樓市始終處在上升通道

　　如果追溯一下，伴隨著前期股市的大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)究竟是如何呢？我們不難發(fā)現(xiàn)，這幾年來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)出了持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，并且有著非常清晰的脈絡(luò)：首先是像北京、上海這樣的一線城市上漲，然后再逐漸波及到其他的二、三線城市。而從目前的情況來看，上海等一線城市在經(jīng)過一定時(shí)間的調(diào)整之后，市場(chǎng)的成交又再度活躍起來。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示：延續(xù)了一季度上漲趨勢(shì)，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，房?jī)r(jià)漲幅最大的北海更達(dá)到了23.6%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲5.3%，略低于房?jī)r(jià)上漲平均水平。并且，4月份70個(gè)大中城市同比均在上漲。其中，深圳、北京房?jī)r(jià)上漲幅仍在兩位數(shù)，分別達(dá)11.3%、10.7%。除此之外，石家莊和南京房?jī)r(jià)漲幅也較大，分別為9.6%、8.8%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字還顯示，4月份二手房?jī)r(jià)格漲幅超過新建商品房，同比上漲6.1%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，同比漲幅較高的主要城市包括:北海13.2%，深圳12.0%，鄭州10.3%，北京9%和大連8.3%等。而來自深圳市土地房產(chǎn)交易中心的信息表明，今年以來，深圳市商品房?jī)r(jià)格逐月上漲，5月份商品房成交均價(jià)為14223元/m2,比4月份上升了22.86%，比今年1月份每平方米上漲了3553元。

　　另外，現(xiàn)在也出現(xiàn)了一個(gè)值得關(guān)注的新動(dòng)向，在股市上賺了錢而去買房的身影頻頻出現(xiàn)在各大售樓部。因?yàn)楸容^房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在價(jià)格和價(jià)值盡管經(jīng)歷了連續(xù)幾年快速增長(zhǎng)的過程，但對(duì)于股票市場(chǎng)而言，固定資產(chǎn)投資的相對(duì)安全性正被越來越多的投資者所認(rèn)識(shí)，特別是除使用價(jià)值外，其保值增值功能正重新被發(fā)掘。

　　把握人民幣升值的主線

　　市場(chǎng)的表述已經(jīng)很清楚了，在當(dāng)前

證券市場(chǎng)強(qiáng)勁上揚(yáng)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也出現(xiàn)了逐浪走高的態(tài)勢(shì)，這一市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡似乎與我們的“老經(jīng)驗(yàn)”大相徑庭，也難怪不少投資者大惑不解了。所以要回答此前那位讀者提出的問題，我們首先要明白這樣一點(diǎn)，對(duì)投資市場(chǎng)變化發(fā)展起決定作用的還是宏觀經(jīng)濟(jì)大背景，而在當(dāng)前，貫穿始終的主線就是人民幣的升值，這才是問題的關(guān)鍵所在。

　　2005年7月，中國(guó)抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行了匯率改革，我國(guó)開始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度，種種跡象表明，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入人民幣升值的實(shí)質(zhì)性周期內(nèi)，經(jīng)過一段時(shí)間的升值后，目前人民幣匯率已經(jīng)達(dá)到了1美元兌7.65元人民幣。而日前中國(guó)人民銀行再次宣布，自2007年5月21日起，銀行間即期外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度由千分之三擴(kuò)大至千分之五，而此舉無疑促使市場(chǎng)加強(qiáng)對(duì)人民幣升值的憧憬，其穩(wěn)步升值的預(yù)期進(jìn)一步得到強(qiáng)化。

　　其實(shí)從實(shí)證的角度看，歷史上一個(gè)新興國(guó)家或地區(qū)從經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)到經(jīng)濟(jì)騰飛過程中，都伴隨著本幣市場(chǎng)化國(guó)際化的過程，同時(shí)在外來資金大量進(jìn)入時(shí)，這個(gè)國(guó)家和地區(qū)的貨幣，股票和房地產(chǎn)都是正相關(guān)的，幾乎沒有例外。本幣的升值能否帶來以本幣計(jì)價(jià)的房產(chǎn)的升值，在不同國(guó)家會(huì)有不同的結(jié)果。但是這種不同也只是正相關(guān)和不相關(guān)而已，也就是說沒有一個(gè)國(guó)家因本幣的升值而出現(xiàn)下跌的情況。像東亞國(guó)家包括日本、新加坡就是本幣升值期間都伴隨本地房地產(chǎn)的大幅上漲，日元在1985年廣場(chǎng)協(xié)議后升值，整個(gè)過程歷時(shí)3年。日本的地價(jià)和

房?jī)r(jià)同步上漲，升幅超過2倍。同期，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的新臺(tái)幣跟隨日元升值，從1美元兌40新臺(tái)幣升值到1美元兌24新臺(tái)幣，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)也大幅升值，不同資料給出數(shù)據(jù)不一，但最少升值2倍，多的據(jù)稱有10倍之多。

　　雖然人民幣升值對(duì)各行業(yè)的影響是較為復(fù)雜和多角度的，往往是利空和利多的綜合，但是從戰(zhàn)略上，資本的流入通常兵分三路，首選貨幣，其次是股市，第三是房地產(chǎn)。對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立博士認(rèn)為，人民幣升值是國(guó)際資本流向中國(guó)的結(jié)果和原因，當(dāng)資本向一個(gè)國(guó)家和地區(qū)積聚時(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致該國(guó)家和地區(qū)物價(jià)的上升。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)高度國(guó)際化的背景下，可貿(mào)易商品的價(jià)格決定已經(jīng)由國(guó)際市場(chǎng)決定，因此，當(dāng)前中國(guó)的貨幣過多只反映到不可貿(mào)易的商品上和股票市場(chǎng)上，不可貿(mào)易的商品最主要的有兩類：一類是不動(dòng)產(chǎn)，即土地和房產(chǎn)；二是勞動(dòng)力。在中國(guó)，勞動(dòng)力幾乎是可以無限供給的資源，勞動(dòng)力的價(jià)格上漲受到了約束，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格的上漲成為中國(guó)在貨幣供給過度情況下的最主要的特征。

　　一位投資者這樣對(duì)記者說：“買房子等于投資本幣升值”。他認(rèn)為，去年以來股市、樓市價(jià)格同時(shí)上漲，與人民幣升值的大背景有關(guān)。而仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民則認(rèn)為：“對(duì)那些海外投資機(jī)構(gòu)來說，人民幣升值的過程顯然要比結(jié)果重要。在普遍預(yù)期人民幣會(huì)繼續(xù)升值的背景下，海外投資機(jī)構(gòu)將繼續(xù)進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)，直到人民幣匯率明朗化、無進(jìn)一步升值預(yù)期后，其收購(gòu)步伐才會(huì)緩下來。”

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