商鋪投資回報真相調(diào)查之個案分析(2)

　　大成國際商業(yè)中心：商圈未成隱含風(fēng)險

　　項目概述:大成國際商業(yè)中心面積達7萬平方米，位于東四環(huán)百子灣橋東南角，是大成國際中心的配套商業(yè)。由樂購國際零售機構(gòu)管理運營。

　　區(qū)域商業(yè)氛圍

　　周邊有后現(xiàn)城、金港國際、蘋果社區(qū)的社區(qū)底商，以及CBD東都的30萬平方米商業(yè)中心。

　　投資真相

　　開發(fā)商大成集團宣稱，大成國際商業(yè)中心“以最規(guī)范的商業(yè)租賃形式，為百姓提供最安全、最穩(wěn)定的短期房地產(chǎn)理財計劃”，只需投入5萬元，即可獲得每年8%的高額穩(wěn)定回報，逐月返還租金收益，3年后賺足1.2萬元。即用5萬元購買3.7平方米的投資份額，每年回報8%，年租金收益4000元。

　　據(jù)項目銷售人員徐先生介紹，有專業(yè)擔(dān)保公司提供本金和收益的全程擔(dān)保。而且，

　　眾所周知，一般商業(yè)項目在頭幾年都是虧損經(jīng)營，所以才有“養(yǎng)鋪”之說，一定時間后才能形成成熟的商業(yè)氛圍。那么為什么大成集團明知道頭幾年要虧損，還要給投資者承諾8%的利潤，不是虧的更多？專家指出，樂購目前租賃的2萬平方米面積，年租金應(yīng)該在1000萬元左右。而根據(jù)該理財項目的計劃，每個投資者的年收益最少為4000元，如果3500份產(chǎn)品全部賣出去，那么每年需要支付給投資者的租金應(yīng)該是140萬元。這樣就有15%左右的租金收益要付給投資者，開發(fā)商為什么要這樣做？

　　專家表示，通過這種包租的運作形式，盡管開發(fā)商讓出了部分租金收益，但是獲得巨額的現(xiàn)金流，這與從銀行獲得開發(fā)貸款的成本相比，要低了很多，而這筆現(xiàn)金收入也能有效緩解資金鏈的緊張狀況。由于投資者的參與，可以一次獲得1個多億的現(xiàn)金。此外在三五年以后，作為比較成熟的商業(yè)區(qū)，其價格將會高出不少。所以，從長遠(yuǎn)來看，付出這點租金對開發(fā)商來說，是非常劃算的。

　　風(fēng)險分析

　　中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利認(rèn)為，對于這種包租的形式，是純粹的投資，避開了商鋪經(jīng)營的環(huán)節(jié)，為普通投資者省去了經(jīng)營的麻煩，但仍面臨三方面風(fēng)險。

　　第一個風(fēng)險是政策風(fēng)險。國家有關(guān)部門曾多次出臺政策，禁止投資型物業(yè)的售后包租行為。第二個風(fēng)險是專業(yè)市場風(fēng)險。商業(yè)后期的經(jīng)營本身就面臨各種風(fēng)險，商家自身有時都難以預(yù)見。商業(yè)最終是否能發(fā)展起來商家并無絕對把握，讓開發(fā)商把后期商業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險包起來根本就不現(xiàn)實也不可能。第三個風(fēng)險是資金賠付風(fēng)險。一但商家經(jīng)營困難并最終撤走，面對售后包租的合同，開發(fā)商要面對巨大資金賠付的風(fēng)險，前期掙的錢可能都要吐出來。這樣的例子在全國有很多。開發(fā)商要墊付租金時間短可以，但時間一長，開發(fā)商要不跑掉，要不破產(chǎn)。

　　專家指點

　　由于商業(yè)市場的競爭壓力很大，加上專業(yè)性的要求，不到萬不得已，投資者是不會變成一個商業(yè)經(jīng)營者的。所以，很多投資者是抱著一個僥幸的心理，甚至是占便宜的心理去買這種售后包租的商鋪。他們希望只要做到售后包租，就一了百了，減少了后期很多的麻煩和風(fēng)險。可一但這種模式出事，投資仍可能血本無歸，這種投資心理是非常危險的！

　　專家甑仕奇提醒投資者，即使開發(fā)商承諾租金回報，但仍要對項目潛質(zhì)進行考察，除了不可變條件(如：項目位置，項目體量等)的考察之外，還應(yīng)注意開發(fā)商是否對商業(yè)市場有深度的了解，是否對本項目的商業(yè)有良好的符合市場的規(guī)劃，是否有專業(yè)的團隊。

　　就大成國際商業(yè)中心而言，雖然周邊社區(qū)眾多，但是這些社區(qū)都有底商，而且CBD東都將在7月推出30萬平方米的商業(yè)，在窯洼湖橋還有2萬平方米的燕莎奧特萊斯。這樣競爭會異常激烈，所以在投資時應(yīng)該謹(jǐn)慎！

　　陸經(jīng)強