“有銀行與房產(chǎn)中介合作，讓中介幫著拉房貸客戶，待房貸放款后按照一定比例返點(diǎn)給中介。與其錢讓中介賺，不如我們自己與銀行對(duì)接，能省下幾千元。”在社交平臺(tái)上，多地購房者分享了房貸返點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

　　中國證券報(bào)記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房貸返點(diǎn)現(xiàn)象有所抬頭。不同地區(qū)、不同銀行以及不同時(shí)點(diǎn)的返點(diǎn)比例均有差異，通常在季末會(huì)有所上浮。7月底及8月初，記者收到的返點(diǎn)報(bào)價(jià)從“千五”到“千九”不等，能夠辦理該業(yè)務(wù)的銀行包括國有行、股份行、城商行等。

　　這一現(xiàn)象背后是銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的激烈爭奪。業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)買方市場特征突出。對(duì)于銀行而言，按揭貸款是優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)，銀行愿意“花錢拉業(yè)務(wù)”。不過，房貸返點(diǎn)可能導(dǎo)致貸款市場定價(jià)不透明、正常競爭秩序被打亂、銀行經(jīng)營成本抬升等不良后果。

　　● 本報(bào)記者 張佳琳

　　個(gè)人能直接拿返點(diǎn)

　　上海居民小敏在社交平臺(tái)分享過房貸返點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)。她告訴記者，看好房子后便四處詢問能夠返點(diǎn)給個(gè)人的貸款銀行。經(jīng)過多方對(duì)比，自己在6月與某城商行簽訂了貸款合同，并在放款后按照“千六”即每貸款100萬元返6000元的價(jià)格收到了返點(diǎn)。

　　記者以購房者身份調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此前被全面叫停的房貸返點(diǎn)現(xiàn)象有所抬頭。

　　在小敏的介紹下，記者聯(lián)系到為她辦理房貸返點(diǎn)的銀行貸款經(jīng)理吳桐（化名）。吳桐說，上海地區(qū)各家銀行的商貸利率都是一樣的，該行現(xiàn)在的返點(diǎn)比例已從“千六”漲至“千七”，但需要在9月底前放款。

　　“我們主要針對(duì)的是二手房購房客戶，因?yàn)樾聵潜P往往有自己熟悉的銀行，會(huì)指定幾家貸款銀行。”吳桐說。

　　另一位自稱可辦理房貸返點(diǎn)的銀行貸款經(jīng)理向記者表示，該行與我愛我家等房產(chǎn)中介有著總對(duì)總合作。若客戶通過幾家中介購房并辦理貸款，那返點(diǎn)無法給到客戶個(gè)人，只能給到這些中介。“需要客戶在網(wǎng)簽前，跟中介說好，自己找貸款銀行。否則有些中介會(huì)簽霸王條款，為客戶指定貸款行。”

　　房貸返點(diǎn)并非新鮮事，此前大多處于行業(yè)的灰色地帶。業(yè)內(nèi)資深人士介紹，所謂房貸返點(diǎn)是指商業(yè)銀行為爭搶房貸市場份額，向提供房貸客戶的中介機(jī)構(gòu)提供的一種傭金，大多數(shù)銀行及中介機(jī)構(gòu)不會(huì)直接返給客戶個(gè)人。如今，有購房者繞過中介，直接與銀行合作，并將返點(diǎn)經(jīng)歷分享到社交平臺(tái)，使得該現(xiàn)象浮出水面。

　　催生專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)

　　房貸返點(diǎn)現(xiàn)象抬頭，引來想分一杯羹的第三方機(jī)構(gòu)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，他們常在社交平臺(tái)發(fā)帖或評(píng)論區(qū)留言進(jìn)行客戶引流。這些機(jī)構(gòu)在銀行內(nèi)部有人脈資源，能夠與多家銀行的貸款經(jīng)理對(duì)接。

　　記者在社交平臺(tái)上詢問房貸返點(diǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，多位第三方機(jī)構(gòu)工作人員聯(lián)系到記者，王普（化名）就是其中之一。他說，自己手里有多家銀行的資源。“每家銀行能提供的返點(diǎn)比例不等，最高有‘千九’，最低有‘千五’，你可以自己選銀行。幫你做貸款的是銀行貸款經(jīng)理，我可以提供他們的名片，你可以去網(wǎng)點(diǎn)核實(shí)身份。”

