新浪財經訊 3月17日晚間，萬科發布2019年年報，全年實現營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比分別增長23.6%和15.1%，利潤增速較此前明顯下滑。萬科2019年實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.94%，增速降至近年來新低，2020年受疫情影響銷售面臨著較大壓力，或將進一步拉低公司未來業績增速。

　　銷售增速降至3.9% 王石“預言”落空

　　據年報，萬科2019年實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%，銷售均價為15341元/平方米，走低的銷售增速令其行業第三的規模位次面臨融創的強力挑戰。在中國房地產市場中，TOP4分列著碧桂園、恒大、萬科、融創，曾幾何時萬科一直占據著行業一把手的地位，近幾年接連被碧桂園和恒大超過。2016-2019年，融創與萬科的銷售增速有著明顯的差距，到2019年，融創銷售增速依然有21%的較高水平，兩者規模差距不到800億規模。

　　2019年全年萬科實現結算面積2460.3萬平方米，同比增長12.3%；實現開發業務結算收入23340.4億元，同比增長21.8%，開發業務的結算均價為13577元/平方米（2018年為12516元/平方米）。

　　萬科的房地產相關業務占營收的95%，因此，每年的結算金額基本決定了全年的業績增速。2019年11月23日，王石在新書《我的改變：個人的現代化40年》分享會上表示，“2019年大家都覺得是經濟上不好過，尤其是房地產更不好過。 我已經離開兩年了，只能這樣說，到時候看看萬科的年報，根據我掌握的信息，公布的年報非常好。”而事實上，萬科2019年的營業收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，同比分別增長23.6%和15.1%，利潤增速較此前幾年都要低，明顯低于市場預期，似乎并不像王石所說的“非常好”。

　　盈利能力、股利支付率有所下降

　　年報顯示，萬科全年攤薄的凈資產收益率為20.7%，較2018年減少1.0個百分點，與此同時，萬科的房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點。

　　公司盈利能力有所下降或與公司業務自持物業增厚、收入結構逐漸改變有關。近年來，隨著萬科在長租公寓、印力商業、物流倉儲、冰雪度假文旅項目等重資產的多元化布局的加深，公司賬面的自持物業持續增加。截止去年底，萬科的投資性房地產規模達到735.65億元，同比增長達到36.09%，在建工程同比增長118.5%，均明顯高于同期總資產13.17%的增速。

　　在業績增速有所下滑、自持物業所需資金增多的情況下，加上當前疫情對于公司銷售回款及現金流的影響，萬科擬合計派發現金股利約118.1億元（含稅），以2019年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.45元（含稅）現金股息，股利支付率為30.12%較此前幾年有所下降。

　　據報道，祝九勝在萬科2019年度業績推介會上透露，受疫情影響，今年2-3月萬科銷售降低了510億元。同時交付也受到影響，一季度大約有萬戶有交付延期的可能性，全年可能涉及超過三萬戶。此外，銷售減少，銷售回款降低，對公司未來1-2年的現金流會產生壓力。公司董事會主席郁亮在業績推介會上表示，2018年萬科喊出活下去是出于居安思危的考慮，現在“沒想到活下去變成特別真實的存在”。

　　拿地力度不變 整體依舊穩健

　　2019年，萬科獲取新項目147個，總規劃建筑面積3716.5萬平方米，權益規劃建筑面積2478.4萬平方米，新增項目平均地價為6252元/平方米，地價合計2323.56億元，其中權益地價總額約1549.6億元，同比增14.67%。萬科全年的拿地強度（新增地價總計/銷售額總計）為0.37，保持與2018年相近的水平，整體拿地面積與銷售面積接近，土地儲備池子穩定。

　　萬科整體風格依舊保持穩健，2019年新增項目71.5%位于一二線城市；按權益投資金額計算，79.9%位于一二線城市。截至報告期末，在建項目總建筑面積約10256.1萬平方米，規劃中項目總建筑面積約5394.3萬平方米，項目多數集中在一二線城市。

　　萬科當前持有貨幣資金1661.9億元，凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）33.9%。其中有息負債合計2578.5億元，占總資產的比例為14.9%。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9億元，占比為36.4%，一年以上有息負債1639.7億元，占比為63.6%，整體的融資成本較低。

　　鉅盛華、安邦人壽雙雙減持

　　寶能系在 2019 年持續減持，截止年底數據，鉅盛華持股比例降至3.57%，與此同時，安邦保險的持股也從6.6%下降至3.04%。深地鐵的持股一直保持不變，港資持股比例有所增加。

　　歷史上萬科一直都是一家股權分散、大眾持股的上市公司，但也因此在 2015 年爆發了寶能股權之爭。股權之爭經歷了2年多的時間，2017年落下帷幕，最終以深地鐵獲取萬科28.69%股份成為第一大股東告終。

　　隨著寶能系的逐漸減持，其對于萬科的影響已經基本解除，后續預計減持仍將持續，萬科的股權分散現狀將繼續保持。