新浪財經訊3月24日，龍湖集團發布了2019全年業績公告，全年合同銷售額同比增長20.9%，達到2425億元規模，實現營收及核心稅后利潤分別增長30.4%、15.5%。自2018年提出“空間即服務”戰略以來，在房地產開發業務之外，龍湖集團將商業運營、租賃住房及智慧服務也列為公司主航道業務，專注于客戶的全生命周期需求，形成了后規模時代均衡穩健發展的業務架構，全年物業投資業務收入同比快速增長41.5%至57.9億元。

　　遠低于行業的融資成本、雄厚的資產規模、穩健的財務杠桿、出色的資產回報以及本分理性的管理讓龍湖在打造多空間的過程中更加穩健。

　　營收突破1500億 分紅率創新高

　　2019年，龍湖集團全年營收1510.3億元，同比大增30.4%，其中物業投資業務收入同比增長41.5%至人民幣57.9億元。歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤同比增長21.0%至人民幣155.5億元。

　　難能可貴的是，在大力發展自持資產的情況下，龍湖的財務狀況保持一貫的穩健。截止上年底，公司凈負債率為51.0%，綜合借貸總額1460.0億元，平均貸款年限達到6.04年，其中短期債務僅139.3億元，短債占比僅9.5%，且在手現金達609.5億元，足夠覆蓋短期償債及運營需求。良好的財務狀況降低了龍湖的融資成本，全年平均借貸成本為年利率4.54%，較2018年及2019年上半年均有所降低。獲穆迪上調展望為正面，標普上調評級至BBB級。

　　此外，隨著業務結構持續優化，龍湖的盈利能力進一步提升，全年毛利率在33.6%的行業較高水平。每股基本盈利3.13元，預計全年合計派發股息每股人民幣1.20元，同比增長21.2%。

　　物業開發：銷售量價雙創新高 土儲充足利潤空間大

　　2019年全年，龍湖集團累計實現簽約金額2425億元，同比增長20.9%，全年簽約金額目標完成率達110%，簽約面積1423.8萬平方米，同比增長15%，簽約金額及簽約面積均創歷史新高。此外，截至去年底，龍湖賬面已售出但未結算的合同銷售額為2535億元，為未來業績持續穩定增長奠定足夠的空間。

　　2019龍湖未在上半年市場火熱的時候拿地，新增90個項目多為下半年逢低吸納的，平均權益收購成本每平方米6186元，總建筑面積1731萬平方米，高于全年的銷售面積，低成本土地儲備池子進一步擴大。

　　正如業績發布會上，CEO邵明曉表示，受疫情影響，高能級城市復蘇的概率更大，龍湖90%的貨量集中在熱點城市和價值區域，為后續盈利增長奠定了堅實的基礎。截至2019年底，龍湖土儲合計6814萬平方米，成本為5737元/平米，單方成本/銷售均價之比為33.7%的水平，有著足夠的利潤空間。此外，龍湖總貨值達到約9300億元，土地儲備重組，能滿足公司未來三四年的銷售需求。

　　商業運營：收獲的一年 高質量發展

　　盡管龍湖是自2018年正式提出‘空間即服務’戰略的，但自2011年開始，龍湖集團把每年銷售回款10%作為上限，投資于持有型物業。值得注意的是，商業投資在此前為龍湖提升的是內在競爭力，現如今，龍湖的商業要開始嶄露頭角了貢獻業績了。正如CEO邵明曉在業績發布會上所說，今年是商業爆發的一年。

　　2019年實現物業投資業務不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。2019年，新開業商場達10座，這一數字幾乎相當于過去三年的總和，全年平均日客流154萬人次，同比增長23%，整體出租率達到98.5%。

　　過去5年，龍湖商業租金收入復合增長率達到35%，NPI/Cost回報率由2015年的6.1%持續穩步上升至2019年的7%，商業運營在龍湖的四大主航道中的分量將越來越重。

　　長租公寓兩歲：疫情影響不改長期發展規劃

　　同物業開發及商業運營一樣，龍湖也將冠寓的布局在34個高能級城市，截止到2019年年底，龍湖冠寓已經開業約7.5萬間。冠寓通過核桃、松果、豆豆三條產品線切入細分市場，滿足不同人群的居住需求，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%，開業超過六個月的房源出租率為87.3%，位居集中式長租公寓品牌指數排行榜第一名。

　　CEO邵明曉表示，盡管冠寓開業至今兩年，在一定程度上受到新冠肺炎疫情的影響，但這并不能改變龍湖對于長租公寓領域的布局計劃。

　　智慧服務：業績快速增長 暫不分拆上市

　　截至2019年底，龍湖智慧服務已在全國118個城市開展專業化的物業服務，合約管理面積達4.28億平方米，服務業主330余萬戶，業主滿意度連續十一年超過90%。2019年，龍湖智慧服務新進入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現營業收入42.8億元，近5年的復合增長率達到42%。

　　2019年，公司物業增值服務占比較高，達到29%，包括美居、旅游、到家、廣告、租售、空間創新等服務，拉升龍湖智慧服務的毛利率至26.3%水平。

　　2019年，龍湖在傳統主業物業開發的穩健發展的基礎上，為商業運營、租賃住房、智慧服務的快速發展提供了充足的資源支持，形成了良性的相互協調機制。2020年，龍湖的銷售目標2600億元，較2019年略增7.2%，保持穩健的增長。龍湖在1-2月的銷售規模約170億元，同時預測整個市場將在4月份回歸正常水平。