商鋪投資回報真相調查之個案分析(3)

http://whmsebhyy.com 2006年06月22日 18:04 精品購物指南

　　上海沙龍新天地：遭遇消費力欠火候的尷尬

　　項目概述：“上海沙龍新天地”是上海沙龍社區配套的綜合商業中心，面向亦莊居民開放。規劃建筑面積6萬平方米，其中一期2002年底開盤，2004年底左右成為現房，目前已有80家左右商家開業，大部分集中在一層和二層。

　　據記者觀察，一期商鋪的出租率在70%左右的樣子。最為可貴的是，在80家左右的商戶中，已有美廉美超市、日昌茶餐、小土豆餐飲、上島咖啡、克麗緹娜美容美體，連同5月底剛剛開業的中體倍力等一批品牌商家。

　　其二期2003年9月開盤，目前工程正在緊張進行中，預計今年夏秋可完工。

　　區域商業氛圍

亦莊第一代商業中心是大雄城市花園的鄰里中心，服務于大雄城市花園、一棟洋房、新康家園等早期商品房居民；隨著金地格林小鎮、大雄郁金香舍、境界、獅城百麗、卡爾生活館和卡爾公寓等新小區的入住，大雄的商業中心已不能滿足亦莊居民的需要。上海沙龍新天地的誕生剛好滿足了亦莊迅速增長的消費需求，目前已成為亦莊人氣最旺的中心。

　　投資真相

　　據記者了解，目前上海沙龍新天地一層的租金從2元~15元(黃金鋪位)/天·平方米不等，以2~3元居多；二層的租金在從1~15元(黃金鋪位)/天·平方米之間；以一套150平方米(因為其一層層高較高，大多做夾層，故計費面積應以75平方米為準)左右的一層商鋪、實際租金2.6元/天·平方米為例，取當時一層的銷售價格10000~15000元/平方米間的12500元/平方米計算，年回報率約在7.6%，還算正常。

　　但是，記者在沙龍轉了幾圈，發現許多餐廳的生意差強人意，飯點兒的時候也沒坐上一兩桌。據知情人透露，除日昌、黃姐餐廳、四季涮肉等部分餐廳的生意還紅火外，其他的均比較清淡；中心部位的幾家一層黃金鋪面至今還未租出，三、四層的鋪子，大多都還在招租；剛剛從西餐廳改裝的美發廳，以及由美發廳改建的服裝店……還算正常的回報率加上空置、轉手等因素，最后真實回報是多少，只有房主們心知肚明吧。

　　專家指點

　　中國商業聯合會專家工作委員會專家委員黃璽慶認為：

　　上海沙龍作為亦莊新的商業，其經營情況目前看還不是非常理想。主要是由于亦莊絕對消費力不夠。這與亦莊的業態也有關系——基本上是生活必須的消費，缺乏發展消費的氛圍(如文化消費、娛樂消費)。但是這只是暫時的情況，因為亦莊的絕對消費力是有的，就看怎么讓這些絕對消費力留在亦莊了。

　　同時，品牌商家在這樣的區域商業中是一把保護傘。

　　佟崢

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