二手房避稅交易方法有風險 購房者不要輕易相信

　　個別公司提出的“避稅”方案存在很大風險，購房者不要輕易相信

　　近4萬元高額稅費使買主放棄購房

　　在國企工作的李先生于1998年在洋橋附近購得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年邁的父母接過來居住，這樣也便于照顧。五口

　　6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達成購房意向。但在計算應繳納稅費時雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購買的，但其產權證上的時間卻是2004年，恰好在兩年內出售房屋全額征收營業稅的范圍內。而且從6月15日起，個人所得稅的征收開始與房產過戶掛鉤，朝陽、東城已開始試點。

　　經過計算，該房屋如果上市交易，李先生應該繳納營業稅1.9875萬元，即39.75×5%=1.9875(萬元)；并應繳納個人所得稅＝(售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用)×20%，即(39.75—75×4000元/平方米-合理費用)×20%=1.95萬元。面對這將近4萬元的高額稅收，買賣雙方都不愿意承擔，經過一個小時的談判，最后終于以買方放棄購買而告終。

　　中介公司推出“合理避稅”服務

　　針對上述情況，京城不少中介公司提出了所謂的“合理避稅”方案：以租代售、租售同步、延遲交易過戶等。

　　其中，以租待售比較常見，即：如果業主出售的是個人購買不足2年的房屋(時間以產權證或契稅完稅證明為準)，按規定是要全額征收營業稅的，為了避稅，買賣雙方可以先簽訂一份租賃合同，買家先以租房的形式居住在該房屋內，等到購房時間超過2年期限后，買賣雙方再簽訂二手房買賣合同。

　　另外，在一些交易中，有人還采取簽訂陰陽合同的方法避稅，買賣雙方簽訂兩份合同，一份是針對主管部門簽訂的合同，采用以區域指導價來計算銷售價的方法，以此達到少繳稅的目的。另一份是真實的買賣雙方簽訂的合同，該合同是按照雙方交易的實際成交價格簽訂的。

　　認識“合理避稅”風險

　　北京億中律師事務所王京平律師提醒，作為二手房交易的雙方必須意識到所謂“合理避稅”存在著不小的法律風險。

　　王律師稱，現實中某些所謂“合理避稅”手段，實為交易雙方以所謂“合法的形式”減少或逃避應納稅款的行為。交易雙方采取“以租代售”方式減少或規避應納稅款的行為，對于交易雙方都存在很大的法律風險。對于“出租人”(實為出賣人)而言，承租人擁有隨時解約的權利，若“承租人”(實為買受人)在租賃期內由于經濟狀況、房屋價格等因素不再承租房屋的，請求解除雙方所簽租賃合同，出租人出售房屋目的即無法實現。

　　對于簽訂陰陽合同的情況，鏈家專業人士認為，對賣方來說存在的風險是，買方很可能以在房地局備案的合同為要挾，在辦理完過戶手續后，要求賣方降低房屋出售價格。對于買方來說存在風險是，如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付以給房地局簽訂的合同中表示的價格，買方沒有充分證據，會遭受大額損失。

　　本版采寫/本報記者許子凌