破解一鋪養三代的投資誤區(2)

　　誤區四 包租承諾一“包”解千愁?

　　很多有意于商鋪投資的投資者在談起選擇投資項目時，普遍撓頭。因為現在的商業項目都是邊開發、邊銷售、邊招商的商業物業，業內對這種商鋪稱之為“生鋪”。工地還沒挖坑就已開始叫賣。開發商一般通過項目區域美好的遠景規劃及短期(通常是返租3～5年，承諾回報率通常都不低于10%)的高額投資回報來吸引投資者，但事實上開發商已在商鋪的銷售價

格中把對投資者的回報作為成本考慮進去了，而在生鋪的養鋪周期內，由于實際租金低而承諾回報高，這種巨額補差造成的高運營成本使經營管理公司無法良性運營，進而對投資者承諾的高額回報往往無法及時兌現，這就造成大多數投資者資金被套，苦不堪言。

　　對于售后包租的隱憂，幾年前就已有諸多專家提出過，開發商可能難以兌現經營承諾和適當返利承諾。有業內人士指出，目前經營狀況比較好的百貨商場一般凈利潤在6%左右，超市、賣場一般實際經營利潤只在1.2%~1.6%，而一些售后包租項目標榜的投資回報率卻高達8%，似乎有些不太靠譜。對于目前火熱的大成國際中心等項目所承諾的投資回報率，該人士搖頭表示并不看好。

　　誤區五 前期熱銷后期必熱租？

　　2005年，北京市各類商鋪總的供應量達218.2萬平方米。錦繡大地物流港、富力城等有潛質商業項目銷售狀況火爆，被眾多投資者追捧。

　　但是商鋪前期的熱銷是否意味著后期租金收益也會“紅火”？中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，雖然目前市場不乏熱銷的商鋪項目，但整個市場大勢卻依然嚴峻。據國際知名代理機構戴德梁行發布數據預計，2006年北京商鋪市場總供應量將達600萬平方米，商鋪項目招商壓力巨大。

　　董利認為，這兩年商鋪投資之所以被大家如此關注，很大程度上是因為前期熱銷與后期慘淡的出租情況造成了強烈的反差，讓購買商鋪的業主無法接受，因此出現了眾多業主要求退房維權的事件。

　　在第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司商鋪部策劃總監甑仕奇看來，商鋪前期熱銷，只能說明項目策劃成功，和投資者看好項目發展潛力，熱銷只是讓開發商賺錢，并不意味著投資者、商戶一定賺到錢。后者的利益直接取決于商鋪的招商情況、管理方的運營管理能力、合理的業態規劃、成熟的地段、足夠的人流以及商戶自身的經營能力。

　　誤區六 商鋪價格是否有固定比例？

　　經常碰到這種情況,在銷售底層商鋪時,開發商跟投資人算一筆賬,樓上住宅或

　　在分析商鋪價格時，一般來說，在同等條件下，面積大的商鋪平均價格要比面積小的單價便宜，因為它的利用率稍低。

　　商鋪投資者在進行商鋪投資過程中，如果投資者發現該商鋪項目的經營內容在市場上具有很大的獨特性，甚至是唯一性，那么要格外關注，因為獨特性、唯一性會減少項目的競爭壓力，項目比較容易走向成功。