王石認為宏調調控是必要的手段：

　　王石 ：我們感覺到目前這個局面是很危險的，繼續發展下去是非常危險的，如果危險的首當其沖的不僅僅是消費者，也是我們開發商。第二點，這個市場如果發展到失控的局面，影響不僅僅是房地產，是整個經濟。那你到那時候再怎么調整你也會受很大的損傷。如果你覺得這市場很正常，價格一直漲上去，政府是無端端地，在進行干擾一個正常的市場，你當然感覺會不一樣，心驚肉跳一定都會有的。所不同的就是在什么時候，如果在我心驚肉跳的時候，你沒心驚肉跳，我覺得在當前的宏觀調控下，你還說無所謂的話，那是故作鎮靜。

　　央視主持人柴靜：你不擔心王石所說的這種泡沫的存在，有可能有一天也會波及到你們，波及不到我們。我們從我們的產品，從我們的土地儲備，到我們選擇的地理位置，是有足夠的抗風險能力。

　　王石 ：如果沒有這一系列的宏觀調控，中國的房地產市場，將會非常糟糕，非常非常糟糕。因為你們一直在用潘石屹，我想說一個問題，就是無論作為他的開發地點、開發品種和開發量來講，他的感覺很難代表一個主流開發商的感覺。什么叫主流呢 ？金字塔，金字塔主要是在中間的這個層面的，這個主流的，你一直在用潘石屹，可能他對主流消費者的一個感覺，他不知道。

　　央視主持人柴靜：他覺得無論發生什么，也不會沖擊到他的市場。

　　王石 ：不一定 ，不一定。我只能說他的感覺是對的，他感覺無所謂。因為時尚人，他一定有一種飄的感覺、炫的感覺，但我們是搞主流開發的，我們開發白領階層的，實際上剛剛看到的圖表來講，已經感覺到他們的壓力，我們主要是給他們提供房子，他們有壓力，我們就有壓力。

　　實際上，從2005年以來，宏觀調控的力度就在不斷的加強，尤其是2007年以來， 中央銀行加息6次，7次上調銀行準備金利率，又相繼頒布了提高第二套房的首付比例等政策，意在遏制經濟增長的過熱因素，王石也一直在強調這次調控與以往不同。

　　央視主持人柴靜：你一直強調說這次調控跟以往不同，這個不同指什么？

　　王石 ：不同就在于這次調控不是專門針對房地產的，整個對國民經濟過熱的，整個這樣一個流動資金的過剩，原材料價格上漲，CPI的整個價格指數，可以說已經上漲到了一個近乎失控的這樣一個邊緣，在這樣一個狀況下，所以應該看到把(貨幣)政策適度從緊變成從緊，這個是很大的差別。

　　央視主持人柴靜：這兩個字消失了，你覺得意味著什么？

　　王石 ：意味著那就非常嚴格控制了。

　　李開發：中國的房地產市場的暴利已經持續了三到四年，在這個暴利的過程當中，社會各個方面的資金都在投向房地產業，社會的其他產業都被擠壓的喘不過氣來。這些非房地產業由于缺少了資金的支持，發展艱難，經濟每況愈下，虧本的企業非常多，所以我們看到在珠三角乃至長三角成千家，甚至上萬家企業搬遷關門乃至倒閉，這個現象值得重視。國家的貨幣政策從適度到從緊，我認為這個從緊應該說是一個幾年時間的過程，估計應該有三到五年的時間。當然在這個適度從緊當中，我認為不是一刀切。應該對工業的相關的產業，對農業的相關產業，對環保的相關產業等應當適度從寬。但是對房地產和其他固定資產投資是要從緊的。我們愿意看到，通過調控能使大量聚集的房地產市場的流動資金回流到原來的產業當中去，回流到急需資金發展的相關產業當中去，回流那些利潤相對較低，但是是實體產業當中去，投入到那些可以源源不斷的產生效益和產生就業的產業中去。

　　任志強 ：我不認為宏觀調控不同以往，我是認為新一屆政府的政策可能不同以往。

　　央視主持人柴靜：王石說他勸誡同行就是說要搞清楚，現在整個通貨膨脹的壓力之下，宏觀調控對經濟出臺的舉措，包括國際上的形勢，這種情況下跟以往是完全不同的，應該看到市場必將調整，您怎么看？

