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案例解答
面積超140平米需繳所得稅
安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛，145平米，賣主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請問按目前有關規定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅？
律師答復：來信所述房屋面積超過140平米，不屬于享受優惠政策普通住房之列。買方除了付房屋成交額外，主要交納：(1)契稅：成交價的3%；(2)合同印花稅：成交價的0.5‰；(3)房地產權屬證書印花稅：5元；(4)其他雜費。賣方主要交納：(1)營業稅(含城建稅、教育費附加)，房屋成交額減去原購買房屋價款后所得差額的5.5%；(2)合同印花稅：成交價的0.5‰；(3)個人所得稅，此次轉讓凈所得的20%；(4)土地增值稅：增值額＝轉讓房地產收入-扣除項目金額之和(購進價、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅)×稅率。
只簽合同不過戶風險極大
張先生：我想買朋友的一套二手房，我朋友說，為了避免繳營業稅，我們可以先簽一份二手房買賣合同，待房產所有權滿兩年后，再辦理過戶手續。請問這種做法有沒有風險？
律師答復：根據規定，凡購買不足2年的住房對外銷售，應全額征收營業稅。個人購買住房以其契稅完稅證明或契稅核定證明注明的時間作為購買住房的時間。未能提供契稅完稅證明或契稅核定證明的，購買住房時間為房屋產權證注明的日期。
雙方通過虛假簽約日期來避稅的做法屬于逃稅，一旦被稅務機關查實，肯定會受到相應處罰。我國法律要求不動產買賣以登記為準，如果張先生只簽署買賣合同，不辦理過戶登記手續，則不能取得該房產的所有權；如房主再將該房產賣給第三人，并且辦理了過戶手續，那張先生只能依買賣合同追究其違約責任。
營業稅、所得稅一般由賣方繳
潘先生：我打算在南城購買一套二手房，代理的中介公司說，為了減少營業稅和個人所得稅，可以把合同上的交易價格做低一些。請問這種做法合不合法，可能存在什么風險？
律師答復：根據規定，自今年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收稅。
如果潘先生故意虛報納稅稅基以減少繳稅額，若該房屋交易價格明顯低于市場價格的，稅務機關有權依法予以調整并以該調整后的價格作為稅基。若稅務機關查實雙方故意降低交易價格以逃避稅收的，稅務機關有權采取責令納稅人補稅、加處罰金及追究其有關法律責任。此外，營業稅及個人所得稅均應由賣方按規定繳納，如果交易價格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，則有可能增加所應繳納的營業稅和個人所得稅。
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