文/表 記者 陳芳

　　稅務顧問：天源稅務師事務所

　　王先生2003年在廣州天河區購買了一套100平方米左右的住房，當時價格是48萬元，王先生繳了兩成首期，其余38萬余元則從銀行貸款，此外還花費了15萬元進行裝修。今年王先生打算賣掉這套房子，現在市價約為85萬元左右。

　　王先生算了一下自己需繳納的稅費：營業稅及其附加方面，持有不足五年的房產轉讓稅率為5.5%，如成交價為85萬元，則需繳納4.675萬元。個人所得稅方面，賣出價85萬元減去買入價48萬元、15萬元裝修費以及3萬元的相關費用后，需繳納約3.8萬元的個人所得稅。他聽說銀行利息可以稅前扣除，那到底能省多少稅呢？賣房總共要支付多少交易費用呢？

　　根據二手房交易的相關規定，王先生持有該住房不到5年，在轉讓時需要繳納營業稅及其附加和個人所得稅以及相關的交易費用，為成交價×5.5%。

　　還款初期利息占比很大

　　在個人所得稅的計算方面王先生有所遺漏。按規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定，這里的合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、稅金、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　根據該條款的規定，王先生當初購買該房屋的裝修以及相關費用，持有期間支付的銀行利息、以及本次轉讓這套房屋的稅金、交易管理費、購買房屋貸款所產生的利息費用、稅金以及中介費用等均可在稅前扣除。

　　王先生當時采用的是首付兩成，其余的貸款在20年內還清，從2003年的8月開始每月還款2500元左右(加息后有所增加)。到現在已還了共計約12萬元。由于是還款初期，王先生每月所還金額中很大一部分是用來付利息，本金比例不到1/5，現在王先生還有約28多萬元的貸款。也就是說，王先生4年來所還本金不到10萬元，另外2多萬元全部是歸還銀行的利息,可稅前扣除。

　　提供證明方可稅前扣除

　　如果以85萬元的市價出售的話，王先生需要繳納的除個人所得稅外的其他稅費為60225元(計算方法見表)。

　　王先生轉讓這套住房的個人所得稅應納稅額為=實際成交價格-房屋原值-買房時的其他費用-支付銀行的貸款利息-裝修費用-本次轉讓的稅金及相關費用＝850000-480000-30000-20000-150000-60225＝109775元，應繳納的個人所得稅為：109775×20%＝21955元。

　　王先生本次轉讓二手房需要的費用總計為：60225+21955＝82180元。

　　按規定：納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。因此王先生在進行二手房交易的時候必須提供銀行的證明才能將利息在稅前扣除，否則就要多交這4000元的個稅。

　　王先生需繳納的稅費(個稅除外)

　　項目

　　營業稅

　　交易管理費

　　印花稅

　　中介傭金

　　共計

　　金額(元)

　　850000×5.5%＝46750

　　100×3＝300

　　850000×0.05＝425

　　850000×1.5%＝12750

　　60225

　　說明：中介傭金假定買賣雙方各付一半。

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