樓市調控進一步下沉 三四線城市也將面臨壓力

　　作者：鄭娜

　　[ 8月上半月各種房地產調控政策繼續密集出現，累計已經超過30次。 ]

　　樓市調控越發密集，緊繃態勢不減。

　　中原地產統計數據顯示，8月上半月各種房地產調控政策繼續密集出現，累計已經超過30次。

　　8月16日，大連發文稱，限售范圍擴大，新增甘井子區，同時，新房限售年限從2年延長至5年，二手房則從2年延長到3年。在大連之前，8月份以來，已有包括北京、上海、杭州、成都、惠州、東莞、金華等在內的多個城市陸續發布新政。

　　與7月末住建部的約談呈現相同特點的是，這波調控潮中的城市有向三四線城市下沉的特點。

　　8月7日，浙江衢州升級了調控政策，擴大限購范圍等；10日，“百強縣”義烏則從公證搖號、房地價聯動、限售3年等方面入手，調控力度進一步加大。

　　業內預計，這一調控趨勢將延續。同策研究院研究總監宋紅衛分析，隨著核心城市及熱點城市的政策收緊，炒房的空間被擠壓，開發利潤也降低，買賣雙方開始進入政策比較寬松的三四線城市，尤其是臨近核心城市且有一定產業配套的三四線，“隨著三四線城市熱度的上升，預計未來調控政策收緊更多會出現在三四線城市。”

　　發燒的樓市和躁動的土拍

　　三四線城市這波調控的起始節點在7月下旬。

　　7月22日，住建局強調進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。此后，住建部又對銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市進行約談。很快，金華、惠州等被約談城市發布調控政策。

　　熱度高是這些城市背后共同的現象。從5個被約談的城市來看，統計局公布的70個大中城市2021年6月房價數據顯示，5城新房環比漲幅明顯，其中銀川達0.8%；惠州則為0.5%。

　　盡管不在約談之列，多個三四線城市也自發出臺了調控措施。其中，義烏無疑是房價居高的典型。根據中國房地產協會發布的全國房價行情，義烏均價為25924元/平方米，位于浙江縣城房價之首，近三萬元的均價遠超過許多二三線城市。而當地購房者中有70%由本地私營業主構成，有較為扎實的收入與現金儲備，同時棚改客群也具有相當的購買力。

　　在義烏良好的城市基本面下，碧桂園、華潤、金地、榮安等房企的集體涌入，推高了地價。

　　今年上半年，武漢地產在義烏競得一宗地塊，成交樓板價達3.6萬元/平方米，僅次于濱江于杭州拿下的兩宗宅地，成為2021年上半年浙江省內土拍地價第三；中海宏洋亦在5月份時拿下一宗地塊，樓板價超3萬元/平方米，溢價率達38.9%，而周邊在售新房價格在2.7萬元/平方米左右。

　　同樣在浙江，經濟發達程度相對較低的衢州樓市也呈現出火熱狀態。盡管房價不如義烏高企，但當地需求在疫情過后集中釋放，疊加返鄉置業熱潮，2021年以來，衢州樓市成交量價齊升。克而瑞數據顯示，1~7月，衢州主城區累計成交68萬平方米，同比增長39%。

　　衢州當地不乏改善客群，其購房預算可達350萬~400萬元，亦有能力全款購房。“典型如柯城西區，市場一房難求，買房還要找關系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價銷售。”克而瑞報告顯示。

　　與樓市熱度同步發生的，還有衢州火熱的土地市場。2月，綠城以總價16.93億元拿下一宗商住地，樓板價1.7萬元/平方米，刷新衢州單價地王紀錄。

　　事實上，受多塊高溢價、高單價宅地出讓影響，2021年上半年，浙江西部包括嘉興、湖州、金華、麗水、衢州等在內的多城成交樓板價和溢價率分別為8607元/平方米和34%，較2019年分別增長62%和上升15個百分點，地價上漲推升房價上漲預期較強。

　　過熱的樓市和土地市場一步步迎來了降溫的調控措施。

　　8月10日，義烏在今年3月份的調控后再次加大了調控力度，體現在公證搖號、房地價聯動、限售3年、保剛需等上次未涉及的領域。

　　8月7日，距調控僅17天，衢州再發重磅調控，從實行限購管理、擴大限售范圍、加強稅收調節等五方面入手，規定社保繳納期限、144平方米以上新房限售5年、建立二手房參考價機制等。

　　5月份時，湖州便在此前的住房限購、提高商品房預售條件等政策后，進一步強化市場調控力度，實行房地聯動、住房限售、推行公證搖號、嚴格合同更名管理等措施為樓市降溫。

　　三四線城市調控預期強烈

　　在業內看來，這樣的調控將會持續。

　　在58安居客房產研究院分院院長張波看來，房價是房產市場穩定的重要維度，7月末5座被約談城市中三四線城市也被覆蓋，這也預示著更多三四線城市的調控會逐步展開。

　　長三角城市將成為重點關注對象。據中指研究院監測，2021年1~7月長三角新房價格累計漲幅前十城市中，多為三四線城市，其中金華、南通等城市政策調控后短期漲幅依舊位居前列，新房累計漲幅分別為4.9%、4.2%，而徐州以6%的漲幅位列各城之首。

　　7月單月來看，江陰、金華、揚州、徐州、淮安等城市環比漲幅位居前列；同期，金華、昆山、連云港、蕪湖、徐州等城市二手房價格環比漲幅亦超過1%。

　　“7月底金華和徐州被約談，8月初金華調控率先落地，對市區住宅限售、熱點盤搖號、二手房參考價格試點等十個方面進行調控。” 中指研究院預計，常州、徐州等熱點城市的調控預期較強，下半年調控政策或將延續常態化和逐步下沉趨勢。

　　另據億翰智庫預計，衢州的購房需求多來自于當地，此次調控中的限購針對非本市戶籍購房者，未來針對本市戶籍的限購調控或將成為接下來的重點。

　　面對如此頻繁的政策，有企業表示吃不消，拿地后突如其來的限購、房貸利率提高等政策，會擋住部分需求，在給市場降溫的同時，對銷售去化也會產生一定影響。

　　某華南房企內部人士即向第一財經表示，個別調控收緊的城市會出現成交放緩的情況。基于這一情況，有投拓人士稱，調控帶來的市場風險可能會使得房企在該城市拿地時有所猶豫。

　　事實上，市場的降溫已逐步傳導至房企銷售端，多家房企的7月銷售數據出現下滑。據國家統計局數據，7月單月，銷售規模創年內新低，商品房銷售面積和銷售金額環比均下降超四成，并均回落至年內單月最低值。

　　不過，張波認為，調控收緊恰說明城市熱度較高，政策調控的目的在于市場平穩運行，并不會壓縮市場空間，同時城市發展的基本面并未發生改變。

　　上述華南房企人士也表示，調控可以推動房地產行業平穩健康發展，為房企創造平穩的環境，讓企業更合理地安排經營活動。

　　另有分析提醒，部分三四線城市的市場“高熱”預期難以長久，因調控加碼下，投資需求撤出，轉而以內需為主導，而短期內需求集中釋放，后勁不足，疊加房價快速上漲的透支效果，購買力已有見頂跡象。

股民福利！金牛、茅臺、手機……任務“豪”禮，等你來拿>>

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：李桐