房價上漲的替罪羊

　　The Scapegoat of Rising Housing Prices

　　文/鄧新華

　　炒房者合法地買房，合法地賣房，從中賺取利潤，也承擔風險。他們其實是小額的“開發商”組合，只是由于資金規模的關系，才采用炒房的形式。

　　2006年5月29日，九部委房價調控政策出臺，炒房者再次成為管理部門的打擊對象。這種政策也反映了很多經濟學家的主張—例如在房地產問題上經常語出驚人的易憲容先生，就曾經撰文，力主政府打擊炒房。不僅如此，在公眾輿論中，炒房也是經常受到指責的一種行為。但指責歸指責，解決經濟問題不能脫離理性的經濟學分析。

　　炒房者合法地買房，合法地賣房，從中賺取利潤，也承擔風險，他們的行為和其他人一樣具有正當性。市場經濟本來就是通過鼓勵賺取利潤來促進整體福利的，任何合法賺取利潤的行為，即使說不上高尚，也談不上不道德。炒房只不過是一種市場行為。對炒房者的歧視，反映了中國社會中市場意識的缺失。

　　考察炒房者的資金流向，可以看到，他們把資金交給開發商，由他們自己來等待買主，開發商則可以繼續開發新的項目。這樣的資金流向，表明炒房者增加的資金屬于投資資金，即有助于增加市場供給的資金。

　　炒房者買房是為了賣出，這樣才能賺取利潤。炒房者手里的房子與開發商手里的房子沒有本質的區別。炒房者投入的資金縮短了開發商的待售過程，加大了供應量。開發商新建的房子反過來對炒房者手里的房子構成價格壓力。所以，炒房者的加入，在某個時點增加了賣方的競爭，其實對

　　一般購房者認為購買二手房的風險(詐騙風險、質量風險等)會大過購買新房，從手續上看，也不如直接從開發商手里購買方便；如果是轉按揭，手續就更麻煩。所以市場上可以看到，同等條件的房產，炒房者比開發商賣價更低。如果炒房者的房比開發商的房更貴或價格相等，購房者一定會從開發商那里直接購買。以北京的亞運村北苑地區為例，2006年，新房已經漲到每平米7000元以上，但二手房僅能售每平米6000元左右。炒房者之所以比開發商賣得更低，是因為炒房者買得較早，此時即使比開發商賣得更低，也已經高于原來的價格，有利可圖了。這里可以明顯看到，炒房者付出了等待的資金成本，也承擔了資金風險，同時，還對開發商的房子構成價格壓力。

　　只有當供給被嚴格限制在一個很小的量時，房產才會成為炒房者的“賭具”，炒作才會導致房價非理性地上漲。在這種情況下，市場會表現為房子在炒房者之間轉來轉去。但目前市場并未表現出這種情況，炒房者在下一手的時候，基本上就把房子交給居住購房者了。炒房者出售時基本上是“二手房”，市場上罕見炒作“三手房”、“四手房”。這是因為，任何一個理性的炒房者，都會意識到開發商不斷推出的新項目對自己的壓力。

　　公眾對炒房者集中抱怨的原因或許來自兩個方面：公眾經常看到了炒房者“買”的行為，認定他們炒高了需求，卻忽略了他們“賣”的行為，看不到他們增加了賣方的競爭；對房價的焦慮，或者說是對財富差距拉大的焦慮，使公眾把炒房者看成可惡的既得利益者，認為他們依仗雄厚的資金實力推高了房價、損害了大多數人的利益。炒房者的行為被蒙上了不道德的色彩，為對他們的歧視似乎獲得了某種“政治正確”。背后的深層心理，是人們對權錢勾結的不滿、對財富來源的懷疑和對財富集中的焦慮。炒房者成了“富人損害大多數人的利益”的現實樣板，也成為房價上漲的替罪羊。

　　在公眾和一些經濟學家中已經形成一股強烈的愿望，就是對炒房者實施“定點打擊”。政府出臺的一些政策，也體現了這樣的愿望。但實際上，大部分的“定點打擊”都不可能實現。如征收房產交易所得稅，會同時傷及那些因搬遷而出售的業主，更不用說房貸加息帶給普通購房者的壓力了。即使“定點打擊”得以實現，其效果也是擠出一部分投資資金，減少了投資者之間的競爭，這除了對留下來的投資者有利，對需求方，即廣大的購房者，并無好處。

　　2005年出臺的“國八條”，就有幾條是專門針對炒房者的，比如兩年內轉售的房子的增值部分征收20%的交易稅。但是，我們看到，2006年，房價不降反升。當然，打擊炒房者并不是房價上升的唯一原因，也許還不是最主要的原因。但是，這至少可以提示我們反思打擊炒房者的政策，以及對一種市場調節行為，如何化堵為疏、讓其更好地發揮效力？

　　實際上，由于政府嚴控土地審批，炒房對房價的抑制效用不能得到完全的發揮。盡管投資資金增加了，但受土地所限，市政配套又效率不高，房地產開發速度并未能得到顯著加快。如果改變土地緊縮政策，把巨大的土地出讓收益更多地用于加快市政配套，炒房資金才能更好地發揮正面效力。這時長期投資者也自然會感受到壓力，從而把長期持有化為市場供給。

　　不久前，在一次電視節目中，看到主持人問一位“中國十大最具競爭力城市”的市長：“如果溫州炒房團來到你們城市，您是否歡迎？”那位市長回答：“人家合法買房，我們沒有反對的道理。”這樣的回答令人深思：政府作為市場規則的維護者，應謹守“裁判”的角色，而不應該以某一社會群體作為假想敵。我想，這是對炒房者應有的態度。

　　鄧新華 青年學者

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