　　任志強 ：我承認。要不調整的話，你投資通脹問題解決不了。

　　央視主持人柴靜：所以他說房地產商不可能再指望著，像2006年、2007年那樣，抑制之后再反彈繼續上漲、暴漲。

　　任志強 ：我不同意暴漲這個詞，但是我認為從長遠看，持續上漲是沒有問題的，是今天反彈還是明天反彈，需要看宏觀政策。

　　央視主持人柴靜：你的意思是必然反彈。

　　任志強 ：對。

　　李開發：任志強的先生的話既是真話又不全是真話。說真話要有一個前提，這個前提是說在幾年乃至幾十年的市場發展過程當中，房價是上漲的，比方說從1950年到2008年這個58年當中，我們的房價上漲的幾十倍，甚至乃至幾百倍，所以這個大道理沒有問題，只是所有價格上漲跟GDP的上漲、跟居民收入的增加都是應該同步的。不同步的上漲必然缺少支撐，最終是要跌落的。那么這個上漲就是不符合規律的，所以上漲是有條件的。任志強先生把這個房價反彈這個觀念拋出來，不講漲多少，是不正確的。我看房價反彈，如果成規模的反彈，我希望這個反彈是三到五年之后，起碼不是今年。所以任志強先生用長遠的價格反彈來說當前，其實是找錯了地方。

　　雖然潘石屹主張由市場調節，但他也認為2007年的宏觀調控政策不同以往，對未來的市場影響將大大增強。

　　央視主持人柴靜：很多人對宏觀調控這次也是抱著觀望，因為覺得當年從國八條、國六條一直到現在，好像調一次 漲一次，所以沒什么事兒，還會漲。

　　潘石屹：不一樣。因為前幾次的宏觀調控，它主要是調整供應量就是十八億畝的土地不能夠突破，然后又要來限制給房地產商貸款，這樣的政策出來，一定會價格漲的。因為土地少了、錢少了。他房屋的供應量就少了，需求的話還很旺盛。中國的經濟還好，它這個價格就會漲，而從2007年下半年的調控就不一樣，囤積土地的都給你收，所以你要盡快的把土地變成房屋，然后這樣的一些政策出臺的話，就是說房屋的供應量大了，而需求量的話 首付款提高，你的這個需求量就會降下來，所以這樣的話，對整個市場的格局就會發生變化。

　　央視主持人柴靜：我看你說這次宏觀調控之后，實際上房地產整個行業，要經歷嚴冬。

　　潘石屹：因為前幾年在土地上面透支得比較厲害，尤其是銀行，如果是再不給放貸款，嚴冬就是沒錢了，沒錢了可不就緊張了。

　　央視主持人柴靜：會是個什么局面？

　　潘石屹：優勝劣汰吧。

　　李開發：老潘先生應當明白，中國的房地產市場不是想調控就調控的住的。正如開頭部分我們的介紹，十個利益主體當中只有一個利益主體想降低房價，其他的利益主體都想推高房價，其他的利益主體其實都是市場上強勢的主體，而只有購房人的利益主體是弱勢主體，從來沒有開發商和購房人能夠平等談判房價，當然購房者沒有資格也沒有能力成為和房地產開發商對等的一方。開發商囤地的問題已經說了一兩年，住房的供應從提供土地到建成房屋供應市場，又是一個相當長的流程，每一個政策根據地方的不同，執行過程當中也會有變化。那么多利益主體在推動，所以房價調控的道路是很艱難的，遠不像潘先生說的優勝劣汰那么輕松。事實是輕松不起來的。

　　在這個年終歲首，伴隨著嚴寒到來的是有關中國的房地產市場是否進入寒冬的爭論。

　　從2007年8、9月份開始，廣州、深圳的房價和交易量開始下滑，隨后，房地產市場低迷的氣氛也在向其他城市蔓延。人們對于曾經一路高歌猛進的房地產市場開始觀望，2007年底，王石拋出了認為中國的地產市場已經出現拐點的論斷。

