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中天城投項目之謎:124億總資產五年投資600億

http://www.sina.com.cn  2011年07月26日 01:16  第一財經日報

  王肖邦

  五年內,在貴州省會城市貴陽,四座超高層建筑——一棟540米、兩棟350米、一棟200米將會拔地而起。

  540米的高度僅次于預計2013年竣工的“上海中心”,將成為中國第二高樓。

  四棟超高層建筑位于“未來方舟”項目區內,開發商是中天城投集團股份有限公司(000540.SZ,下稱“中天城投”)。這家貴州唯一的上市房地產企業,近日因被媒體質疑資金緊張、保障房項目停工而深陷輿論漩渦。

  根據項目簡介,“未來方舟”整體占地達到9.53平方公里,其中建設用地接近5600畝,總建筑體量720萬平方米,除了四棟超高層建筑,還包括一座規模堪比東部華僑城的主題公園以及500萬平方米住宅商品房。

  項目計劃五年內完成全部開發,投資規模達到600億元。而去年,中天城投的總資產僅有124億元,總營業收入為32億元。

  這一切如何實現?

  一切從土地說起

  7月21日,在“未來方舟”工地現場,轟鳴的卡車頻繁進出工地揚起漫天塵土。項目公司負責人稱,目前工地上大約有300臺挖機、1000臺運輸車輛同時作業,建筑工人則難計其數。一場“造城運動”正在轟轟烈烈地展開。

  “未來方舟”又稱“中天城投漁安安井片區項目”。通過梳理資料,《第一財經日報》發現,早在2006年,中天城投母公司金世旗國際控股股份有限公司(下稱“金世旗”)便已介入該片區土地一級開發,并通過其后一系列資本運作,最終將這一業務轉移至中天城投名下。

  2006年11月,金世旗與貴陽市云巖區人民政府簽訂《貴陽市云巖區漁安、安井片區綜合開發合作協議》,成立“貴陽云巖漁安安井片區開發建設有限公司”,負責該片區土地一級開發。

  同年12月,金世旗與香港華潤集團簽署合作協議,次年貴陽云巖漁安安井片區開發建設有限公司更名為“華潤貴陽城市建設有限公司”(下稱“華潤貴陽”)。

  2009年,中天城投分別收購了原股東華潤漢威城市建設(香港)有限公司及金世旗所持有的華潤貴陽83.33%和16.67%的股權,華潤貴陽更名為“中天城投集團城市建設有限公司”(下稱“中天城建”),漁安安井片區土地一級開發項目于是落入中天城投囊中。

  經過中天城建5年的土地一級開發,2010年10月,中天城投開始籌備在二級土地發力,對全資子公司中天城投集團貴陽房地產開發有限公司(下稱“貴陽房開”)進行增資,注冊資本由5500萬元增至5億元。

  2010年11月,貴陽房開通過公開掛牌競買方式獲得漁安安井片區四地塊,總占地面積81.8萬平方米,成交總金額9.422億元,規劃總建筑面積最大接近194萬平方米。

  2011年3月,貴陽房開在漁安安井片區繼續拿下六塊地,總占地面積51.3萬平方米,成交總金額9.885億元,規劃總建筑面積最大約165.6萬平方米。

  多位中天城投的內部人士向記者表示,公司通過招拍掛途徑拿到漁安安井片區其余全部地塊不會存在問題。

  此前曾有報道稱,中天城投的土地一級開發協議中約定,在完成土地一級開發后,經過招拍掛出讓土地,中天城投與云巖區政府共享土地增值部分收益,分成方式是7:3。

  內部人士告訴記者,“未來方舟”項目的拿地成本不到100萬元/畝,樓面地價不到500元/平方米。

  漂亮的財務預估數據

  事實上,低廉的土地成本是一方面,500萬平方米的住宅面積成為該項目另一“玄機”。根據項目規劃,“未來方舟”70%的建筑面積將被用來開發住宅,辦公、商業、酒店等其他類型物業僅占30%。

  記者在一份公司提交董事會的內部財務測算文件中看到,“未來方舟”一期建設總量為522.9萬平方米,包括四棟超高層建筑所在區域以及五大居住組團的開發,總投資額為303億元,其中土地成本為58億元,只占到綜合開發成本不到20%。

  一期開發的總收益約為527億元,其中現金預計收入462億元,主要來自住宅和商鋪的銷售,按高層住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商鋪18000元/平方米售價估算得出,另外有65億元收益來自持有物業。

