破解一鋪養三代的投資誤區

　　——商鋪投資回報真相調查

　　如同歷次的新政一樣，“新六條”的出臺又引起了地產圈的一陣喧囂。雖然各方褒貶不一，但是有一點已變得越來越明確，那就是越來越多的房地產投資者正把投資領域由住宅轉向商鋪。他們把目光投向那些商業地產項目, 大型Mall、社區商業、產權式商鋪、寫字樓底商以及主題商街，林林總總的投資物業，可謂“亂花迷人眼”。那么，此情此景下，投資

者究竟應該如何“下叉”？

　　就在前幾天，中關村科貿電子城的六層部分商戶聚在一起“鬧事”。據部分鋪主介紹，當初招商部承諾會在路牌和報紙上打廣告，推廣六、七層的時尚廣場，但開業一個多月后，這幾層幾乎沒有人來，在京城主流報紙上也沒有看到廣告。六層鋪主們十分失望，紛紛要求退租，這才出現了“集體歇業”一幕。按理說中關村科貿電子城也算是黃金旺地，但由于推廣力度不夠，也讓淘金心切的投資者們心里“哇涼哇涼”的，可見商鋪投資并不像人們想象的那樣簡單，“一鋪養三代”一不小心就要掉進“陷阱”里！

　　誤區一商鋪投資是“金”？

　　為何投資者熱衷于投資商鋪，中國步行商業街工作委員會秘書長董利認為，很大部分是源于國內投資渠道的匱乏以及福利保障制度的不完善造成的，很多投資者都希望以“養鋪子”的辦法，給自己買一份保障。而投資者大部分也是資金實力不強的普通人，他們對于商鋪這種比住宅遠為復雜的投資產品缺乏全面的認識，多是憑借開發商的宣傳和自己“走馬觀花”的感性認識在冒險。

　　香港一直以來把投資分為“金、銀、銅、鐵”四種，商鋪投資一直被認為是“金”，又有“一鋪養三代”的說法，這些都說明了商鋪投資具有較高的保值增值功能。但是投資商鋪，并不意味著就一定是“金飯碗”，巨庫的撤場、第五大道的敗落、碧溪家具廣場的“潛逃”，都是在不遠的昨天。當下宏觀政策針對住宅市場頻頻出手，相反商業地產投資政策寬松，這就吸引了很多之前住宅市場的投資者，希望能夠在商鋪市場淘到金。盡管同為房地產行業，實際上買商鋪和住宅、寫字樓的投資角度是完全不同的，商鋪投資進入難度更大、投資價值組成、投資回報所需的技術條件非常復雜，投資之前一定要對投資項目本身做好細致的考察分析，否則一不小心多年的積蓄就要打水漂了。

　　誤區二商鋪投資=高回報率？

　　人們說到商鋪投資就會將其與回報率緊密地結合在一起，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首要標準。但是，當一個專業的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現時的投資回報率并不應是其最為關心的，投資者更為關注的是該商鋪所在地的人流量、消費力、發展前景等。因為商鋪的投資回報具有長遠性，一個商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間商鋪的投資回報率是會隨著時間的推移增高或降低的，現時的回報率不具備代表性。

　　據北京中原房地產經紀有限公司商業部總監楊廣安介紹, 一般情況下,在合理的商鋪銷售價格下,經營零售業的投資回報在賣價的4%~5%之間比較合理,但最高不會超過6%。開發商往往會做很多廣告和承諾，租金有多高,投資回報有多高； 但實際上, 商鋪投資同住宅投資不同,是被動型投資,投資人切忌一廂情愿地空想“我想租給誰”,有時候需要采取逆向思維來審視商鋪投資價值。不妨設身處地的從經營者角度考慮“在這里能做什么,能賺多少錢?”某種程度而言,這個商鋪是否值得投資,經營者的認可相當重要。

　　誤區三大項目賺錢多？

　　由于普通投資者缺乏經驗，他們往往認為大開發商做的大項目就是投資回報的保證。在這種思維下“超大型商業廣場”，“十萬平方米商業中心”就成了追捧的對象。但碧溪家居廣場等大項目的失敗告訴我們，“大”反而可能帶來更多風險！

　　第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司總經理徐偉成提醒廣大投資者，一個成功的商業項目，必須具備幾大元素，第一生生不息。成功的商業，其經營一定是可持續性的；第二項目特質一定是躍動的，令人感覺是動態的；第三個是多樣性，多樣性購物種類很多種，不是單一的。此外項目的成熟性也是非常重要，如果消費者去這個地方買很多東西都覺得失望，或者它貨品的種類很多，但感覺這個地方很悶，下次也許就不來了。另外一個易達性要好，停車是否方便，內部的管理是否協調；當然娛樂功能也不可少，因為商業項目最終是要帶給消費者愉悅的消費感受。所以投資者在選擇時，不能只看項目的規模，而更應該全面考察該項目的發展潛質。