房?jī)r(jià)背后的政府之手
Government Influence behind Housing Prices
文/岑 科
◆在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格上升是由需求增加與供給減少同時(shí)造成的。如果沒(méi)有土地緊縮政策，房?jī)r(jià)同樣會(huì)上漲，但上漲的幅度不會(huì)如此之大。
◆在不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房需求中，既包括居住需求，又包括投資需求。所謂“非理性”的炒房行為，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)中存在某種扭曲的反映。
◆如果不從根本上解決財(cái)政資源分配扭曲、企業(yè)投資環(huán)境不公、人民幣匯率僵化三大問(wèn)題，并及時(shí)推進(jìn)土地制度改革，中國(guó)的房地產(chǎn)—特別是中心城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍將持續(xù)高漲。
自2004年的宏觀調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中最受關(guān)注的問(wèn)題之一。一方面，它關(guān)系到廣大民眾的生活狀況，另一方面，它牽動(dòng)著宏觀調(diào)控的政策走向。2005年5月，由于房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛，國(guó)務(wù)院七部委發(fā)布通知，對(duì)房?jī)r(jià)上漲提出調(diào)控意見(jiàn)，并把房?jī)r(jià)問(wèn)題提高到政治高度。但在一年之后，房?jī)r(jià)并未得到控制。于是九部委聯(lián)合文件再次出臺(tái)，目標(biāo)依然指向房?jī)r(jià)，措施也更加嚴(yán)厲。
以中國(guó)政府對(duì)社會(huì)資源的掌控能力，對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題如此重視，卻長(zhǎng)時(shí)間未能解決，足見(jiàn)其復(fù)雜性。但越是復(fù)雜的問(wèn)題，越需要簡(jiǎn)潔的分析工具，否則就難以找到問(wèn)題的癥結(jié)。如果不針對(duì)問(wèn)題的癥結(jié)，出臺(tái)再多政策也無(wú)濟(jì)于事。鑒于此，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理出發(fā)，探究供求關(guān)系背后影響房?jī)r(jià)的主要因素，為解決房?jī)r(jià)問(wèn)題提供參考。
土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響
2005年，隨著房?jī)r(jià)問(wèn)題的升溫，一種有影響的觀點(diǎn)“地荒論”逐漸廣為人知。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，2004年后的房?jī)r(jià)猛漲的原因是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，政府對(duì)土地審批嚴(yán)格控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足。而國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)此堅(jiān)決反駁。國(guó)土資源部2005年3月發(fā)布統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，2004年全國(guó)土地招拍掛總數(shù)比上年增長(zhǎng)1.2%；全國(guó)土地購(gòu)置面積比上年同期增長(zhǎng)5.9%。“開(kāi)發(fā)商手里逾期兩年以上未開(kāi)發(fā)的土地就達(dá)40萬(wàn)畝，根本不存在某些利益集團(tuán)所說(shuō)的‘地荒論’。”國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社如此表態(tài)。
針對(duì)上述說(shuō)法，來(lái)看一個(gè)問(wèn)題：土地供應(yīng)量的增加，是否意味著土地“供給”的增加？這是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房?jī)r(jià)的一個(gè)關(guān)鍵。
舉例說(shuō)，當(dāng)夏天來(lái)臨的時(shí)候，空調(diào)的銷(xiāo)售量會(huì)高于其他季節(jié)。原因是天氣炎熱，人們對(duì)空調(diào)的需求增加，使空調(diào)銷(xiāo)售更加容易。這時(shí)候，我們不能說(shuō)空調(diào)的“供給”增加，而只能說(shuō)空調(diào)的“供給量”增加。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格模型中，它表現(xiàn)為需求曲線向右移動(dòng)，交易量增加，價(jià)格上升；但供給曲線并沒(méi)有改變(如下圖所示)。
這里可以看出供給和供給量的區(qū)別。所謂供給，是在一定的技術(shù)或制度條件下提供某種產(chǎn)品的可能性，這種可能性隨著技術(shù)或制度條件的變化而變化。而供給量，是在既定技術(shù)或制度條件下市場(chǎng)交易的發(fā)生量，這種發(fā)生量隨著需求的增加而增加，隨著需求下降而減少。在價(jià)格模型中，“供給”對(duì)應(yīng)的是整條供給曲線，而“供給量”則是供給曲線上的一個(gè)點(diǎn)。在現(xiàn)實(shí)中，供給變動(dòng)意味著供給的技術(shù)、制度條件發(fā)生變化，而供給量的變化意味著購(gòu)買(mǎi)者對(duì)商品的偏好或購(gòu)買(mǎi)能力發(fā)生了變化。
