■馮海寧

　　武漢一家叫東星集團的房地產公司的降價行動揭開了房地產利潤的冰山一角，這家公司不僅公開宣稱房地產存在暴利，而且主動把自家樓盤的銷售價下調了30%，離樓盤很遠就可看到幾條巨大的紅色條幅，上寫著：“江城地產第一炮，轟下武漢高房價”，“響應政府號召，平抑武漢房價”。

　　關于樓市暴利之爭早已有之，因暴利新聞而引發的暴利事件也不絕于耳。自2002年以來，媒體就曝出房地產業連續3年居我國10大暴利行業之首，一批學者開始與開發商展開漫長而激烈的口水戰；2005年，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，經測算，該市開發商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。更有開發商自曝“沒高利潤誰做房地產”。

　　值得注意的是，類似以上這些內幕披露、引發大范圍博弈的樓市“暴利事件”，也只是嘴巴層面的爭論，不僅開發商依然我行我素，買房人依然蜂擁售樓處，即使政府相關部門也缺少實質性行動。如此，盡管頻發“暴利事件”，但樓市依然面不改色。

　　在筆者看來，“暴利事件”之所以打不垮高房價，最大的原因是供求失衡。樓市持續數年的調控既沒有抑制住炒房、投機，對自住性需求也缺乏合理引導，甚至一直對需求缺少有效估計，致使需求呈泛濫之勢。當然，房屋需求泛濫也與整個社會大環境相關。

　　從供應層面來說，政府壟斷土地和經營土地，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著房屋供應量和供應效率，因為土地是房屋之根。而且，政府在壟斷土地和經營土地的同時，也對開發商壟斷土地和經營土地治理不善。那些大開發商不僅大量圈地，也在大量囤地。至于開發商囤房、違規銷售、逃稅等，更是牟取暴利的手段。

　　從另一個角度分析，開發商普遍缺乏社會責任感也是一個原因。樓市自有暴利之說起，從沒有一個開發商正大光明地站出來戳穿樓市的暴利面目。之前，雖有開發商曝行業黑幕，但都是隱姓埋名，其真實性就大打折扣，對行業的沖擊力也極其有限。

　　而武漢這家開發商光明正大地來戳穿樓市的暴利面目，也未必是基于企業的社會責任感，很可能是緣于從今年初開始的銷售突然遭遇谷底，春節期間一套都沒有售出，也就是一分錢收入都沒有，對他們刺激很大。

　　更重要的是，在房地產成本以及開發商利潤是公開秘密的情況下，依然很少見行業主管部門對暴利采取行動，只有極個別地方政府采取了限制房價的辦法。更多的地方政府卻在袒護暴利，據《21世紀經濟報道》披露，有的開發商在二三線城市的項目決定降價時，居然得不到當地物價等部門的批準。原因竟然是房價降了會影響當地土地財政的收益，甚至覺得當地房價低了“沒面子”。

　　可見，有地方政府撐腰，樓市暴利難除。那么，還有沒有其他辦法來治理暴利呢？筆者認為一是可以借鑒德國經驗，德國房價10年不漲的原因之一就是，房價并不是由開發商說了算，而是取決于獨立的房地產價格評估機構。二是完善法律，比如說及早出臺物業稅、《住宅法》進行綜合調控，更直接的辦法是制定《房地產反暴利法》。