本報實習記者李志紅

　　與全國房市相比，北京的商品房房價一直居高不下。然而，令廣大購房者琢磨不透的是，與上海的二手房市場紅紅火火相比，北京的二手房市場卻一直冷冷清清。不少購房者在飽受碰壁、上當之后不得不打消了購買二手房的念頭。專門從事房地產經紀的楊國明律師告訴記者，盡管普通老百姓對二手房的期望值很高，但是一系列的原因使得他們的這種期望值在二手房面前有些“望梅止渴”的味道。

　　買二手房如進“地雷陣”

　　國家近期對于商品房市場的監管力度加大，無論銷售的審批條件還是買賣雙方的合同規范，政府出臺了很多有利于購房者的交易措施，例如《商品房買賣合同》示范文本及《商品房銷售管理辦法》，對于開發商作了很多義務性的規定。但在二手房市場可就不是這樣。北京有關政府部門至今沒有出臺二手房交易的合同示范文本，也沒有出臺二手房交易程序的具體規范或相關文件。在二手房交易過程中，買賣雙方基本上是“摸著石頭過河”，存在著很大的法律風險和漏洞，賣房者可能千方百計算計買房者，買房者稍不留神就會落入對方的陷阱。

　　二手房產權貓膩多

　　要想使二手房合法安全地到達購房者手中，購房者首先需要弄清賣房者有沒有完全處分該房產的權利。在商品房交易過程中，可以通過對“五證、二書”等相關證件的審驗加以明確。但在二手房交易過程中，購房者要弄清賣房者有沒有完全處分該商品房的權利，必須審驗賣房者的產權證書、共有產權人證書以及租賃合同；如果是公房上市，還要看公房上市的審批文件。一些賣房者根本無權處理所售房，他們往往采取偽造上述證件(文件)的方法來欺騙買房者。普通百姓很難發現上述文件的偽造、涂改之處，一旦上當受騙，則是后悔莫及。但在目前情況下，一個公民如果沒有法律特別賦予的權利(如律師)，想要到有關政府部門查閱能夠證明產權真實情況的相關證件還是比較困難的。

　　二手房房價有多亂

　　二手房的交易價格通常經過買賣雙方的討價還價來確定，國家沒有統一的規定。商品房交易價格比較明確，并且具有可比性，例如所購商品房所在區位的其他樓盤也明確標價，購房者對于價位就心中有底。相對于商品房，二手房交易則有“宰一刀”的心理，購房者即便知曉附近地區的價位行情，賣房者也能以“內部裝修不一樣”的理由相推諉。作為賣房者，他還要關心房子有沒有賣虧，即便沒有賣虧，他也要關心個人的稅費承擔問題。賣房者個人所得稅征收比率過高(轉讓所得為20%)，一些賣房者為了逃避這些稅費，以贈與、繼承等方式來私下里買賣房屋，這種行為其實是在逃避法律，即使簽過合同也是無效的。這種私下交易行為一旦被發現，很有可能就是買賣雙方最終雞飛蛋打，“賠了夫人又折兵”。

　　交易雙方信用危機難消除

　　購房者與賣房者之間存在信用危機，這種信用危機迄今為止尚無一個合理解決機制。在商品房交易過程中，購房者與具有雄厚實力的開發商打交道雖也有可能上當受騙，但是一個房地產開發公司由創建到興旺，決非朝夕之功，即便產生糾紛，只要購房合同簽訂得公平合理，跑了和尚跑不了廟，好歹有個講理的地方。但在二手房交易中，常常出現這樣的情況，買方與作為個人的賣房者簽訂合同并交付房錢后，賣房者攜款而逃，交付給購房者的是一個無法辦理產權過戶的房子，購房者往往是欲哭無淚、訴冤無門。國外如何解決這個矛盾呢？在美國每個人都有一個個人信用賬戶，如果這個人有不檢點之處被記入個人信用制度，日后會遇到諸多不便(例如創辦公司、向銀行貸款等)。我國目前還沒有個人信用制度，致使房產交易凡是牽涉到個人住房方面的均不太順暢。如銀行最近就加大了對個人貸款的監管力度，致使許多自認為信譽很好的百姓得不到貸款。銀行對于個人尚且如此警惕，更遑論個人與個人之間的二手房交易了。個人信用危機的后果是經濟效率的遲緩，很多本應成交的交易因相互之間的提防而不能成交，二手房交易就是一個典型的例證。

　　二手房貸款難度加大

　　銀行對于二手房貸款的過于謹慎，導致二手房市場資金周轉困難。如果我們將目光轉向商品房市場，就會發現大部分商品房購房者在付款方式上都選擇了銀行按揭貸款，其原因主要是因為現階段大多數購房者都不具備一次性付款的能力。而在二手房交易過程中，銀行出于會計準則上的謹慎與穩健原則，對于二手房交易的貸款審查程序比商品房按揭貸款要嚴格得多。為什么呢？其一，在商品房按揭貸款中，開發商通常會提供階段性抵押擔保，在產權未過戶給購房者之前，如果購房者不還款，開發商要向銀行承擔連帶責任。而在二手房交易中，作為個人的賣房者不可能提供什么有效的擔保，即便以自己的房屋作為抵押，變現能力也很差，銀行通常不會予以采納，所以也很難提供相應的貸款。目前在北京市，向二手房提供商業貸款的只有建行北京市支行與農行北京市支行，而向二手房提供公積金貸款的只有農行北京市支行。在大多數購房者尚不具備一次性付款能力的情形下，過嚴的貸款審批程序只能嚴重挫傷廣大二手房購房者的積極性。