有了這樣的區(qū)分，就不難理解，市場(chǎng)上完全可能出現(xiàn)供給減少、而供給量增加的情況。正如2004年以來(lái)的土地市場(chǎng)：一方面，由于宏觀調(diào)控，政府對(duì)土地出讓嚴(yán)格控制，甚至要求暫停土地審批—這從根本上改變了土地供應(yīng)的制度環(huán)境，使得土地供給減少；另一方面，由于市場(chǎng)上對(duì)土地的需求不斷增加，土地的供給量仍在增加，而且價(jià)格也隨之上升(如右圖所示)。
這里隱含的推論是：在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格上升是由需求增加與供給減少同時(shí)造成的。如果沒(méi)有土地緊縮政策，房?jī)r(jià)同樣會(huì)上漲，但上漲的幅度不會(huì)如此之大。而在需求增長(zhǎng)異常迅猛的情況下，要想抑制房?jī)r(jià)上漲，必須大幅度增加房地產(chǎn)生產(chǎn)要素及其產(chǎn)品的供給。這需要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的技術(shù)或制度環(huán)境，使其生產(chǎn)要素更容易得到，或降低住房的生產(chǎn)、交易成本，使其供給曲線在價(jià)格模型中向右移動(dòng)。
我們可以舉一些例子來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給增加機(jī)制。例如，有人發(fā)明了一種“懸浮住房”技術(shù)，該技術(shù)可以使住房像氣球一樣漂浮在空中，需要時(shí)打開(kāi)，不需要時(shí)折疊起來(lái)，放在口袋里—如果有這樣的技術(shù)，就會(huì)增加住房的供給，降低住房的價(jià)格。再如，未來(lái)社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用水平大大提高，辦公和商務(wù)活動(dòng)不需見(jiàn)面就能完成，而且建筑技術(shù)也大大完善，那么社會(huì)用于修建住房的土地，就可以延伸到原來(lái)不可能到達(dá)的區(qū)域，如青藏高原、塔里木盆地等，這就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給增加。
如果有一天，中國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生改變，土地由國(guó)家所有變?yōu)閭�(gè)人所有，那么，在農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)用地的過(guò)程中，個(gè)人出讓土地的要價(jià)底線，一定低于目前政府的要價(jià)底線；或者說(shuō)，假如面臨同樣的出價(jià)，個(gè)人出讓土地的意愿會(huì)高于政府—這也意味著土地供給的增加。當(dāng)然，這只是一種前景，現(xiàn)在看起來(lái)還很遙遠(yuǎn)。
從現(xiàn)實(shí)狀況看，國(guó)土資源的管理者似乎并未看到“供給”和“供給量”的區(qū)別。一方面，他們對(duì)房?jī)r(jià)上漲表示擔(dān)憂，另一方面，卻堅(jiān)持嚴(yán)控土地轉(zhuǎn)讓的政策方針。2004年，國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛總結(jié)，國(guó)土資源部運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，“牢牢把緊土地供應(yīng)的閘門(mén)不松手�！�2005年，該部的工作要點(diǎn)指出，要嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法規(guī)和供地政策，對(duì)建設(shè)用地“從嚴(yán)從緊”審批。2006年，國(guó)土資源部的全年土地利用計(jì)劃確定，全國(guó)將繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的用地原則，用地總量維持在上一年的水平。
在這樣的政策背景下，土地供給不可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制的效果。相反，由于人們對(duì)住房需求的不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，促使開(kāi)發(fā)商更加積極地競(jìng)購(gòu)?fù)恋�，從而拉高了地價(jià)。這是過(guò)去數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格迅速高漲的主要原因，也是誤導(dǎo)人們認(rèn)為土地供給不會(huì)影響房?jī)r(jià)的主要現(xiàn)象。
需求劇增反映的扭曲
房?jī)r(jià)上漲的另一面是需求增加，在不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房需求中，既包括居住需求，又包括投資需求，這是理解中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵。我們可以從一組數(shù)字來(lái)看房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在邏輯：近年來(lái)，高校畢業(yè)生在大中城市就業(yè)人數(shù)占總數(shù)的80.8%，來(lái)自縣、鎮(zhèn)和農(nóng)村的畢業(yè)生也有約70%選擇在大中城市就業(yè)；而在京、滬、津、魯、蘇、浙、閩、粵8個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)就業(yè)的畢業(yè)生，占了總數(shù)的57.6%。這反映了整個(gè)中國(guó)人口流動(dòng)和城市化發(fā)展的取向。
