正略鈞策管理咨詢(原新華信管理咨詢) 合伙人 郝炬

　　2007年中國土地交易中可謂風(fēng)起云涌，地王之爭此起彼伏，最終的成交價遠(yuǎn)高于起拍價，動輒每平方米過萬元的地價成本，部分已經(jīng)高出周邊房價，讓人驚訝不已，而且其中土地之爭的參與者大都是實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)上市公司，良好的資本平臺、充裕的資金實(shí)力都使得他們成為土地拍賣的主角。

　　仔細(xì)分析之后，我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)之所以高價拿地，主要的動力來自于依據(jù)于以下三個預(yù)期：

　　第一、中國土地供給現(xiàn)狀導(dǎo)致土地資源的稀缺性，長期而言土地資源將持續(xù)增值在業(yè)內(nèi)人士中早已成為共識。18億畝耕地的底線是國家保障農(nóng)業(yè)安全的硬性標(biāo)準(zhǔn)，無論如何也不能突破，而中國的城市化進(jìn)程在未來的十年中將推動大量的人口進(jìn)城，帶來的剛性需求將加劇土地資源緊缺；從中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，短期內(nèi)并沒有明顯減速的跡象，從其它國家土地價格波動分析得出經(jīng)驗(yàn)判斷，中國土地價格在經(jīng)濟(jì)上行周期中大幅下跌的風(fēng)險很小；同時從國際金融格局來看，全球流動性過剩導(dǎo)致美元疲軟，對人民幣增值壓力依然存在，會加大國內(nèi)人民幣資產(chǎn)的價值重估，土地、房產(chǎn)資源升值依然是長期趨勢。

　　第二、自去年以來全國性的房價上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)利潤增加，現(xiàn)金回流加快，今年大部分房企對房價上漲的短期預(yù)期一直保持樂觀。對于以蓋房出售的大部分房地產(chǎn)開發(fā)商而言，近年來的“黃金時代”機(jī)會難得，樂觀的市場預(yù)期，尤其是對房價上升的預(yù)期使得部分開發(fā)商加快土地儲備，不惜高價拿地，以便實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)績的提升。雖然市場仍有不少聲音對此提出置疑，但大部分開發(fā)商樂觀的態(tài)度依然如故，對市場向好的預(yù)期過度，甚至在近期樓價出現(xiàn)調(diào)整時都未及時做出合理的應(yīng)對。

　　第三、資本市場與土地、房市的聯(lián)動，成為房地產(chǎn)企業(yè)加快拿地力度的重要推手。今年資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)頗為青睞有佳，包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國等多家房企成功登陸H股市場，而A股市場中萬科、金地等企業(yè)也順利增發(fā)，而站在資本市場門口等待上市的更是排起了長隊(duì)。“我們不在上市的路上，就在增發(fā)的途中”，而資本市場對于房企價值評估最重要的一點(diǎn)就是土地儲備，想上市就拿地，上完市要增發(fā)要業(yè)績還要拿地，“土地儲備——上市融資——融資后買地——股價上漲再融資——再買地”的循環(huán)，已經(jīng)成為房企不得不走的一條道路，拿了地有資本市場接盤，資本市場的寬松已經(jīng)成為推動房企在土地儲備重要推手。一旦資本市場提高門檻或適度收緊，將對已吞入肚中大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的現(xiàn)金流壓力。

　　我們仔細(xì)對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作進(jìn)行分析，會發(fā)現(xiàn)土地、現(xiàn)金作為最關(guān)鍵的兩個因素，土地意味著未來的中遠(yuǎn)期業(yè)績，而現(xiàn)金流則決定了企業(yè)近期的生存，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作核心則是根據(jù)對未來市場的預(yù)期，在兩者之間尋找最適合的平衡，維持企業(yè)的長短期發(fā)展。