中天城投19億資金欲盤活200億項目 或增發(fā)圈錢
張友
中天城投(000540)搖身一變，成為西部最大的保障房民營提供者。貴州當(dāng)?shù)匾晃环科蟾吖鼙硎荆百F州全省將建設(shè)2000萬平方米保障房，中天城投一家占據(jù)近半江山。”
中天城投此前與貴州省政府簽訂協(xié)議，計劃“十二五”期間在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。
200億對中天城投并不是個小數(shù)目，該公司僅今年要新建、改造或補貼各類保障房100萬平方米，涉資約70億元。但截至2010年3季末，中天城投的貨幣資金不過19億元，資產(chǎn)總額100億元，其本身還有大量項目需要資金注入。
與政府合資為主
按照協(xié)議，中天城投未來五年將在貴州省完成各類保障性安居工程建設(shè)面積1000萬平方米，住房20萬套，其中，2011-2013年分別開工300萬、400萬和300萬平方米。上述總投資約200億元。
貴州全省未來5年計劃建設(shè)2000萬平方米的保障房，總投資約400億元，中天城投的額度約占全省一半。“政府的資金壓力比較大。”上述房企高管說。
該高管介紹，國家開發(fā)銀行貴州分行方面對保障房的貸款態(tài)度積極，有望拿出100億-200億元的中長期貸款進(jìn)行支持，這筆貸款利率有望下浮。
貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長張?zhí)苍榻B，貴陽市2011年繼續(xù)加大保障房建設(shè)資金籌集力度，希望通過發(fā)行政府債券籌集10-15個億；其次是與北京國際信托投資有限公司合作，用信托基金參與保障房建設(shè)，已達(dá)成50億元的意向性協(xié)議。
上述高管認(rèn)為，由于信貸閘門收緊，資金成本也水漲船高，拆借利率有時高達(dá)8%以上，已令信托資金的籌資成本居高不下，大大增加了變數(shù)。
在此情況下，包括中天城投在內(nèi)的民營資本被引入。
此前貴州省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工作聯(lián)席會議辦公室下發(fā)《加強社會力量參與保障性安居工程建設(shè)和運營管理指導(dǎo)意見》，規(guī)定民營資本可以以四個模式介入。
第一個模式是土地有償取得，由社會力量全額投資建設(shè)項目，投資方擁有完全所有權(quán)。二是土地由行政劃撥取得的，政府以土地使用價格、稅費優(yōu)惠額度和政府投入的資金打捆入股，社會力量以項目建設(shè)投入資金入股的方式共同建設(shè)，按各自投入比例分享產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)。
另外兩個方式是社會力量代建、建成后由政府回購的，社會力量可收取一定管理費，一般不得高于代建項目工程總造價的2%。一定時期后，社會力量的投資權(quán)益可在事先依法約定的范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，收益按雙方的產(chǎn)權(quán)比例或事先依法商定的比例進(jìn)行分配。
據(jù)悉，中天城投會采取第一和第二個方式介入。該公司目前土地儲備超過10000畝，但尚不清楚以自有土地建設(shè)的比例會有多大。上述高管推測，與政府合作估計會是中天城投介入保障房建設(shè)的主要模式，因為如果自行購地會推高保障房的成本。
但截至目前，社會力量參與貴州保障房建設(shè)尚處于探路階段。土地價格如何確定、稅費優(yōu)惠如何入股和收益如何分配等問題都有待明確。
200億資金拼圖
無論采取哪種方式，中天城投都將面臨不小的資金壓力。
該公司人士介紹，中天城投計劃年內(nèi)在貴陽開工面積200萬平方米，貴州省內(nèi)其他地州市年內(nèi)爭取開工100萬平方米，如土地供應(yīng)充足，爭取達(dá)到300萬平方米。
中天城投首批100萬平方米的公共租賃房項目已于3月26日開工，投資25億元。以此計算，如果300萬平方米按計劃動工，所涉投資額將在75億元左右。
2010年第三季度財報顯示，中天城投貨幣資金為19億元，而一年內(nèi)到期的長期負(fù)債7億元，此外還有41億元的長期借款。同期取得的借款從10億元增加到28億元。
上述貴州房企高管認(rèn)為，“機(jī)構(gòu)可以自籌保障性安居工程資本金，短期內(nèi)利用已有商業(yè)地產(chǎn)項目回籠資金周轉(zhuǎn)。”
2010年前三季度，中天城投完成銷售收入14億元，凈利潤2.3億元。其經(jīng)營活動現(xiàn)金流入為40億元，流出46億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-6億元。換句話說，中天城投依靠現(xiàn)有商品房輸血給保障房的資金量不會太大。
稍感欣慰的是，包括中天城投在內(nèi)參與保障房建設(shè)的民企可能將按國家政策完善相關(guān)手續(xù)、配套建設(shè)用于經(jīng)營性的附屬設(shè)施，以這些項目的產(chǎn)出利潤和現(xiàn)金流彌補保障性安居工程的資金。不過，這個資金的回流有時間滯后性，金額也難以確定。
這種情況下，銀行貸款將成為中天城投最重要的融資渠道。
去年9月，交行貴州分行與中天城投簽署協(xié)議，擬在未來3-5年內(nèi)為中天城投及下屬成員單位提供200億元意向授信額度，主要用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、城市基礎(chǔ)設(shè)施貸款等業(yè)務(wù)，授信額度的30%可采用集團(tuán)連帶責(zé)任擔(dān)保的形式提供擔(dān)保。同時，招商銀行與中天城投簽署了總額為100億的類似合同。
此外，一種廣為流傳的說法是，監(jiān)管部門一旦放行A股房企再融資，參與保障房建設(shè)的上市房企可能會享有再融資的優(yōu)先權(quán)。上述貴州房企高管表示，上月初，中天城投曾撤回此前擬募集16億元的定向增發(fā)預(yù)案，而監(jiān)管部門放行房企再融資是遲早之事，一旦放行，中天城投或?qū)⒁员Ｕ戏客ㄟ^A股市場融資。
(本報記者姚偉對此文亦有貢獻(xiàn)。)