在大量人口從農(nóng)村及中小城鎮(zhèn)流向少數(shù)大城市的情況下，這些城市的房?jī)r(jià)上漲是不可避免的。很多人認(rèn)為，炒房是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。但實(shí)際上，如果市場(chǎng)中不存在價(jià)格上升的客觀趨勢(shì)，炒房者就不會(huì)把資金投入這個(gè)市場(chǎng)。如果逆勢(shì)而行，最終一定會(huì)賠本，沒(méi)有人會(huì)故意那么做。而順勢(shì)而行的炒房投資，一方面給城市的住房建設(shè)提供了資金，另一方面迅速把各地的住房供求形勢(shì)揭示出來(lái)，起到了提前反映其房地產(chǎn)價(jià)值的作用。
所謂“非理性”的炒房行為，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)中存在某種扭曲的反映。例如，在炒房投資中，大量資金集中于北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市，似乎不太正常。但追根究底，這些資金還是沖著巨大的人口流入及房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)而來(lái)的。
一份由“前程無(wú)憂”網(wǎng)發(fā)布的《2006全國(guó)畢業(yè)生就業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2006年的畢業(yè)生中有53.6%選取了上海、北京和廣東三個(gè)地區(qū)中的兩個(gè)作為最愿意工作的地區(qū)—這很能說(shuō)明問(wèn)題。如果單從就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)來(lái)看，沒(méi)有人愿意到這些地方工作；但是，如果從政府投入的財(cái)政資源以及由此形成的公共福利來(lái)看，這些城市對(duì)全國(guó)的流動(dòng)人口具有巨大的吸引力。這也是炒房者源源不斷將資金投入其中的根本原因。
不斷升級(jí)的炒房現(xiàn)象還反映出投資體制的扭曲。不管是實(shí)力雄厚的“溫州炒房團(tuán)”，還是略有積蓄的普通市民，都傾向于把個(gè)人儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房，結(jié)果在大中城市，一個(gè)家庭擁有多套住房的情況越來(lái)越多。從價(jià)格泡沫的形成機(jī)理看，這是危險(xiǎn)的。但從整個(gè)經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境來(lái)看，卻很容易理解。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年4月發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查，在過(guò)去10個(gè)月中，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企業(yè)效益大幅度下滑現(xiàn)象。例如鋼鐵行業(yè)利潤(rùn)增幅僅11.2%，同比回落52.2個(gè)百分點(diǎn)；水泥行業(yè)利潤(rùn)同比下降60.6%；汽車(chē)行業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比下降36.7%，虧損企業(yè)虧損額增長(zhǎng)86.2%。該調(diào)查的結(jié)論是：鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車(chē)、銅冶煉行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業(yè)也潛在著產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題。
“產(chǎn)能過(guò)�！笔且粋�(gè)有政策含義的說(shuō)法。熟悉中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的人都知道，一旦國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)某些行業(yè)作出產(chǎn)能過(guò)剩的判斷，就意味著這些行業(yè)要加強(qiáng)投資審批，嚴(yán)禁資金進(jìn)入。而在國(guó)家統(tǒng)計(jì)目錄之外的行業(yè)，如家電、服裝、生活用品等，往往是民營(yíng)資本為主、自由競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是資金飽和度高、行業(yè)利潤(rùn)率低。所以，在大量的民間資本投靠無(wú)門(mén)、股票市場(chǎng)又存在根本性制度缺陷的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為這些資金的最佳出路。
在投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金中，還有很多來(lái)自國(guó)外。以上海為例，根據(jù)央行的調(diào)查，2003年初外資占上海全部購(gòu)房資金的比例為8.3%，2004年底已經(jīng)達(dá)到了23.2%。僅2004年頭11個(gè)月，外資流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量超過(guò)222億元。典型的案例包括：麥格理銀行8億元收購(gòu)上海新茂大廈，高盛8.9億元購(gòu)入百騰大廈，摩根士丹利32億元收購(gòu)明天廣場(chǎng)等。這些競(jìng)購(gòu)為房地產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油，并通過(guò)示范效應(yīng)吸引更多的資金加入炒房的行列。
毫不奇怪，當(dāng)外國(guó)投資者認(rèn)為人民幣匯率被嚴(yán)重低估、并將不可避免地走向升值的時(shí)候，他們會(huì)盡一切可能購(gòu)買(mǎi)中國(guó)的資產(chǎn)—包括房地產(chǎn)。中國(guó)的外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明央行在不斷吸納外匯市場(chǎng)上的美元，以維持人民幣對(duì)美元的匯率。但這種操作不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去。因?yàn)槲{美元需要增發(fā)人民幣，這些人民幣必須通過(guò)央行票據(jù)予以回收，否則將造成通貨膨脹。而央行發(fā)行票據(jù)必須支付管理成本和利息，這是央行保持匯率不變的代價(jià)，也是投資者認(rèn)為人民幣匯率不可能長(zhǎng)久維持的原因。
