房產投資市場蘊含商機也潛藏風險，有人嗆水有人賺足。不少人投資房產能賺得較高的利益，這類人不是有多少精明的頭腦，而是注重研究房地產市場真實行情，從而作出相應的投資策略，最終賺得了真金。蘇志軍就是挖到真金的人之一，讓我們來聽聽廣州市民蘇志軍3年投資房產的故事。

　　文/本刊記者 羅瑜

　　身為程序設計師的蘇志軍不僅僅是對程序有自己的構想，對房產投資也有自己的一套“程序”構想。在近3年的房產投資中，他已經淘到一筆真金。對于如何投資房產，蘇志軍笑言，投資房產就是一個程序設計，投資之前要有自己的規劃設計，一步步的研究，才能組建一套完美的程序。

　　2004年，蘇志軍在IT行業工作近7年，與妻子積攢了40萬元的積蓄。因為住在妻子單位的福利房里，蘇志軍沒有住房的負擔。但為了“錢生錢”，蘇志軍和妻子商量決定將這40萬元進行房產投資。

　　由于職業習慣，蘇志軍喜歡把問題研究清楚之后再出手，雖然在2003年就有投資房產的想法，但是一直沒有行動。2003年廣州

房價相比于上世紀90年代末便宜很多，蘇志軍就有投資的欲望。可由于自己對樓市不大了解，就沒有付諸行動，可是沒想到2004年后廣州房價開始攀升，蘇志軍有點后悔自己的優柔寡斷。當然，作為穩健的投資者，確實應該先熟悉房產的投資環境才能出手，包括各樓盤的買賣情況、業主構成、地價、手續等方面。

　　收租收益趕不上升值速度

　　2004年5月，蘇志軍為房產投資設計了投資圖。廣州市內，老東山區是教育強區，房價一直較高，由于手里的資金有限，不大適合自己。而天河區有龐大的白領租賃市場，房子總能在同類房子里有較高價格。于是，蘇志軍把購買房屋的地址定在天河區。

　　一般情況下，投資者投資房產通常采用“以租養貸，擇機出售”的投資方式，蘇志軍投資房產初衷也是如此，租房的定位為白領階層，即使轉手也會出售一個好的價錢。接下來就是尋找房源以及資金的如何搭配問題。

　　2004年7月，蘇志軍在天河北商務地段看中一套75平方米的兩室一廳，總價48萬元。當時蘇志軍為了謹慎，保持穩定的房產收入流或者說現金流，首付大部分房款，僅貸款10萬元，按揭10年，月供約為1100元。

　　當然，在房屋出租過程中必須要做到三個盡可能，第一，盡可能提高出租房屋的租金回報；第二，盡可能的縮短出租房屋的空置期；第三，盡可能的減少出租房屋的折舊成本。不過許多人有一個誤解，認為提高出租房屋的租金回報就要進行高檔的裝修，以便出租個好價錢。雖然在進行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對房屋進行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比。而是應該在房屋出租之前事先對該區域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進行一個準確地定位，并對其生活偏好、興趣偏好進行一個簡單的了解和分析，然后進行恰當的裝修，這樣才能達到租金收益與成本支出的最佳平衡點。

　　蘇志軍這套房主要是出租給白領階層，廣州的白領一般講究的是實在，房屋即使是一般的裝修并不在意，但一定要家具齊全，居住生活方便。于是蘇志軍投入20000元左右購置電器和家具，冰箱、空調等樣樣齊全。果然，蘇志軍這套房屋順利地以每月2500元出租出去。如果考慮一年有一個月的空置期，那么年收益率為(2500-1100)×11/(38000＋20000)＝3.85%，雖然出租的年收益率并不高，不過蘇志軍堅信廣州房價會有新的起色。

　　果然，2004年至2005年廣州房價快速增長，2005年房價比2003年升幅19%。在廣州房價整體上升的背景下，蘇志軍這套房屋升值到54萬元。

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