李開發：上面我已經說過了，老潘是極有表達天賦的開發商。老潘認為目前的購買力沒有問題，甚為不妥。如此忽悠，就把老百姓當猴要了。如果老潘的這個話是真的，市場的購買沒有問題，但是我們看到，從2007年的十月份開始，中央政府的相關部門不過就出臺了幾個文件，一是提高首付，最少是40%。二是土地出讓這一塊，要一次給完地價才能拿到土地證，然后是出臺了關于保障性住房中廉租房一塊的相關文件，整個文件的力度其實并不大，(如果參照其它國家調控房地產的做法，象韓國，高昂的不動產稅，超過60%地轉讓的增值稅，那才叫力度大)。然而最近的三個月，房地產市場的銷售量幾乎每天都在大幅度的下跌，有的城市從以前每月成交數千套到上萬套，到僅僅成交幾套，幾十套，所以，整個房地產市場進入一個非常蕭條的時期。那么老潘認為這個購買力沒有問題，請問老潘，現在這個購買力現在到什么地方去了？坦率的說，以前所謂的購買力是建立在炒作的基礎上的，建立在與銀行違規貸款的基礎之上。明明銀行只貸30%，房地產中介說，我給你貸85%，(見深圳的媒體報道)，辦法就是把雙方合同的價格做上去，那么銀行就如此放貸了，這其中房地產開發商與房地產中介的關系可見一斑。現在的房價，一線城市房價與家庭年收入的比例，已經超過15：1，所以，我認為，我們的現行的房價，可以說80%的社會消費群體已經失去了消費能力，退出了房地產市場，那么，只剩下5%-10%的有錢人在炒作市場，而這樣的一批人其實本身是不需要住房的，他們的住房問題早以解決了，只不過是炒作來掏空中低收入者可憐荷包，甚至套取他們的一生的汗水。現在真正的購房群體，或者居住群體，多數是二加一形式，就是一個小家庭，加上兩家的父母共同購買，還貸了很多款。還有一些人，購買的是戶型很小的那種住房，購買的位置又是遠郊區的。在市區的，交通比較方便的商品房，大都價格，近兩年當中，很多住房都閑置在那里，購買人并不是為了居住，而是為了炒作和投資。你看看那個老潘，自己公司的房地產廣告，他就不是賣給人家居住的，而且叫“投資置業”的，“增值”的，他那個房子開發來，本來就不是居住的，而且用來炒作和提升價值的。所以不是實際購買力沒有問題，而是購買力已經出現了嚴重問題。所以，中央政府宏觀調控政策一出臺，炒作就難以進行了，市場就沉寂下來，潘老板所說的購買力在那兒呢？

　　2007年的房地產市場，瘋長的不僅是房價，地價漲得更是驚人。

　　這是去年房地產市場經常出現的新聞，動輒幾十億的竟拍一再將商品房用地價格推向新高。萬科綜合全國30個城市的土地價格作了分析。

　　王石 ：如果我們以上漲50%為分界線的話，我們發現大部分城市的土地價格上漲超過50%，像最高的達到了163%。

　　央視主持人柴靜：而且好像從地價上漲來講，不僅僅局限在珠三角、長三角，北京都有。

　　王石 ：當然、當然。整個上漲你看，這是除了天津有限之外，基本上漲都是增幅很快的，所以這種情況下，你說我說心驚肉跳，你覺得不是相對應的嗎？

　　土地價格高漲是推動房價瘋漲的重要原因之一，而對于2007年土地市場的狂熱，開發商有著共識。

　　潘石屹：在過去2007年的時候，差不多有十個月時間，中國拍賣的任何一塊地的價格，都比周圍的房價要貴。這就是布料的價格，比衣服的價格還要貴，這個時候就不正常了。

　　央視主持人柴靜：怎么就一年當中漲上去這么多呢？

　　潘石屹：里面有各種各樣的原因，其中一個最主要的原因，就是土地市場和股票市場短路了。

　　央視主持人柴靜：怎么說？

　　潘石屹：一般來說是我買土地是為了建房子，建了賣出去賺了多少錢，結果發現還有一個速度更快的路，就是我不用建房子，我去圈地吧，大規模DI 圈地，圈了地以后發行股票，發行股票以后錢就直接來了，不用建房子，還有一個美其名曰：有一個很好聽的名字叫“土地銀行”。以為就是有了地了，就跟銀行一樣，錢就可以隨便來，股票市場就開始追捧。

