改善制度才能改善居住

　　Nothing But the Institutional Reform， Residence Can be Improved

　　文/鄒嘯鳴

　　房價問題背后是產權制度和公共福利制度的缺陷，就房價談房價是遠遠不夠的。

　　來自對房價上升的抱怨早已受到了中國政府的重視。連續幾年出臺的“房產新政組合拳”就是政府在努力迎合民意的調控措施。但“組合拳”既沒有壓下房價，也沒有壓下抱怨。實際上，抱怨來自收入水平與房價水平變化速度的比較。抱怨房價飆升的，主要是那些收入上升速度趕不上房價上漲的人。

　　收入為何追不上

　　收入水平跟擁有的土地、勞動力、資本、管理才能等四種生產要素密切相關。由于我國缺乏完善的產權保護制度，權力依然是調動一切要素的要素，也是決定規則的規則。土地市場也好，資本市場也好，灰色的“管制”無處不在，尋租也就隨處可見。人們不能自由地通過市場交換獲得土地、資本等要素的收益，整個收入分配體系是扭曲的。

　　這使得財富分布格局非常具有中國特色，我們可以用兩個三角形來形象地表述：一個三角型是“人”的分布，另一個倒三角形是“財富”的分布。將這兩個三角形并排放在一起，就表示少數人擁有這個社會的財富的大部分，而大多數的人則擁有這個社會的少數財富。如果你不能在“人”的三角形中爬到更高的位置，就只能在下層與為數眾多的人分享少數的財富和收入。這與一個正常的市場經濟國家有明顯的區別。他們的人的分布與財富的分布都呈現為重疊的橄欖型。中產階層是社會的主流。

　　稅收制度、初次分配制度都決定并強化了這種分配格局。于是處于底層的人們更期望于“二次分配”。遺憾的是：二次分配格局仍然是由大權在握的官員們決定。他們所制定醫保、養老、勞保等社會福利制度的原則，無助于改變這個格局。

　　因此，雖然GDP上升的速度非常快，但是無論是通過初次分配還是通過二次分配，權利的貧困導致財富的貧困就成為大多數公民的宿命。如果你的收入上升速度追不上人均GDP的上升速度，那么就更加追不上比GDP上升得還要快的房價。

　　房價為何升的如此快

　　房改以來，房屋需求的增長來自以下幾個方面：

　　◆中國正在經歷一個從農業國向工業國轉化的歷史時期，1億多農民涌入城市打工后，必然需要住下來；

　　◆城市中沒有享受到房改福利的年輕人需要結婚；大學生畢業后，農村幾乎找不到能彌補他們所支付的昂貴學費的工作，絕大部分只能在城市工作和買房；

　　◆原先習慣視三代同堂為幸福的家庭，現在趨向收入和風險自擔以減少矛盾；原先習慣人均居住面積較小，現在習慣與此相反；

　　◆原先將資產投資于股票，現在眼紅房產價格上升而加入了購房大軍；

　　◆由于匯率扭曲等原因，來自國外的購買力；

　　◆小城市的官員和富人準備以后住到大城市去；房價上升以后，地方政府各機構動用財政補貼，大建作為福利的“集資房”，按級別分配給官員和下屬。

　　來自需求者之間的競爭是導致房價上升的主要因素，而來自供給者之間的競爭則是導致房價下跌的主要因素。政府則從中漁利，獲得稅收、土地差價以及銀行利息收益。供求交易越旺，政府收獲越豐。

　　任何房子都必須占用一定的土地。城市的土地的價格遠遠高于農村的土地價格，但是，城市土地的銷售收入卻全部被納入了地方政府的腰包。于是，名義上屬于“全民所有”的資源，其產生的收益卻僅僅歸官員支配。“全民”買房的支出中，最大的支出卻是用于對“自己所擁有的資源”的購買。政府對土地一級市場的壟斷和從中漁利，是房價高漲的原因之一。

