投資頂級商圈以“傍”為主

　　對投資者而言，如何在頂級商圈內尋找機會呢？對此，專家認為有兩種方式，一是“傍”頂級商圈，再一個就是當“二房東”。

　　所謂“傍”頂級商圈，是指投資者尋找合適的機會，在商圈規模不斷擴大的時候提前介入。記者了解到，目前京滬穗三地的頂級商圈內，現有的商鋪資源非常有限，而且幾乎找不到出售的物業。婁峰在接受記者采訪時表示，目前在上海的南京路、淮海路以及徐家匯三大商圈內，現有的商鋪都只租不售。他說：“在淮海路上，一套面積約100平方米的底鋪年租金已接近200萬元，有誰愿意將這樣一個‘聚寶盆’拱手相讓呢？”

　　現有的商鋪數量有限，而且其價值已為大家所熟知，因此尋找現存的物業進行投資確實有不小的難度。因此專家提醒不妨轉換思路，抓住這些頂級商圈規模不斷擴大的時機，提前介入外延區域，或許能夠獲得不錯的投資回報。專家表示，頂級商圈規模的擴大，新的商鋪會受惠原有人氣，因而其發展潛力不小。

　　目前京滬穗三地的頂級商圈仍在進行能級提升，在商圈內經營品牌不斷向高端集聚的同時，其規模也會擴大。如上海的南京路，在“十一五”期間，南京路商圈的整體規劃面積將達180公頃，“十二五”期間將擴大到600公頃。還有北京的西單商圈，同樣也面臨著規模擴大的時期。在規模擴大的過程中，必將有不少新增項目推出，投資者可以從中找到投資機會。

　　除此之外，做“二房東”也是一種投資方式。記者了解到，目前在京滬穗三地的頂級商圈內，能夠見到一些“二房東”的身影。這些“二房東”先將商鋪租賃下來，然后轉租出去，賺取其中的差價。

　　專家解釋說，差價包括兩個方面。第一種是轉讓費差價，所謂轉讓費，是指商鋪轉租時收取一筆費用，名義上為裝修補償，但實際上即使是空鋪轉讓，也會收取此類費用，這已成為市場“潛規則”。目前轉讓北京王府井內一套面積約150平方米的底鋪，轉讓費在50萬元到100萬元不等，而與兩年前相比，已增加不少，董潤川估計至少上漲20%。也就是說，如投資者在兩年前在王府井租賃一套商鋪，兩年后僅轉讓費一項至少可以進賬10萬元。專家表示，由于最近幾年頂級商圈內租金一直呈上漲態勢，因此轉讓費一項肯定是穩賺不賠。記者了解到，在上海的南京路、淮海路、徐家匯，以及廣州的北京路商圈內，幾乎都存在收取轉讓費現象。

　　第二種差價就是商鋪租金差價。記者了解到，在最近兩年，京滬穗三地頂級商圈內商鋪租金都維持在10%左右的漲幅，也就是說，隨著商鋪價格的一路走高，當“二房東”也會有不小的收益。不過這需要投資者對商圈的未來發展態勢做出科學的研判。因為只有判斷準確了，才能獲得收益。如目前上海南京路上的底鋪租金普遍超過40元/平方米•天，那么現在以這種價位承租下來，未來租金必定要超過該水平才能獲得收益，否則只有接受失敗的后果。

　　就目前的情形來看，鄒毅認為，中國國內居民的購買力仍在不斷增強，因此意味著將會吸引更多的國外一線品牌進駐，而京滬穗三大一線城市是這些品牌的首選地，因此未來這三大城市頂級商圈的租金價格還會進一步走高。如此看來，與淮海路有著密切聯系的新天地，最近華府天地整體推出的精品商鋪租金價格在20～30元/平方米•天之間，與淮海路上的租金相比，有不小的差距，尚處在養“鋪”階段，應有上升空間。