  根據中天城投內部人士的說法,對比未來方舟周邊項目的房價,這一估值十分保守而穩健。不過就在距離未來方舟不遠處的中天世紀新城,銷售人員告訴記者,目前在售的高層均價在5000元出頭。

  根據預估數據,如果不包含持有物業,未來方舟項目一期的現金利潤可以達到60億元,凈利潤率20%,若包含持有物業,凈利潤率則可達到40%。投資峰值將出現在明年,實際投入96億元左右。今年,項目總投入在75億元左右。

  未來方舟項目負責人告訴記者,今年四季度即將啟動第一批住宅的預售,預計銷售100萬平方米,實現65億元銷售收入。明年則計劃銷售130億元。

  現金流懸念

  然而,未來方舟今年四季度要實現銷售面積100萬平方米,銷售收入65億元,這將是中天城投去年一整年所有項目銷售收入的兩倍。

  貴陽市住房城鄉建設局的數據顯示,2010年貴陽全市住宅面積(含經濟適用住房)為710.7萬平方米,住宅銷售金額為293.35億元。未來方舟僅在今年四季度就要銷售100萬平方米,65億元的銷售金額更是接近去年貴陽全市住宅銷售金額的近四分之一。

  根據中房信的統計數據,2010年,貴州世紀城項目曾創下一年銷售面積125萬平方米的紀錄,成為當年全國銷售面積最大的單體項目,該項目用了一年的時間實現銷售金額56億元,僅次于太原星河灣的72億元,位列全國第二。

  而未來方舟2012年全年的銷售計劃是130億元。貴陽當地一位業內人士告訴記者,這么大的量要在這么短的時間內消化掉幾乎不可能。

  一旦銷售未如預計,未來方舟的現金流將承受巨大壓力。

  根據公司的財務估算,即使在銷售情況理想的情況下,未來方舟一期項目累計現金流也要到明年三季度才能轉正,而在今年四季度現金流將迎來最低值——負50億元。

  同時,與未來方舟同期進行的還有體量龐大的保障房項目。根據中天城投與貴州省人民政府共同簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設框架協議》,公司五年內將投資200億元用于建設1000萬平方米保障房。

  今年以來,漁安新城30萬平方米公租房已經動工,項目負責人告訴記者,保障房具體的融資方案還在與政府磋商,到目前為止公司仍在使用自有資金投入開發。

  對于一季度末賬面現金僅為10億元的中天城投而言,融資問題迫在眉睫。

  融資問題待解

  記者查閱公司公告發現,此前未來方舟項目已進行了兩次融資,均為擔保貸款。截至目前,中天城投已累計向負責漁安安井片區土地一級開發的中天城建提供擔保15.7億元,累計向負責未來方舟項目開發的中天房開提供擔保4.7億元。

  中天城投相關負責人對記者表示,未來方舟項目的現金流以及融資問題不會出現外界擔心的緊張情形,“未來方舟5000多畝土地,目前市價接近400萬元/畝,而中天城投的拿地成本只有100萬元/畝,一畝地就已經賺了250萬到300萬元”。

  但記者查閱“未來方舟”項目周邊土地出讓信息后發現,緊鄰項目的萬科玲瓏灣項目,2010年5月底拿地時,成本不過118萬元/畝。

  同時,公司相關負責人透露,未來方舟目前仍有多種融資渠道可以選擇,由于項目土地產權被分成了數十塊,如果整塊土地拿到一家銀行抵押并不現實,那么可以分別將這些地塊拿去不同銀行作抵押貸款。

  另外,公司目前正在與信托公司合作�!靶磐腥谫Y的成本無非比銀行貸款高一些而已,并不會給公司構成太大問題。”上述公司相關負責人表示。而一些投資機構也對未來方舟項目內的商業地產興趣強烈,表達了股權合作的意向。

  不過中天城投一季度季報顯示,當期公司并沒有籌資現金流入。

  至于最受爭議的四棟超高層建筑,一位中天城投工作人員告訴記者:“這四棟樓的開發是有彈性的,如果資金緊張,可以推遲開發�!�

  負責未來方舟商業地產招商的負責人則告訴記者,目前超高層建筑還在設計階段,包括麗思卡爾頓、洲際等酒店管理公司都表示要參與,不過還在商談階段,并沒有達成具體的協議。

  在低地價的利潤誘惑與高投入的資金壓力下,在長遠回報與眼前風險之間,中天城投“未來方舟”項目的謎底尚待揭開。

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