一場(chǎng)硬仗。

　　作者 | 曹安潯

　　來源 | 華爾街見聞

　　得道者多助，陷于多事之秋的萬科，等來了樓市的春風(fēng)。

　　4月30日，最高層定調(diào)地產(chǎn)，新提出消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房。隨后，作為樓市政策風(fēng)向標(biāo)的北京，出臺(tái)新政，宣布符合要求的居民，可在五環(huán)外新購一套住房。

　　這進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)接下來政策放松的預(yù)期，等待樓市“小陽春”多時(shí)的地產(chǎn)大佬們，可以松口氣了。

　　對(duì)正在努力走出當(dāng)下困境的萬科而言，這無疑是個(gè)神助攻。交付、結(jié)算高峰期的到來，以及當(dāng)下市場(chǎng)的弱復(fù)蘇之態(tài)，讓萬科一季報(bào)承壓。萬科也正處于其成立以來，未曾有過的危機(jī)之中。

　　面對(duì)當(dāng)下境遇，萬科董事會(huì)主席郁亮在4月30日的股東大會(huì)上也不再像過去兩年一樣，大談市場(chǎng)前景。而是將話題聚焦在了接下來萬科要怎么做，如何度過眼下難關(guān)，以及成功走向行業(yè)發(fā)展的新階段。

　　無論是表態(tài)萬科會(huì)堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)，還是會(huì)將聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)，都表明，經(jīng)歷了此輪行業(yè)深刻調(diào)整，郁亮和一眾萬科管理層對(duì)于接下來的路，有了清晰的思考。

　　隨著政策上不斷有利好釋出，萬科也能夠抓住眼前的窗口期。假以時(shí)日，它也有希望像31年前一樣，做好“減法”，在全新的細(xì)分賽道上，成為行業(yè)里的標(biāo)桿。這也是企業(yè)穿越周期，成為百年老店的必經(jīng)之路。

　　闖關(guān)

　　歸母凈利潤首次季度為負(fù)，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也為負(fù)值，萬科交出的這份一季報(bào)，真切反映了萬科當(dāng)下遇到的難題，以及當(dāng)下房企面對(duì)行業(yè)調(diào)整遭遇的挑戰(zhàn)。

　　當(dāng)然，這份一季報(bào)一定程度上受房地產(chǎn)行業(yè)本身周期的影響。開源證券指出，受地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降拖累，導(dǎo)致萬科短期業(yè)績承壓。

　　萬科管理層也承認(rèn)，當(dāng)下確實(shí)遇到了階段性經(jīng)營性困難，流動(dòng)性短期承壓。不過，對(duì)于目前的困難，郁亮也有了解題之法。

　　股東大會(huì)上，郁亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，會(huì)統(tǒng)籌好降負(fù)債和高質(zhì)量發(fā)展，讓公司重新走到可持續(xù)的軌道上，在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)跑。

　　具體而言，萬科將分兩步走。第一階段堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)。未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上；再融資模式上，也要從過去統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式。

　　此外，除了綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)，萬科將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。

　　正如萬科總裁祝九勝此前所說，融資模式一夜之間轉(zhuǎn)換過來還是有難度，好在合作銀行給了萬科1-3年的轉(zhuǎn)換期來慢慢轉(zhuǎn)換。如今，萬科則需要把握住當(dāng)下的窗口期，完成債務(wù)上的壓降。

　　從一季度來看，得益于銀行支持和自身努力，萬科的融資已逐漸好轉(zhuǎn)。祝九勝在股東大會(huì)上介紹了如何應(yīng)對(duì)階段性流動(dòng)性挑戰(zhàn)，除了目前已有59個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)納入白名單，萬科還將大力推進(jìn)經(jīng)營性物業(yè)貸和銀團(tuán)貸款。

　　今年以來，萬科已新增融資提款168億，境內(nèi)新增融資平均成本3.33%，公司銀行端的融資渠道保持通暢。祝九勝也對(duì)融資后續(xù)進(jìn)展充滿信心。

　　第一階段的降負(fù)債、瘦身，并非說萬科就不發(fā)展了。其目的，是為了將手頭有限的資源，聚焦在三大主業(yè)上。

　　郁亮表示，瘦身健體一攬子方案的目標(biāo)，是個(gè)進(jìn)取的方案。也是要讓各位股東看到一個(gè)更健康的萬科、更有未來的萬科，而不是一個(gè)光降負(fù)債，降完以后奄奄一息的萬科。目的是為了第二階段打基礎(chǔ)。

　　在郁亮看來，未來房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要內(nèi)容是好房子、好社區(qū)、好服務(wù)。萬科聚焦的三大業(yè)務(wù)，市場(chǎng)有前景，社會(huì)有需求。居民的居住條件改善、租賃住房、物業(yè)服務(wù)的需求空間和前景仍然廣闊，這些業(yè)務(wù)萬科更有優(yōu)勢(shì)。

　　萬科要做的，則是在做完減法后，重新出發(fā)。

　　化蛹

　　印象中，這是萬科歷史上第二次提出“聚焦主業(yè)”的說法了。

　　上一次還是31年前。彼時(shí)的萬科業(yè)務(wù)涉獵頗廣，飼料、服裝、家電和貿(mào)易等等幾乎什么都做，如果不是創(chuàng)始人王石提出萬科要做減法，專注于住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不會(huì)有如今這個(gè)靠著專業(yè)化能力走天下的萬科。

　　王石也在后來回憶起這次做減法時(shí)表示，一個(gè)企業(yè)要把注意力放在核心業(yè)務(wù)和自己的核心優(yōu)勢(shì)上，因?yàn)槠x航向而失敗的例子太多了。不懂得放棄就永遠(yuǎn)什么也得不到，做減法有時(shí)候比做加法更重要。

　　現(xiàn)在的萬科，也到了“舍得”的時(shí)候。白銀時(shí)代，為探索地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“第二增長曲線”，萬科做起了加法，從住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　如今，外部的行業(yè)壓力和內(nèi)部的要求，讓萬科又主動(dòng)做起了“減法”，讓自己在專業(yè)能力上能夠打磨得更精，這也是過去三十多年來，萬科能夠成為萬科的原因。

　　萬科要從自己最優(yōu)勢(shì)的地方著手，才能夠破開束縛著它的蛹，在地產(chǎn)的新階段里自在飛翔。

　　能否化危為機(jī)，變中求勝，就看房企能否勇于突破，自我革新了。

　　萬科也希望能夠再次做出對(duì)的戰(zhàn)略抉擇，謀定未來幾十年的穩(wěn)健經(jīng)營。這需要咬牙前行的勇氣，縱覽全局的戰(zhàn)略敏感，更需要自身的經(jīng)營基礎(chǔ)。

　　對(duì)此，萬科已經(jīng)做好了一定準(zhǔn)備。財(cái)報(bào)顯示，萬科一季度的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)營收達(dá)到109.5億元，同比增長12%。

　　伴隨著經(jīng)營服務(wù)的良好勢(shì)頭，一季度內(nèi)，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)多賽道REITs突破。

　　就在股東大會(huì)的同一日，中金印力REIT在深圳證券交易所上市。郁亮更是特意在朋友圈分享了這條喜訊，并表示今天印力REIT上市，標(biāo)志著萬科持有經(jīng)營性業(yè)務(wù)增添了一條由重轉(zhuǎn)輕的通道，這是一個(gè)成功的開始。

　　同時(shí)，今年3月，萬科旗下萬緯物流REIT也正式于交易所掛網(wǎng)，再加上積極申報(bào)中的租賃住房泊寓REIT，萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。

　　這也是房地產(chǎn)走向新的發(fā)展階段，適應(yīng)新舊周期過渡，實(shí)現(xiàn)新舊模式轉(zhuǎn)換的一條必經(jīng)之路。通過加速轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營者，讓自己在應(yīng)對(duì)行業(yè)周期變換時(shí)，在經(jīng)營業(yè)績上有更穩(wěn)的壓艙石。

　　這一路注定不易。所幸，郁亮和萬科還有很多同路人的支持。

　　深鐵董事長、萬科董事會(huì)副主席辛杰在此次股東大會(huì)上再次發(fā)聲力挺萬科，稱作為萬科公司的長期股東，深鐵集團(tuán)的態(tài)度和立場(chǎng)一直沒有變，會(huì)一如既往支持萬科的良性發(fā)展，不會(huì)因市場(chǎng)波動(dòng)而動(dòng)搖。

　　此前，郁亮則剛與GIC慶祝了雙方合作二十周年，他們?cè)献髁松虾Ｆ邔毴f科廣場(chǎng)等標(biāo)桿項(xiàng)目，見證了彼此在中國的成長；興業(yè)銀行則在3月20日與萬科子公司簽署了14億的貸款合同，表達(dá)對(duì)萬科的堅(jiān)定支持。

　　而在政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變中，市場(chǎng)也對(duì)地產(chǎn)明顯有了更加積極的態(tài)度。日前，瑞銀地產(chǎn)首席分析師John Lam一改過去三年對(duì)中國房地產(chǎn)的悲觀態(tài)度，變得更加樂觀。他在一份報(bào)告中預(yù)期，萬科的毛利率會(huì)在2025年恢復(fù)到20%，毛利潤和核心凈利潤會(huì)在2025年迎來拐點(diǎn)，止跌回升。

　　接下來，我們也會(huì)看到一個(gè)和以前大不一樣的萬科。在股東、銀行等同路人的支持下，它將在荊棘中開辟新路，煥然新生。

　　作為房企“優(yōu)等生”，萬科若能闖關(guān)成功，找到地產(chǎn)下半場(chǎng)的發(fā)展正軌，對(duì)于行業(yè)來說，都是鼓舞人心的事。

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責(zé)任編輯：韋子蓉