　　王石 ：我的拐點不是大起大落，而是這種亢奮的、非理性的這樣一個市場的瘋狂的上漲，不正常的狀況，進行理性的回歸。

　　但王石的判斷廣受爭議，任志強甚至在博客上用了《幾只蒼蠅》為標題，來表達不同意見。

　　央視主持人柴靜：那你干嘛要用像蒼蠅這樣的很刺激性的詞？

　　任志強 ：用什么詞無所謂吧。

　　央視主持人柴靜：那王石認為目前珠三角已經出現拐點，你是否認同？

　　任志強 ：我不承認。

　　央視主持人柴靜：不承認？

　　任志強 ：因為所有的統計數據不支持，到12月份為止，國家36個大城市和70個城市的房價申報，仍然是增長的。

　　央視主持人柴靜：但是珠三角地區的房價？

　　任志強 ：珠三角地區也沒有顯出來

　　央視主持人柴靜：它的成交量現在萎縮得非常厲害。

　　任志強 ：成交量萎縮我承認。

　　央視主持人柴靜：那它下降這么厲害您還不承認拐點嗎？

　　任志強 ：我不承認。

　　在任志強看來，交易量的萎縮并不能成為判斷拐點的唯一依據

　　任志強 ：單獨從銷售看是不對的。如果從銷售看完了以后，還要看它的供應量，是不是同樣減少了，同期它的供應量減少了，那么供應量減少，供應量和銷售量所占的比例是多少，我一共就十套房子可以賣，但是我賣了九套，這是空了一套，我有一百套房子賣，我要賣九十九套才空一套，所以你不能看都是空著一套，但是供應量是多少，它所占的比例是不一樣的。

　　李開發：任志強先生的觀點有一定的道理，確實有許多人都說沒有進入拐點。我認為，我們說拐點，就是指從較高的價格開始回落，那個轉折點就是一個拐點，當然這個統計數據也是支撐這個市場。這幾個月有一部分房價在下降，但是下降的主要是邊遠地區的，在市主城區的還在支撐，沒有下降。此外，還主要體現在市場上的成交量大縮水。那么成交量的下降，我們也不能說它進入了拐點，我們應該認為他進入拐點的應該是它的平均銷售價格。如果它的平均銷售價格已經開始回落，并且持續三個月回落，那么我們說它進入拐點是完全正確。像深圳市場很多地方的房價從最高峰已經進入了25%，你能說它沒有進入拐點嗎？在我們研究經濟的人看來哪怕它就是平均下降到了5%，我們也認為它進入了拐點，至于這個拐點能帶來多大下降的低谷，然后再上升，我們目前還不知道，但是它從高點落下來，它并不是落下0.5%， 1%，它是落了5%以上，那么，我們有理由認為，當一個城市的的平均房價在原有的地基礎上，從高點上下降了5%，我們可以說它已經這個進入了拐點。

　　但根據萬科提供的材料顯示，商品房的供應量沒有減少，而且中國許多城市2007年底的可售住宅存貨，需要6個月以上甚至12個月才能消化。

　　央視主持人柴靜：您是說現在市場上是有房子？

　　王石 ：有房、當然有房，數在這擺著，當然有。

　　央視主持人柴靜：大家不都說是供不應求嗎？才會造成房價上漲嗎？

　　王石 ：你利率不高、你按揭鼓勵，你再預期房價上漲，這種情況下，當然需求就非常非常旺盛了，北京現在的供應量，如果現在供應量全消化掉要6個月。當然很多地方是低于六個月的，像寧波、深圳 、杭州、佛山，我們看像廈門、大連、東莞，都是9個月10個月、12.8個月甚至超過一年的，所以現在旺盛的需求，由于宏觀調控之后，它的消費的能力和預期，不同的進行了調整，就是去年連續的亢奮心態，現在到了一個左右觀望甚至開始彷徨。

　　王石認為，進入拐點的另一個現象就是，二手房的交易量大幅萎縮，許多二手房交易中介沒有了過去門庭若市的面貌 ，甚至很多中介開始閉店關張。

　　王石 ：我們看珠三角，首先地震的是什么呢？一家中天置業，老板就關了門 卷款跑了，接著之后我們看到廣州的中介，包括現在北京的中介，上海的中介都開始出現有問題，說明什么呢？說明二手房的購買力大大銳減，二手房跟一手房一般比較合理的來講是一比一，接著我們看下面來講，一手房一定會跟著受牽連的。

　　李開發：我還是佩服王石先生說出了真話，王石先生說房價的拐點也是早在六個月前，說房價要下跌不能支撐下去，也是在六個月之前，我們愿意看到王石先生有勇氣有遠見，敢于承認事實，正面現實，打破僵局，那么，王石先生旗下的萬科公司在全國各地降低房價推動銷售，應該說萬科棋高一著，下一波全國城市可能房價降的更多，高價也有可能銷售不出去。而王石先生的萬科抓住了這個機會，這里我們應當稱贊王石先生的經營理念和經營之道，的確高人一籌，是許多其他房地產開發商所不及的。

　　在發表拐點論的同時，王石還給出了建議，三四年后再買房。

　　央視主持人柴靜：為什么還要建議三五年之后再買房子呢？

　　王石 ：建議消費者三五年再買房，我們是一種對購房者的焦慮心態的一種善意的勸解。

　　央視主持人柴靜：你針對的是哪個城市的？

　　王石 ：我沒有針對哪個城市，我是針對具體人，我最近兩年和兩年前的建議是不同的，兩年前的建議來講，你看我該不該買房，我說該買房，第一首先先買、先買，為什么呢？因為你第一期價格比較合適，第二一期又可以有很多挑選的余地，很多房子剛開始賣，但是現在非常清楚了，你說建議什么，我說你急什么，三五年之后再買房，理由是什么。