　　央視主持人柴靜：你說大家已經不是在做房地產生意是在做土地買賣？

　　潘石屹：對，土地買賣。所以我說把中國的開發商大的說可以分成兩類，第一類是不蓋房子的，專門就是囤積土地 賣土地做土地生意的，另外一批房地產商是勤勤懇懇去一座房子一座房子去建。

　　央視主持人柴靜：誰更掙錢？

　　潘石屹：而最后的結果是建房子的不賺錢，倒賣土地的賺錢。就是我們這個西北有那句土話，就是養雞的不賺錢，倒蛋的賺錢，就是這個。

　　李開發：老潘這個話也不是很準確。不是建房的不掙錢，倒賣土地的掙錢，而是建房的沒有倒賣土地掙來的錢來的更容易更輕松，建房也是掙錢的，也是有暴利的，那么多中國富豪在那里，他們都沒有過倒賣土地。倒賣土地坐在那里等升值，是最輕松的買賣，而事實上中小房地產開發商也常常進行了這種買賣。

　　央視主持人柴靜：有一種評論是說，現在就變成了幾十家上市公司，然后拿了錢，先把地圈下來之后，再回來再推高房價，再拿錢再去圈地，形成一個惡性的循環。

　　任志強 ：很多城市有這個說法，但是地方政府有這個趨向，地方政府希望出名的大公司來，給你便宜的大塊土地，然后希望你拉高這個地區的土地價格和房價，地方政府就在后頭支持你去干這種事或者鼓勵你干這種事。

　　李開發：任志強先生說的實話，許多地方政府都希望房價上漲，因為推動房價上漲的以后，帶來的是土地出讓金的增加，銷售當中契稅的增加，及房地產企業的所得稅的增加，最終是地方政府的財政收入的增加。此外，還有一些腐敗官員從房價上漲中從開發商那里低價獲得住房，，然后轉手牟利，也有的貪官批條子，在房地產開發商的暴利中瓜分一部分。

　　在2007年土地拍賣中，地王一詞頻頻出現，而這其中也包括萬科，

　　央視主持人柴靜：你們7月份一個月就用60個億買地，這事是真的嗎？

　　王石 ：焦慮的心態，發展商也有，萬科也有。萬科在過去一年我們也高價拿了兩塊地，當時我們并沒怎么反省，后來我們看到《人民日報》有篇評論員文章，顯然那是指的萬科。

　　央視主持人柴靜：怎么寫的？

　　王石 ：大概意思就是說市場圈錢 ，圈錢高價買地，完了維持高房價。

　　央視主持人柴靜：去年比如說你們拿了東莞這個地王之后，實際上把它的這個樓面價底價一下漲了四倍，拿了江寧這個地之后，立刻就拉動了當時南京的地價的上漲，然后房價也往上漲

　　王石 ：它有這種效應。

　　央視主持人柴靜：所以回頭想會不會萬科在推動房價上漲方面，也有你們的責任？

　　王石 ：有責任。不管你主觀怎么想，客觀是有這樣的責任、有責任。

　　央視主持人柴靜：那你們去年為什么要拿這兩個地王？

　　王石 ：萬科三十個城市，三十個城市都拿地，拿地不是總部去拿地，一線老總去拿地，最容易拿地是什么呢？拿地王。拿一塊地舉牌舉得最高。你會發現從公司管理來講，一線公司老總，他會情不自禁地拿地王。

　　央視主持人柴靜：情不自禁？

　　王石 ：情不自禁地拿地王，因為這是最容易拿地的一個方法，所以我做了兩點聲明：第一 我們過去拿了兩塊地王，我做檢討 ，我們不應該。第二 我們聲明。我們今后不再拿地王。這講給誰聽的呢，既是講給外界聽的，也是講給我的這個班子聽的。

　　央視主持人柴靜：不拿地王是一個政治表態還是一個市場決定？

　　王石 ：市場決定。你再過幾天去看，如果形勢過去了，你又拿地王了，那是一個政治決定，我今后就不拿地王了

　　那就是一個市場決定。我們總結了日本泡沫經濟，哪些破滅之后，房地產開發商出了問題呢？就那些高價圈地的。

　　李開發：王石先生這個表態很好，大家可以看到王石先生在過去的一年當中，很多情況下表態是積極的。那么地王這個東西，應該說也不是王石先生所決定的，因為你要想做地王，應該有那些推波助瀾的，眾星捧月的那些房地產開發商，大家一起才能推動房價上漲，所以單靠萬科公司也不會拉動房價的，所以王石先生不要覺得當了地王，就感覺面子無光。地王能當的時候還是可以當的。因為你不僅中標拿了那個地，其實也在同時預測了它的效益。我相信大家在拿地的時候，頭腦也很清晰，就是這個地能開發出多少套住房，它的房價銷售是多少？如果超過這個度，他肯定就不干了，那么這是一個市場行為，我們沒有理由來指責和批評，所以王石先生也沒有必要為此感到難受。

