商鋪投資回報(bào)真相調(diào)查之個(gè)案分析

　　第五大道：神形俱散，人氣難聚

　　項(xiàng)目概述：第五大道位于亞運(yùn)村安立路和大屯路的交叉路口，天創(chuàng)世源社區(qū)底商3萬(wàn)6千平方米的建筑規(guī)模，屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪。

　　區(qū)域商業(yè)氛圍

　　周邊有運(yùn)營(yíng)多年的北辰購(gòu)物中心，飄亮生活廣場(chǎng)，和即將建成的10萬(wàn)平方米家尚生活廣場(chǎng)，以及眾多社區(qū)底商。

　　投資真相

　　第五大道取名于著名的紐約第五大道，那是一條布滿精品店和特色商鋪的商業(yè)街。所以此案名一出就引起了人們的關(guān)注，希望第五大道能為京城商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)亮點(diǎn)。第五大道采用產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)模式，前期強(qiáng)力宣傳和首創(chuàng)集團(tuán)資信，讓投資者紛紛看好第五大道。所以第五大道一層商鋪售價(jià)高達(dá)35000元/平方米，二層商鋪也賣到了25000元/平方米。而新世紀(jì)錢柜、全聚德和青鳥健身等名店的進(jìn)駐也給投資者帶來(lái)無(wú)限信心。

　　但是，在買下第五大道后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，出租的情況并不像開發(fā)商描繪的那樣美好，于是在2004年爆出了部分商鋪停租

　　敗因分析

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(北京)有限公司商鋪部高級(jí)項(xiàng)目策劃甑仕奇先生認(rèn)為，第五大道的敗落，主要原因在于：其一，特點(diǎn)不鮮明，由于總體規(guī)模只有3萬(wàn)多平方米，其中新世紀(jì)錢柜、青鳥健身和全聚德等主要商家占了近50%，所以導(dǎo)致作為購(gòu)物中心核心業(yè)種的精品零售店數(shù)量非常少，缺少了特點(diǎn)；其二，人氣不足，購(gòu)物中心的顯著特征是以其中1~2家百貨店作為主力店聚集人氣，附屬諸多精品店，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等綜合功能，在“THEMALL第五大道”根本就沒有真正意義上的主力店，很難聚集人氣。

　　專家指點(diǎn)

　　首先需要一個(gè)真正的購(gòu)物中心主力店，只有百貨商場(chǎng)和大型綜合超市具備“聚客”的能力，因?yàn)橹挥兴鼈儾拍芪�引周�?~5公里商圈范圍內(nèi)的人群消費(fèi)，從而帶動(dòng)以服裝、餐飲、娛樂(lè)等綜合服務(wù)性“寄生”業(yè)種的經(jīng)營(yíng)。

　　專業(yè)店聚客能力有限的原因一是專業(yè)店經(jīng)營(yíng)商品或提供的服務(wù)比較單一，不會(huì)有消費(fèi)者漫無(wú)目的地逛街消費(fèi)，即使是有些專業(yè)店的商圈半徑可以和百貨店一樣達(dá)到3~5公里，也很少有消費(fèi)者會(huì)到銀行、KTV、飯館去閑逛。所以投資者在選擇商鋪時(shí)一定要注意主力店是否能有大型百貨或超市以吸引人氣。

　　其次要“業(yè)權(quán)統(tǒng)一”，產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)畲蟮膯?wèn)題就是所有權(quán)分散，造成經(jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一，很難形成合力。第五大道全部分割后發(fā)售產(chǎn)權(quán)，它將臨街一層盡可能分割為有獨(dú)立門面的商鋪，而將一層部分和二層劃分為室內(nèi)小商鋪。不論如何劃分，只要是出售了就不可能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，小業(yè)主如何租、租給誰(shuí)、租金多少錢這些都不是開發(fā)商說(shuō)了算，即使想統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，要面對(duì)幾十上百個(gè)小業(yè)主和商戶很難成功。