解讀九部委地產新政

　　Unscrambling the New Real Estate Policies of Nine Ministries and Commissions

　　文/端宏斌

　　2006年5月29日， 建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會共九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(總共十五點意見，以下簡稱十五條)，已經國務院同意，正式發布。

　　據文件制訂者的表述，該文件出臺的背景是：少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。管理者要達到的目的是：調整住房供應結構、穩定住房價格。據此，很多人關心：九部委地產新政能否降低房價？它對房地產行業有什么短期和長期的影響？要回答這兩個問題，不妨對十五條逐一進行分析解讀。

　　改變供應結構是一廂情愿

　　第一條要求各級城市政府編制住房建設規劃，并標明普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，向社會公布，并報建設部備案。

　　很明顯，這條是直接針對地方政府的。1998-2003年國家多次下達經濟適用住房建設指導計劃。計劃建設的經濟適用住房總計為10.47億平方米。但實際同期竣工的經濟適用住房竣工面積僅為4.77億平方米，計劃執行率大約為45.56%，約有5.7億平方米的經濟適用住房建設計劃未完成。

　　以前經濟適用房主要是由合作、集資與單位自建方式而形成的，利用的土地是計劃經濟體系遺留劃撥的土地。但這類土地越用越少，此后再建經濟適用房，主要采取政府出讓土地、房地產商開發的模式。這也就決定了地方政府不喜歡建經濟適用房，因為建商品房可以賣大價錢，開發商也愿意付很高的土地出讓金，如果是建經濟適用房，由于價格限制，開發商就賺不到多少錢，也就不會愿意付很高的土地出讓金。

　　其中還有一個隱含的因素，土地出讓金是預算外資金，地方政府可以自由支配。有了它城市基礎建設就有了充沛的資金支持，

　　第二條要求商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。但如果有特殊情況，可以申請報建設部批準。這條意見就比較莫名其妙了，不知道90平米和70%這兩個具體數字是怎么得出來的，后面還加了一句，可以根據特殊情況申請特殊化，但到底哪些情況算是特殊呢？這條實行起來的困難程度比上一條還大，即使地方政府嚴格執行，那么超過90平米的那不到30%的限額配置給哪個開發商呢？ 地方政府是不是又有理由尋租了呢。

　　第一、二兩條加起來，是要改變住房供應結構。供應是跟著需求走的，光改變供應結構有什么用呢？房地產商之所以要蓋大

　　交易稅和信貸控制打擊了誰？

　　第三條要求抑制投機和投資性購房需求，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這條是為了打擊所謂的炒房者。似乎炒房者是房價上漲的罪魁禍首。其實，任何一個炒房者在買進以后還要賣出，雖然買進會加劇買房者之間的競爭從而拉高房價，但是其賣出會加劇房地產供應市場的競爭從而降低房價。交易稅表面上能增加炒房投資的成本，減少炒房現象，但在購房需求異常旺盛的情況下，這些成本很容易被轉嫁到購房者頭上。何況，有錢人是不怕這一條的，不用賣房也不愁沒有錢。一般人呢？孩子上學的、著急治病、搬遷售房的，這些人的賣房子怎么能算作是經營行為呢？從這些人的賣房中抽稅，有點趁火打劫的意思吧？

　　而且，政府對房產交易課稅會導致房屋供應量減少，購買量減少，成交價上升，這恐怕與降低房價的目標相悖了吧？

　　第四條要嚴格房地產開發信貸條件，這條針對銀行，對項目資本金比例達不到35%的房地產企業，不能發放貸款，對空置3年以上的商品房，不得作為抵押物。

　　房地產是資金密集型行業，提高自有資金比例，就是提高行業門檻。新政策對自有資金比例的要求提高了5%，對于房地產行業影響力會很大，將會加速行業的洗牌。

　　第四條的本意是想打擊對房地產的投資過熱，但是投資減少之后也會造成住房供應量的減少，繼而又會推動房價上升。

　　提高首付只對富人有利

　　第五條限制群眾的房貸，把首付比例提高到了30%，但對于90平方米以下的住房，仍然維持20%的首付比例。這到底對誰有利，對誰又不利？

　　提高首付實質上是降低了購房者的潛在的支付能力，確實能夠起到抑制需求的作用。但是，同時我們應該注意到，首先受到打擊的，將是收入較低的購房者，和面向這批客戶的普通住宅。道理很簡單，有錢人可不在乎提高10%的首付比例，如果提高首付真的導致房價下跌，那么富人將成為最大的受益者。房價降了，同樣的錢就可以買更大更好的房子。而窮人呢，對大房子徹底別想了，原本還打算弄個三房，大人一間小孩一間書房一間，這下只能把書房省了。

　　對于開發商而言，提高首付對開發普通住宅的房地產商打擊最大，對開發豪宅的則幾乎沒有影響。政府一再強調要引導開發商做中低價位產品，政策意愿與效果豈非背道而馳？

　　這條政策的另一后果是現在已經開發出來的90平方米以下的房子，價格會上漲。

　　別墅價格會上漲

　　第六條要求各地方政府保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，要保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%，同時停止別墅類低密度房的供應。