房地產(chǎn)政策未對(duì)癥下藥
綜上所述，可以看到，無(wú)論是2005年的七部委房產(chǎn)“新政”，還是2006年的九部委房?jī)r(jià)調(diào)控，都沒(méi)有觸及房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本。
在2005年的七部委調(diào)控中，主要提出打擊炒賣(mài)土地、禁止開(kāi)發(fā)商囤積土地、限制投機(jī)購(gòu)房等政策。具體措施包括：對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年的轉(zhuǎn)讓者征收交易稅，購(gòu)房采用實(shí)名制，禁止期房轉(zhuǎn)讓等。但事實(shí)證明，這些措施并沒(méi)有達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。
以土地政策為例，表面上看，倒賣(mài)土地推高了地價(jià)，也提高了房?jī)r(jià)。但追根究底，開(kāi)發(fā)商之所以囤積土地，或通過(guò)倒賣(mài)土地獲利，是因?yàn)橥恋氐墓┙o相對(duì)需求非常緊缺。如果政府增加供地，土地價(jià)格被抑制，就不會(huì)有人死抱著土地不放。換句話說(shuō)，囤積土地的行為只反映了土地供應(yīng)緊張的前景，而不是房?jī)r(jià)上漲的原因。打擊囤地，當(dāng)然可以逼迫開(kāi)發(fā)商啟用土地。但房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段的用地增多，就意味著將來(lái)的用地減少，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)不會(huì)因此改變。
再如，對(duì)房屋轉(zhuǎn)賣(mài)征收交易稅，表面上能增加炒房投資的成本，減少炒房現(xiàn)象。但在購(gòu)房需求異常旺盛的情況下，這些成本很容易被被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上，而不會(huì)影響售房者的投資收益和投資積極性—市場(chǎng)上已經(jīng)有很多這樣的例證。所有這些，都使得調(diào)控政策成為治標(biāo)不治本的安慰劑。但管理部門(mén)似乎并未意識(shí)到這一點(diǎn)。2006年5月底九部委聯(lián)合推出的調(diào)控政策，基本思路沒(méi)有變，只是加大了“用藥量”。
前面已經(jīng)指出，近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的主要原因是需求劇增，其中包括居住需求，也包括投資需求。此次九部委調(diào)控的核心內(nèi)容是把土地供應(yīng)和住房規(guī)劃向小于90平米的小戶型建筑傾斜。表面上看，這能夠減少高收入者與普通收入者的購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)，從而平抑房?jī)r(jià)。但正如前面所說(shuō)，很多城市居民買(mǎi)房并不是為了居住，而是把它作為資產(chǎn)保值增值的手段。把大戶型建筑改為小戶型建筑，并沒(méi)有消除民眾把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)為購(gòu)房投資的動(dòng)力。
為了進(jìn)一步打擊炒房，管理部門(mén)又把住房轉(zhuǎn)讓交易稅的時(shí)限延長(zhǎng)、額度提高，希望以此杜絕短期投資。但一方面，正如前面所說(shuō)，在需求旺盛的情況下，售房者可以把交易稅轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，不會(huì)影響其收益；另一方面，這種做法損害了那些為了居住而購(gòu)房、但需要臨時(shí)變現(xiàn)的住戶和希望購(gòu)買(mǎi)二手房作為居所的普通消費(fèi)者的利益。
一項(xiàng)公共政策，如果不針對(duì)問(wèn)題的癥結(jié)，而僅僅指向問(wèn)題的征兆，往往難以奏效。即使奏效，也會(huì)偏離它最初始的目標(biāo)。很多人提出，為了降低房?jī)r(jià)，應(yīng)該大幅度提高貸款利率、提高購(gòu)房的首付比例，甚至不允許開(kāi)發(fā)商向銀行借款，必須用自有資金建房，等等。這些建議似乎有一定的道理。但不要忘記，調(diào)控市場(chǎng)的真正目的是為了滿足更多人的需求，而不僅僅是降低房?jī)r(jià)。如果只是為了降低房?jī)r(jià)，政府禁止購(gòu)買(mǎi)兩套以上住房，禁止人口向大城市流動(dòng)，就一定能辦到。但那樣的話，就跟為了治療發(fā)燒而把人凍死沒(méi)有區(qū)別了。從這個(gè)角度看，我對(duì)當(dāng)前旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策的效果表示懷疑，也對(duì)未來(lái)可能出臺(tái)的扼殺正常需求的政策感到擔(dān)憂。
本文的結(jié)論是：如果不從根本上解決財(cái)政資源分配扭曲、企業(yè)投資環(huán)境不公、人民幣匯率僵化三大問(wèn)題，并及時(shí)推進(jìn)土地制度改革，中國(guó)的房地產(chǎn)—特別是中心城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍將持續(xù)高漲。而經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)也將在房?jī)r(jià)上漲的熱潮中左右為難、進(jìn)退失據(jù)。
岑 科 本刊編輯
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