房地產(chǎn)市場上半年真相

　　SOHO中國有限公司董事長 潘石屹

　　2007年上半年結(jié)束了，北京房地產(chǎn)市場的情況到底如何？

　　基本情況是：房價大幅上漲，投資大幅回落。伴隨著這兩種情況，出現(xiàn)了大量小產(chǎn)權(quán)房的興起，甚至還有一些違法用地案件的出現(xiàn)。

　　根據(jù)這些已經(jīng)發(fā)生的事實，我們可以來反省一下當初的一些預(yù)測是不是正確？在當初做這些預(yù)測時，犯了些什么錯誤？

　　三大風(fēng)險

　　還是先從三年前說起吧。當時，國務(wù)院聯(lián)合調(diào)查組由財政部副部長王軍帶隊，聯(lián)合七、八個部委參加，在北京聽取人大代表、政協(xié)委員和房地產(chǎn)發(fā)展商的意見。

　　我有幸也參加了這次會議。會上，我曾提出未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)(不止是北京)可能存在三大風(fēng)險，如果這些風(fēng)險爆發(fā)將釀成巨大的社會和金融問題。這三大風(fēng)險一是假按揭；二是期房期間的“保租銷售”；三是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)的興起。

　　我預(yù)測的前兩條風(fēng)險在過去三年基本沒出現(xiàn)，市場已把這些風(fēng)險給消化了，其原因就是三年來

房價上漲過快。

　　第一條假按揭。除非是房地產(chǎn)發(fā)展商惡意騙取銀行按揭貸款并卷款外逃，會造成金融風(fēng)險外，一般的假按揭都是房地產(chǎn)發(fā)展商為解決開發(fā)期間資金的緊張，把假按揭作為過渡的橋梁。在房價上漲的環(huán)境下，假按揭風(fēng)險都被市場環(huán)境消化，假按揭的橋梁完成了歷史使命也會很快退出舞臺。

　　第二條期房期間的“保租銷售”，其被化解的原因也是房價上漲，由于賣方市場強勢，保租已沒必要。這兩條在房價上漲的大環(huán)境下終于沒有釀成重大的社會問題。

　　但鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)問題在房價上漲的大環(huán)境下愈演愈烈。作為市場上土地供應(yīng)不足的一種補充黑市方式存在，它們甚至占到土地市場的1/5—1/4，這還不包括許多零星、分散、無法統(tǒng)計上來的小產(chǎn)權(quán)房。

　　問題何在

　　房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一，每次寫出文章來都會受到很大的爭議和批評。在以后的幾個月我索性封筆不寫，也不說了，讓事實說話也許更有說服力。

　　現(xiàn)在我們來看看今年上半年房地產(chǎn)市場的主要數(shù)據(jù)，具體的數(shù)據(jù)政府有關(guān)部門已公布。

　　第一，土地供應(yīng)的緊張局面沒有緩解，在政府竭盡全力增加

經(jīng)濟適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后十八個月至兩年左右才能形成市場上商品房的預(yù)售條件，今天的供地緊張預(yù)示著未來一、兩年預(yù)售房子的供應(yīng)量將減少。

　　可以看出，北京市公開出讓土地面積與商品房預(yù)售面積每年都有一定差距。市場上土地的缺口是這些差距多年累加的數(shù)量，是一個比較大的數(shù)字。

　　土地供應(yīng)不足造成以下結(jié)果：投資回落、房價上漲、小產(chǎn)權(quán)的興起，違法占地案件增多。后兩者實際上就是土地市場和房產(chǎn)市場的黑市。消滅黑市最好的辦法就是取消雙軌制。

　　第二，過去幾年宏觀調(diào)控政策對房屋市場上的需求影響并不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產(chǎn)股票的指數(shù)、香港聯(lián)交所中國內(nèi)地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來看，“國八條”、“國六條”出臺前一個月，對以上的指標都有影響，但出臺后這些指標不降反升，一個月后就基本恢復(fù)到正常水平。不過，這些政策對土地和房屋供應(yīng)的影響卻非常大。

　　北京地產(chǎn)如何健康發(fā)展

　　在距2008年奧運會僅有一年多的時間，要讓北京房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展，首先要對這個市場分門別類進行統(tǒng)計和分析，比如不同的品種、不同的價位、不同地理位置的市場情況等做詳細分析，這樣才好對癥下藥。

　　另外，建立和培養(yǎng)市場機制，才能很有效地化解風(fēng)險。但在培養(yǎng)和建立過程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即

二手房環(huán)節(jié)的稅費，現(xiàn)在這些(二手房)稅費已經(jīng)高達成交額的10.6%。

　　限制外國人的購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質(zhì)、地理位置、價位上來看都是完全不同的房子，單純地強調(diào)限制外國人購房反而會影響北京作為一個國際化大都市的發(fā)展，同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財經(jīng)新評談欄目，歡迎訪問新浪財經(jīng)新評談欄目。