　　日本的房地產泡沫發生在上個世紀的八九十年代，1990年 ，僅僅東京市中心的地價甚至已經相當于美國全國的土地價格。地價的上漲使得擁有土地的公司股價隨之上漲 ，但僅僅在一年之后， 空前高漲的經濟泡沫破裂，日本的地產價格大幅縮水，大批的房地產公司破產。而日本房地產泡沫導致日本經濟經歷了長達10年的低迷。

　　對于當前中國房地產市場存在的問題，盡管開發商都有一定的共識，但究竟應該如何調整，他們的意見并不相同。

　　潘石屹：我還是要來相信市場，市場一定會把這些，就是說亢奮的，發瘋的，在市場面前犯了錯誤的，沒有幾個月時間，一兩年時間，一定會懲罰他們。

　　央視主持人柴靜：但是市場本身也會犯錯誤，要不然怎么會有美國和日本的房地產泡沫？

　　潘石屹：對啊 ，這不就回歸了嗎？

　　央視主持人柴靜：但是這種回歸的代價多大呢？

　　潘石屹：可是中國的市場現在是一個剛剛發育的市場，就是說你如果是不用市場經濟的辦法去制衡它，還有什么辦法去制衡它。

　　李開發：剛才我說過，潘石屹先生說話的水平是一流的，他的說話看起來是真話。我們看到世界各國的政府都在用宏觀調控的方法來調控房價。為什么呢，因為政府要保證民生需求。這是政府的職責。可惜潘石屹先生說，你如果不用市場經濟的辦法來制衡制它，還有什么辦法？潘先生的市場經濟，其實表達清楚就是政府不要管，讓開發商想賣多少就多少。

　　潘石屹先生應該清楚，現在中國的房地產市場，還遠不是市場經濟。為什么說不是市場經濟呢？如果真正實行了市場經濟，像潘石屹先生就沒有辦法做大，就沒有辦法變成中國的富豪，象現在那么風光。因為我們知道，在我們房地產市場拿地的規則進行改變之前，在2004年8月31號之前，那么房地產市場是協議轉讓的辦法，協議轉讓的土地面積很大，但是轉讓的價格很低，開發商只要搞定政府相關官員，就可以大把撈錢。這不是市場經濟行為。第二，這些土地出讓金可以少交，可以緩交，甚至可以不交就可以進入開發，或者是象征性交了一點的，合同就拿到土地使用權的證書，然后就以這個土地使用權向銀行抵押貸款，進入房地產前期開發，所以房地產開發商承擔的風險很小，這也不是市場經濟。然后在銷售過程中，用虛假的身份證，編造大量購房協議，獲得大量按揭貸款。這類問題好多個已經法院審理了。再看國內有一些房地產開發商，在房屋開發的過程當中，為了形成那種銷售高潮，居然組織了幾十號民工搭起帳蓬排隊，在售樓處門前造勢，有的房地產開發商一開始銷售出去的房，都是以他人借來的身份證辦的。正像中央電視臺報道的那樣，就是新疆烏魯木齊有一個人突然發現自己另有一套住房，同時欠著銀行百萬貸款。而這個所謂住房本身就是子虛烏有。這樣的荒唐事件已經發生了許多件。通過虛假證件，開發商可以獲得銀行15年、20年，甚至30年的貸款，所以有足夠的底氣可以把房價繼續推高。

　　韓國房地產市場的價格在過去的一兩年中，也面臨著上漲較快的現象，但是政府采取了多種措施來控制房價，比如說，征收房房地產轉讓的60%的所得稅。在轉讓的過程當中，你獲取的暴利將有70%左右被政府所拿走，這就減少了這些投資人的獲利愿望。在英國，每個人房地產貸款，個人的房地產貸款，政府規定不能超過年收入的3.5倍，一個家庭的貸款不能超過家庭年收入的4.2倍，許多國家都有各種形式的調控措施。在美國許多州也有2-3%的物業稅來控制那些投資性住房，而這些有效措施在我國還都沒有進入實施。