　　央視主持人柴靜：三五年之后更貴了怎么辦呀？

　　王石 ：更貴的話，你的收入如果你都感覺買不起的話，這個市場要變化、要調整，現在不是在調整嗎？為什么三四年之后再去買房子呢，我想說第二層含義，性能價格比，我就說性能價格比，我相信在三四年之后會有比較大的提高。

　　央視主持人柴靜：那您是否的確是用這種讓大家三五年之后再買房子的方式實際上把購買力留到那個時候再來買萬科？

　　王石 ：我的話有那么大嗎？作用有那么大嗎？

　　央視主持人柴靜：動機是否如此？

　　王石 ：我沒這個動機。

　　李開發：感謝王石先生為廣大購房者提供了很好的建議， 那么中國的房地產市場正在變化，而且今后幾年房地產市場應該是一個會發生天翻地覆的變化，中國的房地產市場的壟斷的因素太多了，腐敗也不少，非市場的東西也太多了，坑蒙拐騙，偷稅漏稅，那么虛假案件，虛假造勢，以及在規劃方面，在容積率上面做手腳是屢見不鮮，這些非市場的因素，如果在規范當中優化中國的房地產市場，那將會帶來巨大的變化，相信到那個時候的房地產市場的價格，應該是很多普通人都能夠消費的價格。

　　在王石發表“拐點”論的前后，萬科在廣州及成都的樓盤開始降價。但對于萬科的這種做法，也有很多質疑的聲音。

　　央視主持人柴靜：我不知道你有沒有看到網上有一篇文章，說萬科現在在對中小企業進行大屠殺，說你們現在，2007年賺了錢又有了地，一看現在馬上要調整，又拿出拐點論什么的，降價、打壓同行、清洗市場？

　　王石 ：我們清洗誰了，屠殺誰了？房地產市場這樣一個變化，我覺得是有問題的，但有問題的時候，很多人不認為有問題，萬科現在的房地產開發占有率，我們去年2007年才2%，所以我們怎么可能把你們屠殺掉呢？怎么個屠殺方法？所以來講不檢討自己的問題，來檢討萬科的問題，我覺得這叫本末倒置。

　　央視主持人柴靜：宏觀調控措施一出來之后，你們應聲降價，這是否是向政府的一種表態？

　　王石 ：我們從來不向政府表態。我們是本身對市場的一個判斷的一個舉動。

　　央視主持人柴靜：可是針對萬科引起的集體的降價會有一種評論說現在房地產商是在集體假摔，就是做一個姿態給政府，告訴大家說宏觀調控，已經發生作用了，不要再出臺更嚴格的舉措了，會有這樣一個動機嗎？

　　王石 ：你覺得像嗎？你剛才更多來講，是用同行的話在指責我，萬科為什么反應這么過敏？為什么這樣做市場？沒有心驚肉跳，哪有這樣的調整，因為你是經營商，你不賺取暴利但是你一定要賺錢。

　　央視主持人柴靜：去年你們的銷售量是500個億。

　　王石 ：520個億

　　央視主持人柴靜：算暴利嗎？

　　王石 ：經營規模多少和暴利是沒有關系的，萬科是快速開發、快速銷售，我們(的利潤率)一直徘徊在10%點幾，我說過，說萬科超過25%的不做，我指的就是凈資產回報。

　　房地產行業的暴利一直是社會輿論關注的熱點。對于王石的主張，其他開發商有著不同意見。

　　潘石屹：他不做的我做嘛，我覺得市場上的利潤率，是給我們商人發的一個信號，利潤率高的行業，是來證明這個行業的商品缺，你就應該去做，而不是賺多少錢的問題。

　　王石 ：要做暴利、不可能持續，也不可能做大。

　　李開發：贊同王石先生的觀點，房地產市場的暴利已經持續了好多年，房地產市場之所以有暴利，就是因為中國的房地產市場遠遠不是市場經濟，在市場經濟的規范運作之下，房地產也不可能有這么高的暴利，暴利當然不能持續。中國房地產市場的暴利，已經擠壓了其他市場的發展，已經消滅了一批中產階級，房地產暴利對中國市場經濟的健康發展，對縮小貧富兩極分化的差距都是極為不利的。暴利不可能持久，要從獲取暴利的欲望當中回歸到理性合理的利潤心態，是一個房地產開發商應當具備的健康的心態。