黃樹(shù)輝

　　目前全國(guó)實(shí)際運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)遠(yuǎn)超500家，通過(guò)正規(guī)審批的僅10家

　　早被明令禁止的高爾夫球場(chǎng)和別墅地產(chǎn)，正在地方政府的默許下，以各種掩護(hù)名義在一些地方大量開(kāi)發(fā)。如嚴(yán)格執(zhí)法，將有不少開(kāi)發(fā)商涉嫌違規(guī)。

　　地產(chǎn)巨頭雅居樂(lè)在惠州的白鷺湖項(xiàng)目只是其中一例。

　　8月11日，廣東惠州惠城區(qū)召開(kāi)白鷺湖建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)情況通報(bào)會(huì)(下稱(chēng)“通報(bào)會(huì)”)。通報(bào)會(huì)披露，目前，廣東省惠州市成立了市領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)、相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人為成員的聯(lián)合調(diào)查組，惠城區(qū)成立了相應(yīng)的工作組，對(duì)白鷺湖項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行核查。

　　這也是繼海南清水灣項(xiàng)目卷入高爾夫球場(chǎng)建設(shè)風(fēng)波后，雅居樂(lè)被曝出的又一個(gè)涉嫌沖撞政策紅線的高爾夫球場(chǎng)違規(guī)建設(shè)問(wèn)題。

　　耐人尋味的是，雅居樂(lè)白鷺湖項(xiàng)目此前曾因涉嫌違規(guī)開(kāi)發(fā)兩次遭到當(dāng)?shù)卣�府的行政處罰，但至今仍在以高爾夫球場(chǎng)為賣(mài)點(diǎn)，銷(xiāo)售政府明令禁止的獨(dú)棟別墅。

　　但擅自興建高爾夫球場(chǎng)和獨(dú)棟別墅的開(kāi)發(fā)商，雅居樂(lè)并非個(gè)案，在海南、廣東、北京、上海、山東、云南等地，以高爾夫球場(chǎng)捆綁獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目已不在少數(shù)。

　　“高爾夫公園”非球場(chǎng)？

　　白鷺湖項(xiàng)目早就因擅自建設(shè)高爾夫球場(chǎng)遭到過(guò)處罰。

　　據(jù)通報(bào)會(huì)稱(chēng)，白鷺湖項(xiàng)目原本在該區(qū)在2002年引進(jìn)香港馬里公司開(kāi)發(fā)，并編制了《惠州白鷺湖山水休閑度假區(qū)總體規(guī)劃》，隨后該公司動(dòng)工建設(shè)，后因經(jīng)濟(jì)原因停止開(kāi)發(fā)，造成工程爛尾。

　　2006年，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司接手該項(xiàng)目，但其下屬的惠州白鷺湖旅游實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自興建高爾夫球場(chǎng)。

　　在建設(shè)過(guò)程中，雅居樂(lè)按照2002年獲批的方案開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，建設(shè)了部分低層獨(dú)棟住宅樓，即獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

　　雅居樂(lè)副總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書(shū)衛(wèi)靜心在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》采訪時(shí)表示，這主要是歷史原因造成的，白鷺湖項(xiàng)目此前就規(guī)劃了高爾夫球場(chǎng)和獨(dú)棟別墅。

　　但此后2004年1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳就下發(fā)《關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知》規(guī)定，在新的政策出臺(tái)之前，地方各級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院各部門(mén)一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。2006年12月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)〉的通知》，再次明確別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)項(xiàng)目等六類(lèi)被明確列入禁止用地項(xiàng)目。

　　雅居樂(lè)上述行為顯然為違規(guī)開(kāi)發(fā)，惠州國(guó)土部門(mén)此后多次向該公司下發(fā)通知，并于2008年10月發(fā)出《國(guó)土資源行政處罰決定書(shū)》，對(duì)該公司違規(guī)用地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，要求其拆除高爾夫球場(chǎng)相關(guān)設(shè)施并恢復(fù)綠化。

　　此外，惠州國(guó)土部門(mén)還要求雅居樂(lè)調(diào)整規(guī)劃，將原規(guī)劃的獨(dú)棟住宅樓改成聯(lián)排住宅和高層住宅樓，并繳交了提高容積率的地價(jià)款。

