[房企年報]中國金茂：售價持續下滑毛利率大幅降9個點

2020-03-26 15:24:19 作者：肖恩收藏本文

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　　新浪財經訊 3月25日，中國金茂發布了2019年業績公告，公司在過去幾年銷售額快速增長的情況下全年營收僅增長12%，而毛利更是下滑12%，這或與公司近兩年來銷售均價持續下滑有關。此外包括商業租賃業務、酒店業務在內營收表現低迷，依靠著全年出售子公司的收益以及全年利息支出大部分資本化而降低財務成本的緣故，公司全年歸母凈利潤錄得正增長。盡管如此，2019年依然是中國金茂逆勢加碼的一年，全年新增土地面積大幅超過銷售面積，土儲池子進一步加大，這也給公司的杠桿率和短期償債帶來了一定的壓力。

　　“雙曲線”業務毛利大幅下降自持物業營收低迷

　　2019年，中國金茂在“金茂府+城市運營”的“雙曲線”戰略下，實現收入433.56億元，同比增長12%。其中，城市運營及物業開發銷售收入約為377.21.4億元，占收入總額約87%，較上年增長12%，成為公司業績最主要的引擎。

　　相比之下，中國金茂的自持物業所產生的營收增長卻表現低迷。

　　報告期內中國金茂運營的商業項目由2018年的9座增加到11座，不過商業租賃及零售商業運營業務營收占比下降至4%，營收同比0增長，而酒店運營收入則是同比下降4%。

　　2019年，中國金茂整體銷售毛利率為29%，較上年的38%下降高達9個百分點，毛利率下降主要為“雙曲線”業務（城市運營及物業開發）板塊毛利率下降所致，這一數值為27%，較上年同樣大幅下降9個百分點，而營收占比較小的商務租賃及零售商業運營毛利率為87%；酒店經營毛利率為49%，保持不變。

　　盡管營收有所增長，但是高毛利業務增長乏力，而傳統大頭開發業務毛利率下降則導致公司全年毛利僅127.65億元，同比下降12%。得益于公司全年處理子公司所得到的其他收入及收益61.12億元，同比大增125%，才得到歸母凈利潤64.52億元，同比增長24%。此外，全年69.22億元利息支出大部分資本化，減少了利潤表的財務成本壓力，也有助于改善最終的利潤表現。

　　從業務本質來說，毛利下降或與公司近年來銷售均價走低有關。

　　開年2月銷售下滑近7成量價齊跌均價創近年新低

　　2019年，中國金茂總簽約銷售額約人民幣1608億元，同比增長26%。業績發布會上，總裁李從瑞表示，集團提出了3年逐年增長的業績目標，這次疫情對業績的影響有限，2020年中國金茂不會調整2000億元、2021年2500億元目標，并在2022年突破3000億元簽約銷售額大關，計劃總結一句話：三年翻一番。

　　但現實或許有些不一樣。

　　據公告，中國金茂1月、2月的銷售金額分別為105.13、25.03億元，較去年同期的增速分別為1.9%、-68.6%，銷售面積為57.68、20.31萬平方米，增速分別為43.4%、-47.5%。尤其2月份受到疫情的影響更甚，環比1月的銷售額和面積分別下滑76.19%、64.79%。

　　值得注意的是，金茂1月份銷售額能勉強錄得同比正增長，主要是銷售均價大幅下降的緣故，而2月份的價格較此前也有明顯下降，但卻呈現量價齊跌的態勢。中國金茂1月份銷售均價1.82萬元/平方米，與去年同期2.57萬元/平方米相比下滑近三成，這也是中國金茂近三年來最低銷售均價。2月，銷售均價再次下探至1.23萬元/平方米，環比下跌31.39%，較去年同期下跌40%，下跌幅度超過1月。

　　自去年11月份以來，在并未受疫情影響的情況下，銷售均價已連續4個月在20000元以下，預計疫情對于經濟、居民可支配收入的影響也會間接影響全年房屋銷售，而不僅僅是1季度，盡管中國金茂往年1季度銷售額占比并不算高，但從目前降價促銷的結果來看，完成全年2000億的目標存在較大挑戰。

　　近期接連下降的售價或在將來進一步加大中國金茂的利潤率壓力。

　　逆勢加杠桿的一年財務成本大頭資本化

　　中國金茂2019年新增低土地儲備達1390萬平方米，平均拿地成本為7525元/平方米，平均溢價率僅為10.3%，土地款合計1046億元，全年新增面積超出銷售面積85%，拿地金額與銷售金額之比達到0.65的高水平，可以說，2019年是中國金茂逆勢加杠桿的一年。公司凈負債率由2018年的71%升至74% 。

　　結果是，截止2019年底，中國金茂總土儲達到5846萬平方米，相當于2019年銷售面積的7.8倍，公司為2020年的銷售準備了超過3000億的可售貨值。

　　盡管中國金茂的整體杠桿率不算高，借貸成本為4.94%，但賬面大量的土地儲備以及代售貨值背后是沉沒的巨量資金。截止2019年底，公司有息負債達到960.36億元，其中一年內到期的債務達到266.63億元，而公司賬面的資金僅有171.94億元，存在一定的償債壓力。