bǔ)西墻"之感，主要用于歸還到期債務(wù)，而非業(yè)務(wù)擴(kuò)張。目前，公司缺乏新的利潤增長點(diǎn)。

　　公司酒店客房雖然有提價的空間，但其收入能維持現(xiàn)狀已屬不易，更不用說提高了。

　　根據(jù)公司現(xiàn)狀，2007年上半年度將虧損300萬元左右，下半年旺季，有望好轉(zhuǎn)，07年全年即使扭虧，也是微利。結(jié)合公司的盈利現(xiàn)狀及股價，公司估值已經(jīng)偏高，投資評級為中性。

　　一、公司主業(yè)突出收入下降態(tài)勢明顯

　　新都酒店是深圳市唯一的一家上市酒店，坐落在羅湖區(qū)人民南商業(yè)圈，交通十分便利。到羅湖口岸、深圳火車站、羅湖汽車站、地鐵總站需時5分鐘；距地王商業(yè)圈、國貿(mào)商圈、東門步行街約需時5分鐘；華強(qiáng)北需時15分鐘；會展中心、市政府15分鐘。

　　這艘"巨輪"(20多層的船型建筑)如果在10多年前還是一顆璀璨的明珠，那么，現(xiàn)在在眾多的高樓大廈及酒店的映襯下，已經(jīng)不是那么醒目了。雖然公司主營單一的酒店業(yè)沒有變化，但是其收入呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

　　2007年一季度，公司主營業(yè)務(wù)收入1642.74萬元,比上年下降了20%，凈利潤虧損185.8萬元,而上年同期為91萬元。

　　公司主營業(yè)務(wù)下降的原因主要是：

　　1) 人民南是深圳市80年代重要的商圈之一，90年代以來，隨著深圳開發(fā)重心的西移，目前，公司所在的商圈日趨飽和，發(fā)展后勁不足；2) 周圍有香格里拉等多家酒店，包括一些經(jīng)濟(jì)型酒店的沖擊；3) 與公司定位、營銷手段有關(guān)；4) 大客戶匯豐銀行的搬遷。

　　06年公司客房平均價格雖然比上年提高了17.11%，出租率卻下降了3.63%(06年出租率為75.35%)。公司06年主營業(yè)務(wù)收入下降了4.34%。

　　2007年客房收入及租賃收入不會有大的變化。盡管公司對客房有提價的空間，但公司的定位并非主要針對高端商務(wù)用戶，所以，又有矛盾的地方。租賃大戶匯豐搬走后，酒店還有翡翠明珠夜總會、丹桂軒中餐廳等大戶，公司引進(jìn)了商務(wù)會所、美容沙龍等項目以減少匯豐搬遷帶來的空地。

　　二、歷史問題雖多利空因素基本釋放

　　公司存在的遺留問題中涉及金額最大的主要是"北京利生項目"。1995年原公司總經(jīng)理黃振漢將投資于北京王府井利生項目(房產(chǎn))的權(quán)益歸于自己公司名下，導(dǎo)致新都酒店目前對利生項目既未取得所有權(quán)又無法行使使用權(quán)，公司已向深圳市中級人民法院提起訴訟，請求判令黃振漢賠償公司利生項目投資款本金73,283,563.06元。十幾年來該項目未能給公司帶來任何收益，公司于2006年度對該項目計提了90%的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備6865.52萬元。公司能否獲得利生大廈6-9層產(chǎn)權(quán)存在較大的不確定性。其他訴訟案件包括黃振漢、香港中匯置業(yè)、珠海市物資集團(tuán)損害公司權(quán)益糾紛案；公司投資于廣東證券的國債資金936萬元；普蘭提公司起訴公司返還投資款糾紛；深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計工程起訴公司拖欠的工程款等，涉及金額共計四千萬元左右。

　　以上這些案件屬于歷史遺留問題，公司也計提了減值準(zhǔn)備。據(jù)公司聘用的律師所講，有幾項案件進(jìn)展順利，比較有利于公司，部分資金有望回收，這對公司來說，已經(jīng)變?yōu)槔�好。�?/p>

　　三、公司短期暫無重租計劃

　　近期關(guān)于公司重組傳聞甚多，如北有中航技公司，南有華為公司，根據(jù)調(diào)研情況，公司與中航技的聯(lián)系，主要是與公司貸款有關(guān)，并非是重組，其他，更是傳聞性質(zhì)。但公司相關(guān)人員也表示，目前，公司打造較為干凈的殼有利于未來的重組，但不是短期內(nèi)。

　　四、公司存在的主要風(fēng)險

　　1)公司治理不健全，漏洞較多；2)經(jīng)營狀況短期難以改善；3)訴訟案件存在較大不確定性。

　　五、公司展望及估值

　　由于公司經(jīng)營收入有下降態(tài)勢，資金較為緊張，公司向興業(yè)銀行借款1.3億元，也具有"拆東墻補(bǔ)西墻"之感，主要用于歸還到期債務(wù)，而非業(yè)務(wù)擴(kuò)張。目前，公司缺乏新的利潤增長點(diǎn)。

　　公司酒店客房雖然有提價的空間，但其收入能維持現(xiàn)狀已屬不易，更不用說提高了。

　　根據(jù)公司現(xiàn)狀，2007年上半年度將虧損300萬元左右，下半年旺季，有望好轉(zhuǎn)，07年全年即使扭虧，也是微利。結(jié)合公司的盈利現(xiàn)狀及股價，公司估值已經(jīng)偏高，投資評級為中性。

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