認清二手房避稅風險 購房者不要輕易相信(3)

　　實操提示

　　稅務研究專家指出，稅務籌劃是指納稅人為了實現利益最大化，在不違反法律、法規的前提下，對尚未發生或已發生的應稅行為進行各種巧妙安排。

　　●高價房要延遲繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價超過9432元

　　●超大房須按期繳稅對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房價的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。

　　●詢問最低過戶價在購買二手房繳納稅費過程中需注意契稅最低過戶價的問題，因為繳納契稅時有最低過戶價的要求，最低過戶價格標準根據各區規定有所不同。

　　●提交5項資料繳納稅費時需提供：買賣合同(原件及復印件)、房產證(原件及復印件)、買賣雙方身份證(原件及復印件)、原購房協議、購房發票或收據(原件及復印件)。

　　收費指南

　　買賣二手商品房

　　(1)個人購房不足2年出售的買方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(依各區規定)

　　賣方：營業稅5%；印花稅0.05%；個人所得稅(依各區規定)

　　(2)個人購房超過2年出售，符合普通住房標準的買方：契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(依各區規定)

　　賣方：印花稅0.05%；個人所得稅(依各區規定)

　　(3)個人購房超過2年出售，不符合普通住房標準的買方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(依各區規定)

　　賣方：營業稅(售房價-購房價)×5%；印花稅0.05%；個人所得稅(依各區規定)

　　買賣已購公房(1)個人購房超過2年出售，符合普通住房標準的買方：土地出讓金：當年的房改成本價×建筑面積×1%契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(依各區規定)

　　賣方：印花稅0.05%；個人所得稅(依各區規定)

　　(2)個人購房超過2年出售，不符合普通住房標準的買方：土地出讓金：當年的房改成本價×建筑面積×1%契稅3%；印花稅0.05%；工本費(依各區規定)

　　賣方：營業稅(售房價-購房價)×5%；印花稅0.05%；個人所得稅(依各區規定)

　　合同范本

　　《房屋買賣合同》出賣人將房屋以“以租待售”方式出售給買受人，雙方可以約定如下條款：

　　1、出賣人和買受人在房屋租賃合同生效后()日內，向房地產管理部門依法辦理租賃登記備案手續，以保護買受人對房屋的使用權及產生對抗第三人的法律效力。

　　2、雙方在房屋租賃合同中約定零租金(或低額租金)，以避免出賣人解除租賃合同。

　　3、房屋買賣合同自()年()月()日生效；若在房屋買賣合同生效前，出賣人擅自解除雙方所簽房屋租賃合同，則本房屋買賣合同即刻生效；房屋買賣合同生效的，出賣人按照租賃合同約定已付房屋租金即為買受人按照買賣合同約定向出賣人支付了與該租金相等數額的房價款。

　　4、出賣人在租賃期限內，擅自解除合同即視為違約，應向買受人支付違約金()元。