　　當(dāng)記者問及具體操作流程時(shí)，王普表示，在貸款審批通過后，記者便能獲得返點(diǎn)，形式可以是現(xiàn)金、微信、銀行卡轉(zhuǎn)賬等。“具體流程和正常貸款流程一樣，但需提前跟房產(chǎn)中介說好，自己找貸款銀行，有些房產(chǎn)中介會(huì)讓你簽自辦貸款承諾書。定好時(shí)間和地點(diǎn)，我們會(huì)安排銀行貸款經(jīng)理上門面簽。”

　　相比銀行貸款經(jīng)理承諾的放款后返點(diǎn)，多位第三方機(jī)構(gòu)人士表示，可在貸款審批后就把返點(diǎn)給到客戶。“銀行審批通過貸款后，購房者再過戶，然后銀行才能放款。放款后，銀行會(huì)把傭金給到我們公司，我們是墊資把錢返給客戶的。”

　　至于返點(diǎn)比例，多位第三方機(jī)構(gòu)人士表示，每家銀行每月政策可能都不一樣。一般而言，季末返點(diǎn)比例會(huì)有所上漲。第三方機(jī)構(gòu)人士譚炎稱，6月份有銀行返點(diǎn)比例達(dá)到“千十”，但現(xiàn)在業(yè)務(wù)已經(jīng)停掉了。“點(diǎn)數(shù)給得高，來辦理的客戶自然多，銀行的業(yè)績目標(biāo)達(dá)到了，就不會(huì)做了。”

　　既然客戶自己可與銀行對(duì)接，何須通過第三方機(jī)構(gòu)辦理房貸返點(diǎn)？某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士表示，第三方機(jī)構(gòu)可在短時(shí)間內(nèi)向購房者提供多家銀行的返點(diǎn)報(bào)價(jià)，幫客戶省去了挨家詢問、直接對(duì)接銀行的麻煩。對(duì)于第三方機(jī)構(gòu)而言，可從報(bào)價(jià)差額中獲利，比方說，銀行給機(jī)構(gòu)的報(bào)價(jià)是“千九”，機(jī)構(gòu)給購房者的報(bào)價(jià)則為“千七”。

　　背后風(fēng)險(xiǎn)重重

　　從銀行角度來看，為何要貼錢辦業(yè)務(wù)？無論是銀行內(nèi)部人士，還是第三方機(jī)構(gòu)人員，都向記者提到了這樣做的目的在于“花錢拉業(yè)務(wù)”。在業(yè)績考核壓力下，部分銀行支行以及貸款經(jīng)理利用房貸返點(diǎn)方式，求得短時(shí)間內(nèi)增加貸款發(fā)放量。

　　一位第三方機(jī)構(gòu)人士告訴記者，以前甚至有銀行開出了“千十一”的報(bào)價(jià)，“一般來說，每個(gè)季末或是在銀行業(yè)績沒達(dá)標(biāo)要扣錢時(shí)，銀行返點(diǎn)比例就會(huì)高一些。”

　　銀行貸款經(jīng)理小蘇向記者表示，返點(diǎn)資金部分來自銀行支行營銷費(fèi)用。有時(shí)候貸款經(jīng)理也會(huì)從個(gè)人的業(yè)績激勵(lì)里拿出一部分錢來做返點(diǎn)。

　　“如果客戶的貸款金額比較小，我們不會(huì)做。因?yàn)殂y行貸款有人力成本和其它費(fèi)用支出。在客戶咨詢返點(diǎn)時(shí)，我們會(huì)先問貸款金額有多少，看是否在目標(biāo)金額以上。放款成功后，可以通過微信或銀行卡把錢返給客戶。”小蘇說。

　　房貸返點(diǎn)現(xiàn)象背后是銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的激烈爭奪。業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來多家銀行房貸業(yè)務(wù)增長緩慢，給銀行個(gè)人貸款增長帶來壓力，導(dǎo)致部分銀行利用該手段爭取房貸客戶，搶奪市場份額。

　　國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員任濤向記者表示，房貸返點(diǎn)現(xiàn)象有所抬頭，且返點(diǎn)對(duì)象由房產(chǎn)中介直接擴(kuò)展至個(gè)人客戶的原因在于，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)買方市場特征突出。按揭貸款對(duì)銀行來說，仍是優(yōu)質(zhì)的稀缺資產(chǎn)，為爭取按揭貸款客戶，銀行愿意做出犧牲。

　　當(dāng)前，各地房貸利率走低。在任濤看來，這會(huì)加劇銀行在爭搶房貸客戶方面的競爭，使得銀行具有主動(dòng)返點(diǎn)讓利的沖動(dòng)。同時(shí)，房貸利率持續(xù)走低將凸顯買方地位，可能加劇返點(diǎn)現(xiàn)象發(fā)生。

　　談及其中風(fēng)險(xiