作者： 馬一凡

　　[ 由中鐵建操盤的成都西派少城項目于3月12日取得預售證，本批次共計536套住宅，吸引了1978組客戶入圍，中簽率僅有27.1%。 ]

　　去年，成都樓市以14.6萬套的新房成交量、22萬套的二手房成交量，站在了全國樓市之巔。許多重倉成都的房地產開發商“戰績”優異，有的企業單城銷售額就突破200億元。

　　走出逆勢行情的成都，今年樓市“小陽春”還會再爆發一次嗎？

　　近期，兩個成都高端樓盤實現了開盤即清盤，釋放了積極信號。不過，相比去年同期的“高熱”行情，今年成都樓市已經有所下行，成交數據跌幅不小。有研究機構認為，熱門新項目的入市有望帶動成都樓市點狀回溫，結合成都人口的快速增長，樓市需求面仍有良好支撐，高品質項目未來更受追捧。

　　樓市又現低中簽率

　　近期，兩個高端樓盤的入市，再度讓成都樓市“火”了一把。

　　由中鐵建操盤的成都西派少城項目于3月12日取得預售證，本批次共計536套住宅，戶型建筑面積在196平方米至306平方米之間，單套總價最高接近千萬元，吸引了1978組客戶入圍，中簽率僅有27.1%。

　　僅6天后，位于天府新區的麓湖生態城悅溪W2組團也取得預售證，共計入市508套住宅，其中有300多套的建筑面積超過144平方米，共計吸引了4000多組客戶排隊。

　　根據成都市現行售房政策，只有建筑面積在144平方米以下的住宅才需要以公證搖號的方式購買，該樓盤符合這一條件的住宅套數僅有195套，這些較小戶型的房源共計吸引1137組客戶入圍，中簽率只有17.15%。

　　在如此低的中簽率下，西派少城和麓湖生態城悅溪W2都在開盤首日就實現了清盤。

　　根據四川中原研究院發布的“市場周報”，2024年3月18日至3月24日，成都共有6個項目開盤，入市房源達到1335套，單周供應量創年內新高，整體去化率達到了87%。

　　一家大型全國化房企的成都項目營銷人士告訴第一財經：“2023年是成都的樓市‘大年’，但從下半年開始市場出現一定程度下行，去年9月樓市限購政策有所松綁，短期內刺激了一波成交，到年底又呈現疲軟態勢，今年1月和2月份市場冷淡，直到3月，我們感受到銷售回溫，項目的來訪、轉化、認購數據都有所提升。”

　　房企大展拳腳

　　在房地產市場深度調整的大背景下，成都樓市曾在2023年走出獨立行情。

　　根據成都市住房和城鄉建設局的公開信息，2023年全年，成都房產成交量達36萬余套，其中新建商品房成交量達到14.6萬套，同比增長9.7%；二手房成交量達22萬多套，同比增長68%。

　　去年成都無論是新房還是二手房成交套數，都站在了全國第一的位置，雙雙超越上海等一線城市的數據。

　　成都樓市的“高熱”成就了不少重倉成都的房企。去年成都市場中業績排名前十的房企總銷售額相加超過1706億元，是近五年來的最高水平。

　　華潤置地、中鐵建、龍湖在成都的銷售額都創下了新高，分別達到288億元、238億元和208億元。此外，還有多家房企在成都的單城銷售額破百億元。

　　受益于成都市場的獨立行情，去年有三家成都本土房企首次進入了百強房企行列，分別是：銷售額達到182億元的興城人居，排名第70位；銷售額為170億元的成都天投，排名75位；銷售額153億元的萬華投資，排名89位。

　　復盤去年的成都樓市，最熱的時刻正是3月份，在傳統的樓市營銷概念中，3月也被稱為“樓市小陽春”。2023年3月，成都的二手房成交量就達到2.8萬套，比上海還多賣4000套，數字領跑全國，創下成都近7年來的單月成交量紀錄。當時，成都新房、二手房同步繁榮，新房市場上有樓盤出現“五萬人搖”的盛況。

　　今年成都樓市“小陽春”數據相比春節時的成交低基數來說，市場算是有所回暖，但與去年同期相比，還是相差甚遠。

　　據克而瑞監測數據，今年春節期間（2月10日-2月17日），成都新房住宅成交僅有125套。2月成都新房住宅成交量為3573套，周均成交不足900套，進入3月份，前半月周均成交套數為1539套。

　　不過，這一復蘇情況與去年同期相比，還是相差甚遠。2023年春節后一周，周度成交量便已飆升至1931套，此后呈現出遞增態勢，波動上行至2023年5月份第一周，高達5206套，為年內高點。

　　二手房方面，克而瑞認為市場數據基本與春節前持平，還未達到去年第四季度的水平。

　　此外，據克而瑞統計，成都中心城區日光盤數量近半年來也在一路下行，需求端日漸疲軟，客戶挑挑揀揀心態加劇。

　　受市場下行影響，房價也在下滑。根據房天下研究院統計，今年3月前兩周，成都二手房掛牌均價為15204元/平方米，環比下跌0.35%，與上年同期相比，下跌2.40%。

　　人口增長帶來想象空間

　　曾在一片低迷中逆勢發展的成都樓市，今年的后市將會如何？

　　在多家房地產研究機構對成都市場基本面的分析中，都提到了增長的人口數據。

　　成都是中國西部重要大都會，具有強大的經濟發展和自然資源優勢，在制造業、現代服務業、文化旅游等產業方面具有很強的實力和規模效益。近年來，成都積極加強科技創新和人才引進，在西部地區具有較強的虹吸效應，不僅是四川本省人在往成都跑，很多青海、甘肅等西部省份的年輕人也會選擇在成都安家。從2012年到2022年，十年間成都的人口增長了600多萬。

　　克而瑞研究中心就認為，去年成都樓市的熱度，其實是由較大基數新增人口的自住需求撐起來的，該機構稱，去年成都最主要的樓市客群為首次置業的純剛需客，占比高達六成。

　　最近成都市開展了人口變動情況抽樣調查，結果顯示，截至2023年末，成都市常住人口為2140.3萬人，比2022年末增加13.5萬人；戶籍人口為1598.2萬人，比2022年增加26.7萬人。

　　這一結果表明，成都的人口數仍在快速上升中，其樓市購買力仍具備一定想象空間。

　　克而瑞研究中心認為，近期成都多個熱門項目入市，或許能帶動成都樓市點狀回溫，而二手房市場熱度也有望修復，若業主能降低預期，在掛牌價方面有所讓步，可能還將拉動一批剛需購房者入市。

　　中指研究院四川分院則預判，2024年成都房地產市場仍具備良好的發展動力，近年成都人口保持高速增長，隨著經濟復蘇，居民置業意愿逐步回暖，將在需求端對市場形成良好支撐；另一方面，土地整體供應縮量，高品質住宅產品將更受市場追捧。

　　前述成都樓市業內營銷人士則對記者表示，從項目一線的水溫來看，盡管市場中不缺購房者，春節后項目到訪量也在增加，但客戶心態已有變化，觀望者變多，去年樓市中那種“搶房”現象越來越少，接下來各開發商競品之間還會面臨折扣、品質比拼等方面的競爭，銷售工作的挑戰性增加了不少。

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責任編輯：王許寧