1960年，美國出臺《房地產信托投資法》，允許公開募集資金用于投資房地產項目，直接推動了房地產信托投資基金（REITs）面世，但由于法律規定不允許REITs自行開展房地產經營和管理，REITs處在被動管理階段并持續多年，制約了其規模發展。此后，隨著房地產行業高速發展及抵押型REITs面世，使其進入高速發展期，但因其明顯的行業周期性致使在上世紀80年代陷入停滯。

1986年美國出臺《稅收改革法案》，允許REITs直接經營不動產而不必交由第三方管理，放松了原法案中對REITs業務的監管限制，使得REITs運營呈現明顯公司化，REITs對不動產的運營可涉及方方面面，其中包括：收購和出售物業、管理和出租、裝修再定位、新物業開發。至此，REITs從房地產企業的融資載體一躍成為不動產運營管理公司，發展進入主動管理快車道。

90年代以后，契約型向公司型過渡、《現代化法案》推出應稅子公司開展相關業務，允許外國投資者進入、框架結構創新等因素，讓REITs再度步入快速發展階段。截至目前，美國上市REITs共計267家，市值合計22263億美元，體量非常龐大。

（資料來源：興業研究）

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