“補漲”效應能維持多久

　　有不少觀點認為，二三線城市房價的上漲是一種“補漲”，也就是在一線城市市場價格大幅揚升的情況下出現(xiàn)的一種回補效應。但與此同時綜合各方面因素來看，此次二三線城市房價的漲升也有其必然的內(nèi)在和外在的原因，在這種情況下不少城市的“補漲”行情就有著較強的“生命力”，也預示著它們在未來還有不小的潛力。

　　國家信息中心預測部部長范劍平認為，今年全國房價普遍上漲，漲幅甚至比去年還高，一方面有北京、深圳等一線城市拉動的作用；另一方面，則是因為資金流動性過剩狀況沒有得到根本改善。他說，去年北京、深圳等一線城市房價領(lǐng)漲全國，拉大了其與二三線城市房價之間的差距，形成較大的落差，在“比價效應”影響下，二三線城市有一個“補漲”的過程。

　　而“我愛我家”副總裁王嫻則認為，當前二三線城市房價的全面上漲與我國城市化的快速推進密切相關(guān)，由于每年都有大量農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移，到城市就業(yè)，而二三線城市是承接農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的主要渠道，這對中小型城市房價上漲亦有不可忽視的推動作用。

　　其實，二三線城市房價的上漲也是由多種因素造成的。其一，在國家調(diào)控政策多重壓力之下，

房地產(chǎn)商由一線城市向二三線城市“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移”。開發(fā)商在大城市的開發(fā)受到國家政策和地方政府的壓制之后，在二三線城市卻得到了諸多的政策支持，地價低廉且缺少競爭，趨利作用之下，開發(fā)商自然大展拳腳。其二，地方政府要形象要政績的城市發(fā)展觀，為二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了更廣闊的空間。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居然有不少二三線城市也提出要建設(shè)“國際化大都市”！更何況通過賣地拉高當?shù)谿DP，通過大興土木改善當?shù)爻鞘行蜗蟮缺揪褪且恍┑胤焦賳T謀取政績的手段。其三，炒房人的投資重心轉(zhuǎn)移到了二三線城市，在大城市房價受到政策打壓導致不少炒房人被套牢而無利可圖的時候，開發(fā)商的轉(zhuǎn)移以及中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的前景和價格空間自然逃不過他們靈敏的嗅覺，自然趨之若鶩。其四，有些城市的市政建設(shè)取得了較快發(fā)展，整個城市的環(huán)境都得到了改善，這也給房價帶來了正面的影響。

　　投資者如何捕捉機會

　　既然二三線城市房價的“補漲”效應還有可能繼續(xù)向外擴散，在這種情況下許多購房者關(guān)心的就是，在這些地區(qū)是不是能夠捕捉到合適的投資機會呢？答案顯然是肯定的。有句話說“購房跟著大鱷走”，而當前一些重量級開發(fā)商的動向早已說明了這個問題。

　　7月26日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購入牛首山地塊，17.85億元的競拍價格高出底價約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價紀錄；7月16日，萬科在

東莞市也制造了一幕動人心魄的奪地大戰(zhàn)。經(jīng)過199輪競拍，萬科以26.8億元拿下這一占地面積351639平方米的東莞“地王”，土地樓面地價達到1.52萬元/平方米；同樣對圈地熱情高漲的還有保利地產(chǎn)，7月25日，保利董事長親自掛帥，以22.8億元的價格將杭州下沙沿江地段的35號“航母級”地塊攬入懷中；此外，7月24日，北辰和城開聯(lián)合體也在華中城市長沙力挫勁敵金融街，以92億元拿下湖南長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價”。

　　事實上，房地產(chǎn)公司近期頻頻進軍二三線城市拿地，和這些城市的房價快速上漲密切相關(guān)。香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍說，之前也有一些中小開發(fā)商試探性進軍二三線城市進行地產(chǎn)開發(fā)，但近期則是大開發(fā)商的“集體挺進”。他認為主要原因是，二、三線城市近年來經(jīng)濟水平不斷提高，房價總體水平與經(jīng)濟增長速度之間存在一定的差距，存在著巨大的市場潛力和獲利空間。特別是一些省會城市，隨著城市實力的增長，周邊縣市人口的涌入以及城市化進程加快而產(chǎn)生的自住需求相對增多，還有一些外地商人看中了這些城市的增值潛力，投資性購房需求不斷增加。因此，可以說二三線城市的潛在市場巨大，各類需求較一線城市更為突出。 　

　　而從投資者的角度來看，他們一般都是從經(jīng)濟較發(fā)達的城市去次發(fā)達的城市投資，也就是我們所說的異地投資，這在當前房地產(chǎn)市場上已經(jīng)屢見不鮮了。要獲得成功關(guān)鍵是要有一個大的視角，要更多地從宏觀層面考慮問題，而不是簡單地立足在樓盤上，像城市的未來發(fā)展方向、經(jīng)濟增長前景以及市政規(guī)劃等都應該有所了解和把握，因為從根本上說，房產(chǎn)的增值是靠城市的整體發(fā)展來實現(xiàn)的。其中特別是要注意三點：第一是要選品牌開發(fā)商；第二無論是房型面積還是投資規(guī)模都要掌握好“分寸”；第三是從城市的選擇上來看，其實投資者可以設(shè)身處地想一想，如果有機會自己會不會愿意住到那里去，這是一個很直觀的評估方法。

　　樓市情報

　　上海灘花園推頂級多層物業(yè)

　　據(jù)悉，全長3公里、建筑面積約2.5萬平方米的上海“十六鋪老碼頭”項目已經(jīng)正式開工，與此對應，該區(qū)域內(nèi)華潤置地上海灘花園推出了頂級沿江稀缺多層豪宅 — 十二世家。作為該板塊高檔住宅項目的多層物業(yè)，十二世家擁有恢宏大平層、底層私家花園泳池、一梯一戶私密空間，以及為十二位客戶而生的專署高端物業(yè)服務體系等，其帶來的價值是不容忽視的。

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