二手房交易打擦邊球 真假兩份合同開辟逃稅路徑

　　建設部門和稅務部門目前還沒有一套行之有效的方法去清理簽訂“真假兩份合同”逃稅的做法

　　本報作者 陳海保 實習記者 陳建波

　　近段時日，27歲的陳先生每天下班后匆忙回家，因為他委托的北京某家房產中介公司

賣房的工作人員頻繁地領著不同的買家來看房。

　　陳的房子位于北京市海淀區的一個普通住宅小區，建筑面積為132平方米，購買時的價格每平方米為6100元人民幣。該小區緊臨輕軌13號線知春路站，10號地鐵站于2008年北京奧運會前開通。在去年10月，他和妻子用三年多辛苦積攢的錢首付20%購買了這套新商品房，但每月4000多元的還貸壓力，讓他們打算將房子出手，另覓小戶型房居住。

　　“現在把房子賣出去，要額外繳納營業稅。”陳先生說。建設部、

　　陳先生怕原來的

　　真假兩份合同

　　陳所擔心的是，在交易過程中面對的真假兩份合同中可能產生的風險。

　　由于陳先生不指望在賣房上賺錢，他所標出的價格中包含了以下幾項：房子原來的總價80.52萬元、房子裝修的5萬元、銀行按揭利息的2萬元、契稅1.2萬元、公共維修基金1.6萬元。

　　此外，如果以原價每平方米6100元出手，這個總價約為96萬元需要額外繳納營業稅40260元人民幣。契稅和印花稅也要分別繳納12078元和402元。

　　盡管這部分成本可能轉嫁到買房者身上，但房子的總交易價格依然降不下來。照此計算，買家拿到手的價格在7272元每平方米。“這個價格，我分文沒賺，還搭上了裝修的人工。”陳說。

　　“我們可以把交易價格做低。”這家中介的工作人員稱，中介公司可以和買賣三方簽訂兩份不同的買賣合同，其中一份合同是以買賣雙方的真實交易價格簽訂，另一份是中介公司按照當地市場價簽訂。后者被業內稱為“假合同”，專門為避稅而來。

　　如果以陳先生這套房子原價每平方米6100元簽訂“假合同”，房產中介可以直接向稅務部門少交7735元營業稅“(7272元-6100元)×１32×５%”和2320元契稅“(7272元-6100元)×１32×１.5%”，共逃稅10055元左右(不包括少交的67元印花稅，印花稅稅率為0.5‰)。

　　《財經時報》從北京順馳、中大恒基、我愛我家等房產中介公司了解到，這種避稅方式很普遍。“只要把房子看好了，避稅就是下一步要考慮的。”位于北京海淀區大運村對面的中大恒基內的一位工作人員表示。

　　一般而言，這種避稅方法主要是針對二手房的全款交易。“全款交易量占我們公司二手房買賣的一半左右。”北京順馳一位工作人員表示。北京順馳是順馳不動產網絡集團的子公司，后者是中國最大的房產中介公司，在全國29個城市擁有900家連鎖店。

　　《財經時報》獲悉，二手房買賣市場中，由于目前轉按揭被叫停，買方需要補齊賣方的銀行貸款，然后再辦理抵押貸款。“當賣家的首付款在20%的底線上時，買二手房貸款和全款付清的金額相差不大。”一位業內人士表示。

　　打擦邊球

　　今年6月房產新政實施以來，許多房產中介為了吸引買家，維持經營，不惜違法逃稅。

　　據我愛我家公司統計，新政策實施后半個月與去年同期相比，二手房源掛牌量下降15%，客戶委托量下降20%，成交量總體下降30%。

　　二手房低迷的成交量導致房產中介慘淡經營。據稱，目前北京大大小小的房產中介公司至少在4000家以上。北京市建委7、8兩月公布的未辦理續期備案的企業就有40余家，已注銷備案的企業有6家，無有效聯系方式的企業有4家。

　　“但二手市場低迷并不是中介公司違法的理由。”一位房地產專家表示。他認為，建設部門和稅務部門目前還沒有一套行之有效的方法去清理簽訂“真假兩份合同”逃稅的做法。

　　北京市通州區建委產權交易中心工作人員表示，對于二手房交易合同的審查，主要對房屋朝向，申請人資質等方面。而具體房屋交易價格以及由此所需交納的房屋交易營業稅，則具體由當地稅務部門考察。

　　“房屋產權過戶是在建委產權中心進行，只要那里通過就沒問題。”一位知情人士稱，他認為，只要建委方面沒有異議，稅務局也不會過問房產交易中的逃稅問題。

　　《財經時報》了解到，當地的建設部門在認定二手房買賣的交易價格時，僅僅是依據樓盤所在地的平均市場價，并沒有一個準確的尺度。從北京市建委8月中旬首次向社會發布二手商品住房交易市場成交價格看，“線條過粗，參考價格有限。”這為二手房買賣留下了逃稅空間。

　　風險暗藏

　　“在我們這里交易的顧客都十分安全，沒有就此有過糾紛。”一家中介公司人員說。如果不是炒房者，自住型買家不會刻意毀約。“反正是為了居住。”

　　但事實上，對于買賣雙方而言，摻雜著偷稅概念的交易蘊藏著極大風險。高價買賣低價報稅屬于虛假交易，雖然買賣雙方都可以從中占點小便宜，但一旦買房人再次將房子轉讓時，將直接面臨房屋出售時估值降低，未來繳納20%的個稅會更多。

　　以陳先生的這套房子為例。買家如果下次出手時，稅務部門認定的價格是每平方米6100元，而不是實際交易的每平方米7735元。如果按7272元出售，這位買家需要額外承擔3.9萬元個稅“(7272元-6100元)×１32×２0%”。分析指出，未來房地產交易征收個稅的可能性很大。

　　對于陳先生等賣房者和一些買房者而言，中介公司幫忙避稅的做法暗藏極大風險。

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