深圳房價為何任性上漲

　　深圳超過1100萬的常住人口中，70%的部分無房，他們要在深圳安家落戶，這一潛在的需求隨時都有入市的可能

　　作者：李宇嘉

　　股市狂飚突進，但房地產(chǎn)似乎也不愿成為沒落的貴族。深圳，這個被稱為我國樓市“風向標”和“優(yōu)等生”的城市，其樓市近期正在上演完全不輸于股市的火熱景象：久違的“日光盤”又回來了；二手房業(yè)主一夜反價50萬也被買家欣然接受；熱點片區(qū)一房難求，用中介的話來說“出一套、賣一套”；新房價格“跳漲”以萬元為單位，恐慌性購房潮難以阻擋；非中心區(qū)(龍華、寶安等)的房價“三年三連跳”，似乎已步入豪宅時代了。

　　近期，網(wǎng)上幾個帖子被大量轉(zhuǎn)載，如《深圳房價跳漲以萬為單位》、《我伙呆！若深圳房價一直漲下去，那將會怎樣？》，這在很大程度上折射出深圳房價堅挺的事實。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，深圳新房價格指數(shù)連續(xù)4個月環(huán)比上漲，3月份的漲幅排名全國第一，同比跌幅全國最小，已回到1%以內(nèi)；二手住房價格連續(xù)5個月環(huán)比上漲，漲幅也排名第一，同比為全國唯一上漲城市；剛剛公布的百城房價，深圳新房價格31495元/平方米，同比環(huán)比均上漲1.09%，位居十大城市漲幅之首；二手住房價格環(huán)比漲3.29%、同比漲6%，同樣位列全國第一。未來深圳房價或?qū)⒗^續(xù)上漲。

　　今年以來，深圳房價上漲呈現(xiàn)出四個特點，一是以學位房、前海和自貿(mào)區(qū)為代表的概念性房價上漲。去年10月份啟動新一輪上漲以來，學位房和自貿(mào)區(qū)概念的房價分別漲15%和10%；二是原特區(qū)外住房供應密集區(qū)房價快速上漲，其中以占據(jù)全市供應超過40%的寶安和龍華為甚。這兩個片區(qū)的房價從2012年的2.0~2.2萬元/平米上漲到目前的每平米3.5~4萬元左右，去年四季度到目前，兩個片區(qū)的房價每平米上漲了1萬元，有報道稱寶安中心區(qū)的房價10年翻了10倍；三是價格洼地的房價迅速上漲，比如龍崗中心區(qū)、坂田、福田南等處于價格洼地的房價，去年四季度以來上漲了20%以上；四是結(jié)構(gòu)性投資需求或入場，除了學位房成為新的投資品種外，房租連續(xù)32個月上漲，位置優(yōu)越(主要是臨近地鐵)的中小戶型次新房，有的租金超過月供，受到投資者的青睞。

　　盡管一線城市房價都在上漲，但并不像深圳這般瘋狂。對于此輪深圳房價上漲，除了2014年四季度以后，降首付、降月供、降稅費等政策刺激外，連續(xù)幾年土地供應跟不上，惡化了供求關(guān)系緊張的預期是重要原因。2009年以來，深圳房價和需求相互推動，房價進入最快速上漲時期，均價5年來基本翻了一倍，但商品住房用地供應或者無法完成計劃，或者低于預期，特別是在保障性住房用地剛性供應的情況下，每有一宗地“招拍掛”時，便引來很多開發(fā)商瘋搶，惡化了市場預期。

　　近年來，深圳住房供應或者靠開發(fā)商手里的儲備土地，或者靠城市更新，城市更新成為主渠道。中原地產(chǎn)預測，2015年深圳有102個新建商品住宅項目進入銷售階段，其中的55個為更新項目，占比58%。但一方面，城市更新存在周期長、不確定性大，緩解中短期供求矛盾效果不佳；另一方面，在房價看漲、更新成本大、周期長的情況下，城市更新本身存在著推高房價的可能；同時，近年來容易更新的區(qū)域已經(jīng)展開，剩下的都是難啃的骨頭，增加供應的周期更長；另外，城市更新不僅減少了價格低廉住房的供應，也推升了租賃價格的上漲，倒逼房價上漲。

　　特殊的人口結(jié)構(gòu)也是重要原因。深圳是個新城市，不像北京、上海和廣州，在房改前就有大量的存量住房供應，而且本地人口早已實現(xiàn)了住房自有，這是個蓄水池，也是穩(wěn)定器。但是，自上世紀80年代建城以來，深圳就一直處于外來人口不斷涌入的態(tài)勢，存量住房供應的主體的歷史遺留違法建筑，即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，并沒有像北上廣等城市一樣，存在大量的存量“適居”住房。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計，按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國戶均1套的平均水平。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的部分無房，他們要在深圳安家落戶，這一潛在的需求隨時都有入市的可能。

　　(作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心)