易憲容預測上海房價將下跌50% 北京下跌30%

　　易憲容

　　6月1日之后，隨著各地政府關于房地產市場政策的出臺，“房地產新政”的走向，成為政府、房地產企業及民眾十分關注的問題。

　　正如國務院的文件所表明的那樣，穩定房價是這次房地產新政的核心。其實，房地產 新政的步伐永遠都緊跟房價走。

　　然而市場對政策的反應肯定會有一個滯后期，國內市場房價的變化還得拭目以待。

　　新政主旨：穩定房價

　　可以說，穩定房價是這次房地產新政的主旨，按照目前房地產開發商及各地方政府的理解，國內房價的穩定就是房價的上漲保持在一定的幅度上，而不是房價的下落。穩定房價就是穩定房價上漲幅度。穩定房價意義真的是這樣嗎？

　　一般來說，宏觀調控就是政府對經濟總量的控制，并通過這種總量控制來燙平整個社會經濟周期中的經濟上下波動。對國家來說，經濟總量就是GDP增長速度、失業率與就業率的高低、貨幣供應量的大小、利率和匯率的調整等。

　　但是就目前的情況來看，無論是我們的政府還是民眾，往往把宏觀調控看作是政府推出什么政策、政府對市場的干預。比如，公眾所理解的2004年政府推出的“宏觀調控”，僅是控制土地與銀行信貸，僅是遏制過熱行業的發展等。但實際上這些方面不是宏觀調控，而是行政性的微觀手段。政府對于當時的經濟過熱僅是通過行政的方式來遏制，其短期內能有所表現，但長期看則作用不大。特別是如果沒有認識到房地產為當時經濟過熱的根源，沒有把房價的變化作為宏觀調控的風向標，國內投資在高位運行的狀況是無法改進的。

　　今年以來，政府采取一系列調控房地產市場的政策基本上就是對2004年宏觀調控的補課。從當前政府出臺的不少關于房地產市場的調控政策來看，基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調控的窠臼。

　　因為政府要調控房地產市場，只能通過對房地產市場供求關系來改變市場對住房的需求，通過市場需求來影響房地產市場價格。所以，無論是“穩定房價”還是“調控房價”，都是對宏觀調控的一種誤讀。更何況這次房地產新政基本上都是一些微觀手段，如禁止房地產市場炒作、整頓市場行為、調整住宅結構等，這些手段是政府規范房地產市場的基本職能，不能算是對房地產市場的宏觀調控。

　　因此，政府對房地產市場的宏觀調控，主要是調整房地產市場的供求關系，因為房價是通過房地產供求關系變化來調整的。

　　后新政時代的房價走勢

　　同時，我們更應該看到，由于房地產是不可貿易的產品或不動產，因此，房地產市場都是一個個分割的市場。由于房地產的不動性，房價完全與地點有關，離開了地點的房價是沒有意義的。既然房價是由地點決定的，那么在房地產投資過熱中，房價的高低都是由各地方的種種因素決定的。因此，假定穩定房價能夠成立，對“穩定房價”的理解，既不是把穩定理解為房價不升或房價的下降，也不是保證房價在一定水平上上漲，而是對于不同地方各個分割的市場來說有不同的意義。

　　比如，對上海來說，環內的房子從2003年下半年以來已經炒翻了天，價格上漲了幾倍，特別是這些地方房子價格的上漲完全是市場炒作之結果。像這些地方的房價，如果僅是回落一點，或回落10%～20%，那么這個地方的房價能夠穩定嗎？顯然是不能的。有研究表明，目前上海房地產炒作成份與本土居民的購買成份相比，房地產價格與居民收入脫節，以及外部熱錢的流入規模，都比1997年香港更甚。如果上海的房地產價格不調整過來，房地產泡沫豈有不破之時？

　　房地產新政后國內房地產價格走勢如何？我認為，哪些地方房地產價格大漲，那么這些地方的房地產價格就會大跌，而且不是小小的調整。例如長三角不少城市，房價曾大漲過，大跌也是必然。像上海，房價應該下跌50%，北京房價也應該下降30%，否則，國內房地產價格要得到穩定、房地產投資過熱要得到抑制是不可能的。至于國內其它城市的房價變化如何，也得看這些城市以前房價上漲幅度與炒作程度了。如廣州，房地產新政對房價影響就不會太大。

　　對于國內房價的未來走勢，最根本的問題就得看政府(包括中央政府與地方政府)對市場的理解了。因為，目前國內一輪房地產需求擴張或膨脹，有其幾十年積聚的住房需求的釋放，也有政府信貸政策誤導，而后一種情況越來越成了主流。在目前的情況下，由于銀行的超低利率及銀行資金易獲得性，使得國內民眾住房需求出現了虛假繁榮，大量沒有支付能力的民眾紛紛進入房地產市場，導致中國的房地產市場才發展幾年就遠遠超過人家發展幾百年的市場。發達的市場經濟國家房地產市場發展幾百年，個人住房持有率，歐洲的法國與德國僅30%～40%，美國僅68%，但北京則為85%，上海為81%。

　　然而，這次房地產新政似乎仍然沒有認識到國內住房需求的誤導性，試圖以上層建筑來解決城市居民是住房個人持有的問題。如果政府在銀行利率與銀行信貸的易獲得性上下功夫，那么房地產價格向下調整是否必然之事？或許這些因素才能真正決定國內房地產新政的走向。

　　(作者為中國社會科學院金融研究所金融發展室主任)

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