□本報記者 張昊

　　就在國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險引發(fā)廣泛關(guān)注的同時，美國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的觸底反彈。對于那些投資美國房地產(chǎn)行業(yè)的QDII而言，持續(xù)的利好意味著超額的收益。分析人士表示，美國房價自去年以來的強(qiáng)勁反彈使得QDII獲得了超額收益。未來美國房價或逐漸趨穩(wěn)，QDII獲得10%左右的年化穩(wěn)定收益是大概率事件。

　　房地產(chǎn)QDII收益領(lǐng)先

　　在上周出爐的基金“半年考”榜單上，房地產(chǎn)QDII收益十分耀眼。在收益排名前10的QDII中，有4只基金的投資方向為海外房地產(chǎn)。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至7月7日，鵬華美國房地產(chǎn)今年以來的收益是18.69%，在109只基金中名列第一。此外，廣發(fā)美國房地產(chǎn)人民幣、廣發(fā)美國房地產(chǎn)美元、嘉實全球房地產(chǎn)分別名列第4名、第6名和第9名，今年以來取得的收益也都在15%左右。

　　房地產(chǎn)QDII取得如此佳績與去年以來美國房地產(chǎn)市場的大幅回暖密切相關(guān)。高華證券研報表示，2013年以來，美國房價的加速上漲令人意外，標(biāo)普 Case-Shiller 20城市房價指數(shù)顯示，菲尼克斯、拉斯維加斯和亞特蘭大等遭受(次貸危機(jī))最嚴(yán)重打擊的城市房價漲幅超過20%。在美國生活多年的粵海證券投行董事總經(jīng)理、協(xié)縱國際和盛富資本創(chuàng)始合伙人黃立沖介紹，最近一年以來，美國很多城市的房價都上漲了20%-30%。

　　黃立沖認(rèn)為，美國樓市之所以曾大幅下跌，并不是由于房價脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，而是因為購房者的融資杠桿太多，次貸危機(jī)爆發(fā)后大量房產(chǎn)被拋售導(dǎo)致房價暴跌。美國經(jīng)濟(jì)某一領(lǐng)域如果出現(xiàn)問題，往往采用壯士斷臂的方式，這樣就可以把之前的不利影響最大程度地清除掉，因此美國不會上演日本經(jīng)濟(jì)的悲劇。美國經(jīng)濟(jì)總體上比歐洲要健康，在去杠桿完成之后，美國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)能力較強(qiáng)。

　　未來收益有望穩(wěn)定

　　隨著美國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖，房地產(chǎn)QDII的收益有望保持穩(wěn)定。鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜表示，今年入春以來經(jīng)濟(jì)活動有明顯改善跡象，下半年利率會回升，但上行幅度和速度相對有限；由于美聯(lián)儲目前的貨幣政策透明度高于以往，不太可能出現(xiàn)2013年因利率劇烈波動造成的REITs價格波動。商業(yè)地產(chǎn)依然處于較長的上升周期中，市場供需結(jié)構(gòu)合理；從盈利數(shù)據(jù)看，REITs整體業(yè)績依然持續(xù)向好，市場行情會受到基本面的正面驅(qū)動；外部流動性十分充裕，地產(chǎn)直投交易相當(dāng)活躍，故二級市場REITs隱含的物業(yè)定價有較好的一級市場估值支撐。

　　不過，黃立沖認(rèn)為，美國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然會保持景氣，但是未來半年取得超過15%的高額收益可能存在一定的難度。“能否取得高額收益，取決于基金的投向。如果僅僅是投向美國房地產(chǎn)信托憑證，取得10%左右的年化收益是比較正常的。”黃立沖介紹，美國的房地產(chǎn)金融投資渠道主要分為房地產(chǎn)信托憑證和房地產(chǎn)私募股權(quán)投資。“后者主要投向土地開發(fā)、新建項目、不良資產(chǎn)處置，這屬于高風(fēng)險高收益的領(lǐng)域，如果在房地產(chǎn)行業(yè)的景氣年份，20%的年化收益也是十分正常的。”

　　裘韜對未來美國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持樂觀，“我們繼續(xù)看好短周期和晚周期子行業(yè)，如酒店、寫字樓、學(xué)生公寓、林場等板塊，利用指數(shù)回調(diào)繼續(xù)超配這些子行業(yè)。個券選擇方面，我們偏好能積極創(chuàng)造股東價值的REITs管理人，不斷挖掘一些存在如兼并重組、股東行動、資產(chǎn)增值活動等催化劑的個股，尋找存在絕對價值的機(jī)會。”