眾多因素引發房價上漲

　　2006年宏觀調控政策對于打擊市場中的投機行為，抑制房價增長過快，確實起到了一定的作用，不過，利用金融與稅收手段，通過增加房地產交易成本來抑制投機需求的做法，恐有矯枉過正之嫌。21世紀不動產分析師孟奇說，政策并沒有從根本上解決市場中因供需錯位造成的供不應求，中低收入人群的住房需求無法通過商品住宅市場來消化。政策在抑制投機性需求的同時，短期內也抑制了自住性需求，一旦被抑制的需求集中釋放，必然造成供需矛盾的進一步惡化。2007年4、5月份北京房價的漲幅分別高達10.7%和10.3%，其中前期被抑制需求的集中釋放，是重要的助漲因素之一。

　　今年上半年，房地產宏觀政策面較為平靜，政府部門更強調既往政策的貫徹與落實。事實已經證明，僅僅通過增加交易環節稅費，并不能有效地調控

房價，反而限制了二手房市場的活躍，使增加的交易成本向購房人轉嫁，助推了房價的上漲。今年一季度以后，宏觀調控政策重點轉向增加住房供給，這對解決居民住房問題是有利的，但也應看到，二手房市場的活躍與新房市場梯次消費的形成，能夠有效地分流住房市場需求，緩解供需緊張矛盾，也應成為穩定房價的有效途徑之一。

　　與此同時，有專家指出，政策面的平靜態勢也使得開發商與購房者調整了預期。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授在接受本刊記者采訪時表示，如在今年3月份，便有開發商進行試探性的漲價，市場以追漲來回應，由此引起更多開發商的效仿，同時亦有更多的購房者加入追漲的行列。

　　此外，股市的崛起成為影響上半年二手房市場的重要因素。年初以來，股市的持續火熱，確實吸引了大批的投資人，在“羊群效應”的帶動下，大量資金涌入股市，分流了樓市的資金，造成了一段時間內二手房市場的交易活躍程度受到影響。但隨后，前期進入股市的股民，開始將獲利資金轉入樓市，樓市資金得到有效補充。21世紀不動產孟奇認為，5月底以來股市的巨幅震蕩、深度調整，必然分化股市與樓市的投資者，而物業的保值功能以及低風險將受到成熟投資者的青睞，預期下半年仍將有大量的獲利資金繼續流入樓市，6月京滬兩地樓市的火熱已開始吸引投資者的目光。

　　諸多新特點值得關注

　　與此同時我們可以發現，今年上半年的樓市行情也表現出來了一些新的特點，頗值得大家關注。比如年初以來北京二手房市場的回暖明顯早于新房市場，新房市場在上半年總體表現一般，一方面是受股市分流樓市資金的影響，但更多的是開發商捂盤惜售現象較重。部分開發商為了控制銷售速度，有意提高銷售價格，或者推后開盤日期，使市場的供應量減少，這就造成新房市場上半年價格居高不下但成交量明顯下滑的“有價無市”的局面，這也促使部分需求向二手房市場轉移，成就了二手房市場的提前回暖。而上海市場上半年出現新房與二手房市場交易同時火熱的表現，更多是得益于去年下半年起受調控政策抑制的剛性需求的釋放以及股市資金的回流。與以往投機需求助推交易不同，自住需求成為推動上半年上海樓市交易增長的主因。

　　此外，京滬穗三地還碰到一個相同的問題，即供應量不足、供需失衡的現象。廣州知名樓市專家韓世同表示，自從2004年8月31日以來，廣州逐步減少了土地的供應量，雖然政府的出發點是希望通過這種方式促使開發商加快開發此前已經批租出去的土地，但是其直接后果卻是導致供應量的減少，造成供需失衡。在上海也碰到了同樣的情況，數據顯示，最近3年上海全市土地出讓總面積是逐年減少，2004年為3415公頃，2005年為3198公頃，而2006年只有1415公頃，尤其是2006年上半年上海全市公告出讓的土地為零。北京的具體情形也不容樂觀，據了解，從2006年開始，北京五環以內的土地供應依然比較緊張，其后果就是三環以內已經難找萬元以下的商品房。

　　還有值得關注的就是土地增值稅對二手房交易的影響，日前上海地稅部門發布了《關于個人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關問題的通知》，規定從7月15日起，對個人轉讓非普通住房征收土地增值稅。不過分析認為：以中端次新房為主體的二手房主大可不必感到恐慌，土地增值稅提高的是高端物業的交易成本，因而交易成本極為有限。

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