　　這條同第一條類似，還是為了限制地方政府的賣地行為，其中有個具體數字“70%”，據稱此前這類住房的供應量連7%都不到，一下就要提高十倍，執行難度非常之大。

　　再看別墅用地的停止供應，對于現在手頭有地、有項目的別墅開發商，是一個非常好的利好信息。未來幾年內，有可能會出現別墅供不應求的局面。新的競爭者被擋在門外，會使別墅類房地產項目逐漸進入奇貨可居的狀態，其價格有可能會大漲。

　　土地閑置的根源

　　第七條加大對閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。此前就有過類似的規定，但一些毛地，沒有完成一級土地開發，項目進展到什么程度算作“動工”沒法確認，從而導致時間段說不清，無法真正執行。現在一般都是經過“七通一平”之后的熟地，也就是說完成了動拆遷以及水、電、煤、通訊等開通的地。按照合同約定時間為準，就有了執行的可能。

　　對于閑置土地的處罰規則，我國法律法規早有明確規定。但是，嚴厲的處罰從來只是停留在法律和法規的條文之中，鮮有動真格執行的。這次的情形會有不同嗎？

　　我們換個角度來看問題，開發商為什么敢于閑置土地呢？如果土地是競價得來的話，開發商為了取得土地就會花費不菲的資金。在房價迅速上漲的今天，囤積土地的損失非常大；而且在以資本競爭為主要競爭形式的房地產行業，囤地也會帶來巨大的財務壓力。

　　真實的情況是，開發商囤積土地的背后，有不需要按照市場規律行事的力量，他們為開發商囤積土地提供了從政策執行到資金的全面支持。開發商囤地如果造成損失，大不了會變成國有銀行的呆壞賬被“剝離”；而一旦囤地可以獲得暴利，地方政府、國有銀行等利益主體就可以從中分一杯羹了。

　　目標雖好難落實

　　第八條要求嚴格控制被動性住房需求。加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長，嚴禁損害群眾利益的大拆大建。

　　拆遷造成的社會矛盾非常之多，去年全國的上訪數量是3000萬，還有8萬起“群體事件”，其中大部分是由于拆遷補償和占用農用地造成的。但是，拆遷往往意味著土地的大幅升值，在巨額利益面前，指望沒有得到有效監督的地方政府去控制自己的行為是很不實際的想法。

　　第九條和第十條要求加強房地產開發建設全過程監管，對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。要求整治房地產交易環節違法違規行為。房地產企業違規的比比皆是，處罰得過來么？

　　政策還要求對擅自預售、捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，加大整治查處力度。問題是這些行為描述起來方便，定性起來就不那么方便了。如何區分捂盤惜售和確實賣不出去？哪些行為算是哄抬房價？如何與正常營銷行為劃分和區別？

　　第十一和十二條要求加快廉租房和經濟適用房的建設。關于這個問題，本期《權衡》雜志刊發了徐滇慶教授《不要再打經濟適用房的幌子》一文，可供讀者參考，在此不再贅述。

　　第十三條要求積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式改善居住條件。所謂住房二級市場就是指二手房交易，而第三條還規定了，要對不滿5年的二手房交易征收全額的營業稅。如此看來，政策的用意大概是想鼓勵老房子的交易，同時還鼓勵居民們互相之間換房子。上海八十年代流行過一陣換房，各個電線桿子上都貼了換房啟事，當時主要由于浦東浦西交通極為不便，在輪渡碼頭還發生過踩踏事件造成數人死亡，那時群眾大多在國營企業上班，想要調換工作幾乎不可能，也沒有商品房可買，有也買不起。因此只能拿浦東的大房子去換浦西的小房子，于是便流傳出一句話“寧要浦西一張床不要浦東一間房”。我很懷疑時過境遷，到了現在還會有人想換房子。至于租賃，老百姓不是因為沒地方住才抱怨，是因為沒辦法改善居住條件才抱怨。很多年輕人之所以買房子是為了結婚，君不見那些白領相親會上，女士最關心的問題就是，你有沒有房？是不是按揭的？還要還多久？對于很多女性來說，租的就不是自己的，沒有安全感，買的才有安全感，所以即使房子每月的租金低于每月的按揭，很多人還是傾向于買而不是租。

　　第十四條和第十五條就比較公式化了，要求建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度，堅持正確的輿論導向。信息透明當然是好事情，但是能否做到不容樂觀。

　　地產新政能降低房價嗎

　　縱觀整個“十五條”，很多意見只是一廂情愿。正如茅于軾先生所言，收入的嚴重分化、土地和資金市場的缺乏競爭、金融市場沒有更多的投資渠道，是造成房地產業扭曲的根本原因。如果這些原因不改變，任何政策都是治標不治本的。

　　回頭看15條具體政策，有些是為了壓縮供應，有些是為了抑制需求，具體效果如何，還真不好論斷。但凡某個政策出臺，大多數人都會觀望一陣，因為誰也不知道到底會有什么影響，這時候成交量降低，但價格不會有太大起伏，維持一段時間之后，大家發現，似乎不過如此，此時先前積累的需求開始放量，成交量和價格一齊提升。這只是筆者的預測，實際進展還需拭目以待。

　　端宏斌 青年學者

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