劉振盛

　　一則“主要項目疑似停工”的消息，讓身披“保障房第一股”光環的中天城投(000540.SZ)陷入爭議旋渦。

　　近日，記者前往貴陽實地探訪中天城投的漁安新城、中天世紀新城及中天會展城等項目，發現漁安新城、中天世紀新城中心組團等確實沒有正在動工建設的跡象。不過，中天城投方面對此回應稱，項目是在按計劃進度實施。

　　在地產調控和銀根緊縮的雙重壓力下，項目停工的消息讓市場更警惕中天城投已經緊繃的資金鏈。截至今年7月1日，中天城投累計對外擔保額占2010年末經審計凈資產的比例為165.03%，其中絕大部分是給子公司擔保。

　　不過，依然有銀行愿意捧場。

　　6月27日，廣州銀行海珠支行為中天城投集團貴陽房地產開發有限公司提供4.7億元貸款，由中天城投提供擔保。

　　“對于銀行貸款而言，如此高的擔保比例實際上隱含了相當大的風險，換成我們，肯定不敢做這個貸款。”四川某銀行負責地產業務的人士說。

　　實地探訪

　　7月16日、17日，記者連續實地探訪了中天城投漁安新城等項目。

　　在貴州建工集團漁安新城項目部所在的工地，記者看到工地后邊，多棟建筑已經完工。工地上的工人告訴記者，A、F、G區的回遷安置房基本已建成。

　　不過此外，整個工地并沒有正大規模動工的跡象，挖掘機和卡車整齊停在工地一旁。

　　將近中午時分，記者來到離漁安新城項目不遠的中天世紀新城項目。該項目的六組團處，正有三五成群的工人吃午飯。下午，記者進入該項目工地探訪看到，工人正搭建手腳架。項目資料顯示，該項目開工時間為2010年10月18日，竣工時間為2012年8月3日。

　　相鄰的中天世紀新城中心組團項目則與前者截然相反，記者卻發現這個項目并沒有多少工人，整個工地顯得有點冷清。該項目為商業配套，包括酒店、超市等。

　　“資金不到位，所以很多工人都沒再留在工地上。”一位看守工地的保安告訴記者。

　　隨后，記者來到位于貴陽金陽新區的中天會展城項目。在該項目A區，確實沒有正在動工的跡象。而在B區，記者發現，鄰近會展中心方向有些地方尚未開工，只露出半截鋼筋。不過，一直往項目工地里走卻有不少樓盤已建起來，有的地方正開挖地基。工地里還有不少工人正忙碌工作，并不能算完全停工。

　　工地上一位工人稱，已開始建的樓群是去年下半年打孔的，年前開始做地面建筑，工地并沒有停工過。“我們還經常被催趕工期。”工人說。

　　在記者采訪中，對于存在停工嫌疑的漁安新城和中天世紀新城中心組團兩個項目，中天城投一位負責人并沒詳細描述計劃進度的情況。在中天城投2010年年報中，這兩個項目的預計竣工時間分別被定為明年6月和12月。

　　“漁安新城是回遷安置用的，有些手續還沒有完善，例如設計圖紙、施工手續等，另外，還有一部分地是為其他項目安置使用的，現在還沒到動工時期。”7月18日，前述中天城投負責人向記者表示。

　　至于世紀新城中心組團，他表示，周邊還不需要這么大的商業配套項目，目前該項目仍按進度來做。對于資金不到位的說法，他并沒有給出明確的答復。

　　“會展城項目A區現在是做外部裝修，不需要人海戰術，并且由于毗鄰會展中心，在‘2011生態文明貴陽會議’期間被要求停工。B區的空地是由于規劃調整，原來計劃是做住宅，后來改成了寫字樓和酒店。”該人士回應說。

　　對外擔保倍數：1.6

　　市場擔憂項目“停工”的背后，實際上是對中天城投資金鏈的憂慮。

　　2011年一季報顯示，中天城投的資產負債率高達84.62%，貨幣資金僅為10.62億元，較年初減少了9.81億元，而一年內到期的非流動負債就有6億元。

　　截至目前，中天城投累計對外擔保28.4億元， 占最近一期經審計凈資產(歸屬于母公司的股東權益)17.2億元的165.03%。其中為全資子公司提供擔保27.4億元。而大股東金世旗國際所持上市公司41%的股份中，就已有40.98%用于質押。

　　事實上，早在2010年9月，中天城投分別與招行、交行簽定了100億、200億元的意向授信協議。而記者了解到，兩家銀行的實際發放貸款量并不多。

　　“現在對地產貸款是該收的就收，銀行總不能跟國家的地產調空對著干吧。”某簽定意向協議的銀行負責人對記者說。

　　不過從公開資料來看，廣州銀行海珠支行卻是其堅定的支持者。

　　除了6月的4.7億元貸款外，此前的4月初，該支行還給中天城投集團貴陽國際會議展覽中心有限公司提供7億元貸款。

　　此外，2011年4月1日，中天城投集團城市建設有限公司從貴陽銀行南明支行獲得3億元貸款。中天城投持有貴陽銀行1.99%的股權。

　　“上市公司的擔保倍數放大到1.6倍，其實貸款風險已經是挺大了，萬一發生經營風險，銀行就會面臨很大的風險敞口。”成都某銀行負責地產業務的人士認為。

　　該人士表示，并且凈資產還包括無形資產、應收賬款等，一旦發生風險，凈資產是否真如報表所反映的數字，也很難說。

　　7月19日，記者就上述貸款一事多次聯系廣州銀行海珠支行，但均沒聯系上相關負責人。

　　保障房融資難題

　　保障房概念是資本市場青睞中天城投的原因之一，不過現實中，這一身份未能如研究機構此前的預計，為其融資帶來如此大的便利。

　　今年3月10日，中天城投公告稱，“十二五”期間，將在貴州省內完成建設面積約1000萬平方米、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設施。

　　3月至4月22日的35個交易日中，中天城投漲幅高達41.85%，而期間地產指數漲幅僅為8.15%。

　　國信證券給保障房描述的藍圖是，按保守的方法測算(不考慮銷售的溢價，僅按200億投入成本作為計算凈利潤的基數)，取8%的利潤率，2011-2015年可帶來16億凈利潤，平均每年增厚EPS約0.35元，加上配建的商場商鋪、辦公場所等經營性附屬設施及享受的政策優惠，收益更高。

　　上述中天城投負責人告訴記者，首個30萬平米的保障房項目還在打地基和孔樁階段，預計在三年內完成；還有一個90萬平米的保障房項目準備今年開工，開工手續還在辦理中。

　　記者了解到，中天城投將保障房定位在公租房項目，建成后自己持有。具體的運營模式還在探討中，可能會由政府成立專門的管理公司，來專門對接數量眾多的承租人，這樣就可以讓企業減少中間的管理環節。

　　至于保障房項目的收益，該人士表示，此前提到的8%收益率是對經濟適用房項目而言，這塊收益包括了配套商業的銷售和稅收返還等補貼政策。而對于中天城投定位的公租房，短期內可能經營收益并不樂觀，但是長期的租金收益應該是可觀的。

　　保障房的融資也并不容易。

　　上述人士表示，現在保障房項目還在前期階段，尚不需要大量資金，但開建后的資金量會比較大，“我們一直在和銀行接觸，但受額度的限制，還沒法辦法解決貸款問題。”

　　貴陽地區某股份制行負責人也向記者表示，對于保障房項目的貸款，還在前期的調研中，并沒有正式放款。