　　衛(wèi)靜心表示，當(dāng)時(shí)公司因建設(shè)高爾夫球場(chǎng)被罰款100多萬(wàn)元，繳交提高容積率的地價(jià)款約為6.3億元，此后該項(xiàng)目的高爾夫球場(chǎng)停建，并不再進(jìn)行獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)。

　　公開(kāi)資料顯示，由雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司開(kāi)發(fā)的白鷺湖項(xiàng)目，占地約1.6萬(wàn)畝，投資約50億元，是華南地區(qū)最大的房地產(chǎn)休閑項(xiàng)目之一。

　　據(jù)衛(wèi)靜心介紹，白鷺湖項(xiàng)目從2009年開(kāi)盤(pán)至今年上半年，累計(jì)約實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額40億元，其中今年上半年銷(xiāo)售4億多元。

　　衛(wèi)靜心稱(chēng)，項(xiàng)目配套的并非高爾夫球場(chǎng)，而是景觀綠地，該公司也從未對(duì)其進(jìn)行過(guò)與高爾夫球會(huì)有關(guān)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。

　　但當(dāng)?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站的樓盤(pán)動(dòng)態(tài)信息顯示，該項(xiàng)目至今仍以2500畝山水高爾夫公園為賣(mài)點(diǎn)，今年5月銷(xiāo)售的白鷺湖項(xiàng)目“東岸”湖山半島純別墅，包括獨(dú)棟及疊墅、聯(lián)排、雙拼等，面積170~273平方米，平均售價(jià)為每平方米8933元起。

　　此外，通報(bào)會(huì)材料稱(chēng)，白鷺湖項(xiàng)目還涉嫌“化整為零”批獲林地4806畝。在2004年前香港馬里公司取得了3000畝不連續(xù)地塊的林地使用權(quán)，雅居樂(lè)接手后，按照開(kāi)發(fā)需要分年度、分項(xiàng)目又租得了1800畝的林地使用權(quán)。

　　但衛(wèi)靜心表示，雅居樂(lè)公司另租用的土地屬于景觀用地，只對(duì)部分用地的樹(shù)木進(jìn)行了林相改造，以提升景觀價(jià)值，并未改變?cè)撏恋氐牧值匦再|(zhì)。

　　巧立名目繞開(kāi)紅線

　　這已經(jīng)不是惠州第一次出現(xiàn)違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)案例。去年9月，惠陽(yáng)區(qū)金玉東方黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園建設(shè)一個(gè)占地600多畝的高爾夫球場(chǎng)被叫停。但當(dāng)時(shí)備受詬病的是，當(dāng)?shù)卣�府替開(kāi)發(fā)商墊資植樹(shù)2萬(wàn)棵完成對(duì)違規(guī)高爾夫球場(chǎng)的復(fù)綠。

　　至今，位于惠州的廣惠高速蓬陵出口500米處的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，依然在公然以高爾夫球場(chǎng)為賣(mài)點(diǎn)高調(diào)叫賣(mài)別墅。

　　在高爾夫球場(chǎng)和獨(dú)棟別墅建設(shè)的問(wèn)題上，國(guó)家自2004年以來(lái)已經(jīng)三令五申明令禁止。去年4月，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同11個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展全國(guó)高爾夫球場(chǎng)綜合清理整治工作的通知》，要求各地限期完成對(duì)已建、在建的高爾夫球場(chǎng)綜合清理整治工作，新政策出臺(tái)前一律不得批準(zhǔn)和開(kāi)工建設(shè)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。

　　但高爾夫球場(chǎng)捆綁獨(dú)棟別墅現(xiàn)象至今仍然屢禁不止，本報(bào)記者今年以來(lái)在多個(gè)地方調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商頂風(fēng)作案問(wèn)題并未得到有效遏制。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓向本報(bào)表示，顯然，雅居樂(lè)擅自興建高爾夫球場(chǎng)被國(guó)土部勒令停建不是個(gè)案，除了被發(fā)現(xiàn)的項(xiàng)目外，各地別墅和高爾夫項(xiàng)目層出不窮，屢屢突破國(guó)家禁令，全國(guó)各地違建高爾夫球場(chǎng)堪稱(chēng)數(shù)目眾多。

