深圳報道　本報記者　徐廣蓉

　　“建設(shè)銀行和中行目前已經(jīng)申請不到新的按揭貸款了。”8月8日，泛城租售網(wǎng)按揭部經(jīng)理李孔玲手里還有7月份涉及金額100多萬的按揭合同沒有獲得及時放款，心里不免著急。

　　在7月中旬，銀監(jiān)會在上半年工作總結(jié)會上為商業(yè)銀行下半年貸款指標(biāo)劃了“警戒線”，今年金融機(jī)構(gòu)全年新增貸款增速要控制在15%以下之后，四大商業(yè)銀行貸款額度趨緊，深圳部分商業(yè)銀行甚至叫停二手房按揭貸款和房貸衍生品種。

　　銀行收緊信貸

　　7月中旬，中國

銀監(jiān)會發(fā)出緊急通知，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其

房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險自查。特別提到要進(jìn)行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”，尤其是進(jìn)行個人住房貸款成數(shù)專項壓力的測試。

　　與此同時，在央行的指導(dǎo)意見下，各商業(yè)銀行總行收縮信貸規(guī)模，同時各下屬分行停止了二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，并且在實(shí)際操作上降低了按揭貸款的成數(shù)。

　　“上半年，各大商業(yè)銀行都出現(xiàn)了貸款增長過快的情況，已經(jīng)把全年的貸款額度用掉了。”某國有商業(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人說，據(jù)他了解，“上半年全國各分行貸款增速都很快，因此總行制定授信政策指引，通知下半年將會控制貸款規(guī)模。如果下半年要新放貸，只能向總行申請(額度)。”

　　據(jù)了解，目前中國建設(shè)銀行深圳分行每個月信貸額度控制在16億元以內(nèi)。面對緊張的額度，建設(shè)銀行對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了控制。6月下旬，建設(shè)銀行深圳分行暫停了二手房按揭貸款的發(fā)放，7月份雖然有所緩和，但是8月1日開始，再次叫停二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，由于7月額度不夠，一些7月份已經(jīng)簽訂合同的按揭貸款，延后到8月份才放款，李孔玲手中的這兩單業(yè)務(wù)就是屬于延后放貸的情況。

　　出現(xiàn)停貸情況的還有中國銀行深圳分行，“二手房按揭?guī)缀跬Ｖ梗�目前只是解決一些已經(jīng)簽訂合同的存量業(yè)務(wù)。”一位中國銀行深圳分行人員介紹，深圳市因為采取措施控制過高的樓價，所以在“頭寸”(position，也稱為“頭襯”，就是款項的意思，是金融界及商業(yè)界的流行用語)方面安排更為緊張，8月份也停止了新增二手房按揭貸款。

　　與此同時，央行對各商業(yè)銀行信貸的控制非常嚴(yán)格，“央行要求實(shí)時監(jiān)控，每個月匯報信貸情況，以前要求沒有這么嚴(yán)格。”他說。“此次嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，就是為了抑制流動性，減少市場的貨幣供應(yīng)。”

　　炒家遇阻

　　對地產(chǎn)中介來說，現(xiàn)在找到按揭的銀行很不容易，滿堂紅交易服務(wù)部經(jīng)理謝潔昕說“建行說要到10月份才能夠受理新的二手樓按揭，其他銀行也很緊張，小銀行因為業(yè)務(wù)不熟悉，也不太敢接房貸業(yè)務(wù)。”

　　“現(xiàn)在二手市場成交量萎縮得相當(dāng)厲害，”謝潔昕表示，“部分炒家已經(jīng)開始離場，炒家成本上升了。”她解釋，過去炒樓主要是依靠銀行的信貸的“杠桿”，資金成本就是每月的月供，但是房價上升過快，使這部分月供的成本微不足道，而且樓市火爆，炒家也能夠很快找到下家接手。雖然在2006年6月以后，規(guī)定90平方米以下的房屋都只能夠貸款7成以下，但是，炒家一般都可以用2成的首期，貸到8成的貸款。

　　“當(dāng)時銀行的管理是比較寬松的，”李孔玲說。雖然一些超過房屋原價的按揭需要經(jīng)過“送審”即送到國土局審核這個額度是否合理這個環(huán)節(jié)，由于國土局審核比較容易通過，而銀行在超原價貸款方面控制得也不嚴(yán)格，所以一般的房屋能夠通過調(diào)高評估價格等方法都能夠做到8成的按揭。

　　以小的資金撬動大的投資，這是投資客的重要投資手法。“絕大部分投資客都要求做到8成甚至9成，”李孔玲說。

　　目前這個成數(shù)正在實(shí)際下降為5成左右，特別針對豪宅。根據(jù)她的分析，目前送審?fù)ㄟ^已經(jīng)相當(dāng)困難，審核通過的價格也在調(diào)低，“普通住宅大約調(diào)低10%左右，而一些大面積的高檔住宅則更低。”她舉例，一些市場上已經(jīng)相當(dāng)貴的樓盤，例如華僑城的波托菲諾，以及香蜜湖的水榭花都，這些被認(rèn)為是豪宅的樓盤，市場上的售價都達(dá)到了3萬到4萬，但是送審的價格只有2萬元，這樣會使送審總價達(dá)不到實(shí)際交易價格，實(shí)際貸款成數(shù)也會下降，而2007年7月以后，深圳關(guān)內(nèi)房價已經(jīng)超過了均價22000元／平方米的水平，但是送審的價格只能夠達(dá)到15000元／平方米，所以“實(shí)際上關(guān)內(nèi)的貸款成數(shù)可能下降到了5成左右。”她估計。

　　另一方面，貸款條件也非常嚴(yán)格，各商業(yè)銀行都紛紛規(guī)定，除了第一次置業(yè)并且購房面積在90平米下的客戶能夠得到優(yōu)惠利率以外，其余情況貸款利率不再優(yōu)惠。并且從二套住房開始，適當(dāng)降低貸款的成數(shù)，有商業(yè)銀行表示，第三套即要求五成以上貸款，有的銀行停止給第四套住房貸款。

　　而對于上半年各銀行發(fā)展迅速的循環(huán)貸以及其他房貸衍生品，例如抵押貸款、加按揭貸款、轉(zhuǎn)按揭貸款等，中行、建行表示，已經(jīng)基本停止了這類業(yè)務(wù)。招商銀行則表示，如果用于裝修或者再購房的，能夠提供真實(shí)的證明，銀行會直接轉(zhuǎn)帳，不貸出現(xiàn)金。某國有銀行房貸部總經(jīng)理表示，“個貸指標(biāo)有限，首先將滿足一手、二手等正常房貸。”

　　開發(fā)貸款的收緊，中小開發(fā)商同樣難受。

　　“在總額度控制下，在按揭貸款和開發(fā)貸款上都嚴(yán)格控制。”中行深圳分行人士表示，“即使有些開發(fā)貸款已經(jīng)下批，但是沒有額度，仍然沒有資金放款。”他表示，主要的收緊針對的仍然是中小型的開發(fā)企業(yè)，對于招商地產(chǎn)、萬科、華僑城等龍頭企業(yè)會有所照顧，“將額度留給優(yōu)質(zhì)企業(yè)。”

　　“銀行的優(yōu)質(zhì)客戶是不會受到影響的，小開發(fā)商資金鏈會更加緊張。”聯(lián)合

證券地產(chǎn)分析師魚晉華表示，最終的結(jié)果是行業(yè)走向分化，集中更為明顯。