　　房改前普遍實行的住房福利制度本質上是一種“體制內”的特權，“房改”是用“新舊劃斷”的方式停止這種特權。但目前的所謂“單位集資房”卻仍然是對房改制度的規避，成為了這種福利特權的延伸。由于“單位集資房”仍然獲得了或明或暗的財政補貼，因此他們在占用土地方面更有優勢。這也是造成體制外的需求者不得不花高價購買有限的土地上有限的房屋的重要原因。

　　此外，國有壟斷的金融體制和不合理的收入分配制度，人為扭曲的匯率，由于產權保護不力導致投資渠道過于狹窄，都是房價上漲的深層次原因。

　　改善制度才能進一步改善居住

　　面對不斷上漲的房價，有人號召老百姓“三年不買房”。這與當年號召人民將一雙襪子“新三年、舊三年、縫縫補補又三年”的思路一脈相傳。我把這種學者稱為“計劃經濟學家”。他們解決短缺的思路是壓縮人民的需求，而不是滿足人民的需求。

　　6月9日人民日報發表朱劍紅的文章稱：“從歷史的角度看，住房實物分配、低租金的福利制實行了40多年，沒有解決居民的住房問題，反而導致全民性的住房短缺”。是的，解決短缺的思路有兩種，一種是計劃經濟的思維方式，另一種是市場經濟的思維方式。將住房當作“福利”進行分配就屬于前者，它并不解決全民的短缺問題，僅僅解決一部分人的短缺問題。很清楚：農民與這種福利無關，沒有單位的人與這種福利無關，單位差的人與這種福利無關。這種“排他”方式所提供的“福利”所占用的資源，雖然名義上是全民的，享受卻是“體制內”的。這種排他方式事實上就是一種激勵機制，它不是鼓勵生產，而是鼓勵對體制的向往。它永遠解決不了短缺問題，所以必須反復教育人民而不是自己要勤儉節約，壓縮人民的需求。將人民日益增長的需求都壓縮到他們的“計劃”以內。

　　毫無疑問，壓縮需求的調控政策回避了收入水平上升緩慢的問題，也回避了收入差距逐漸拉大的問題。他們解決問題的方式僅僅是將日益膨脹的需求的滿足往后推。

　　如果不解決收入上升速度低于GDP上升速度的問題，那么怨言將不僅僅體現在住房領域，將體現在一切價格上升速度高于收入上升速度的消費品領域。

　　解決收入水平問題的關鍵，我認為必須盡快進行土地產權改革，將土地產權公民化。此后房屋交易才是真正的公民間的交易。公民甲的支出就會等于公民乙的收入。這種交易是否值得的問題，就由每個公民自己掂量。地方政府必須從土地受益者的角色退出，充當交易公平與否的裁判。

　　這將極大地改善土地出售者的收入水平。而目前的情況卻恰恰相反：很多城鄉的房屋被拆遷，土地越來越貴地被出售到效率更高的行業，而原先土地上的住戶卻依舊赤貧。

　　只要城市的土地收益能落到居住者自己的手上，那么拆遷就絕不會出現目前這樣的甚至動用黑社會進行野蠻拆遷的地步。只要城市周遍的農民的房子能夠參加交易，那么地方政府壟斷城市土地供應的動力就會立刻被消解。房屋價格定將急速回落。

　　官員擁有的特權必須消解，無論是福利性的還是收益性的。政府官員必須像自己說的那樣“為人民謀福利”而不能是為自己謀福利。公共福利制度必須改善，提供福利的原則必須是符合“非排他性、非競爭性”的標準。提供的對象主要是以“最急需”為標準，而不能以是官員的級別為標準。

　　產權制度和福利制度改善了才會有收入水平的改善，公民才有權利分享GDP的增長，收入水平改善了才會有包括居住在內的消費水平的改善。

　　鄒嘯鳴 江西師范大學財政金融學院教師

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