　　北京林業(yè)大學(xué)(微博)此前的調(diào)查顯示，2004年全國(guó)擁有170多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)。但公開(kāi)資料顯示，目前全國(guó)包括練習(xí)場(chǎng)在內(nèi)的高爾夫類(lèi)球場(chǎng)已超過(guò)1000個(gè)，大約250個(gè)在建高爾夫球場(chǎng)，另外600個(gè)高爾夫球場(chǎng)已列入未來(lái)建設(shè)規(guī)劃。

　　有報(bào)告指出，我國(guó)目前實(shí)際正在運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)遠(yuǎn)超500家，但通過(guò)正規(guī)途徑審批的僅10家，此后國(guó)土資源部也再?zèng)]審批過(guò)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地。

　　今年6月20日，監(jiān)察部、國(guó)土資源部還通報(bào)了兩部門(mén)聯(lián)合查處的位于北京、遼寧、山東、貴州、云南、西安等地的7個(gè)違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)情況，分別存在違法占用耕地面積較大、違反土地利用總體規(guī)劃、以修建農(nóng)業(yè)生態(tài)園名義違法占地等行為。

　　曾參與多個(gè)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商務(wù)策劃師崔元星稱(chēng)，高爾夫球場(chǎng)和別墅是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紅線，但實(shí)際操作中，高爾夫球場(chǎng)變種包括體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場(chǎng)等，而由于無(wú)法明確定義別墅，各地開(kāi)發(fā)商也都在打擦邊球。

　　罰款后繼續(xù)建設(shè)

　　謝逸楓認(rèn)為，低成本和高利潤(rùn)是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)的重要?jiǎng)右颉Ａ碛袠I(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，高爾夫地產(chǎn)本質(zhì)上是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，高爾夫一被引入國(guó)內(nèi)就被貼上了貴族化的標(biāo)簽，所以與高爾夫球場(chǎng)配套的物業(yè)形態(tài)顯得相對(duì)高端。按照經(jīng)驗(yàn)，高爾夫別墅的價(jià)格高出周邊地段同類(lèi)別墅價(jià)格30%以上。

　　而開(kāi)發(fā)商的這種行為亦在一定程度上得到地方政府的默許。謝逸楓表示，對(duì)于地方政府而言，開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目既是土地財(cái)政的沖動(dòng)，也是改善招商環(huán)境的需要。不僅大大提升了房?jī)r(jià)，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊土地的升值，為地方政府帶來(lái)諸多好處。

　　本報(bào)不久前在云南西雙版納采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，西雙版納濱江果園避寒度假山莊中包含了一個(gè)占地1800畝的27洞高爾夫球場(chǎng)。此外，西雙版納另有景洪市大渡崗茶園旅游小鎮(zhèn)和勐海縣生態(tài)旅游體育公園的兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)。

　　西雙版納國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)向本報(bào)表示，地方政府絕對(duì)不敢批準(zhǔn)國(guó)家明令禁止的項(xiàng)目，但迫于招商引資需要和上級(jí)政府的壓力也無(wú)能為力。

　　在這種情況下，地方政府通常都采取以罰代管、以罰代建的辦法，“發(fā)現(xiàn)違規(guī)就罰錢(qián)，然后繼續(xù)建設(shè)”。2011年7月至8月，景洪市、勐海縣國(guó)土資源局先后對(duì)三個(gè)高爾夫球場(chǎng)實(shí)施最高罰款，共計(jì)罰款3400多萬(wàn)元。但目前這些高爾夫球場(chǎng)依然在正常運(yùn)營(yíng)。

　　謝逸楓認(rèn)為，地方政府對(duì)這些違建項(xiàng)目監(jiān)管不力，既缺乏動(dòng)力，又面臨政策漏洞，因?yàn)楦郀柗蚯驁?chǎng)和別墅在罰款清理之后，應(yīng)該如何整改仍沒(méi)有明確規(guī)定，“現(xiàn)在，全國(guó)違建別墅和高爾夫球場(chǎng)的結(jié)局，要么是空置在那里，要么是罰款后繼續(xù)建設(shè)。”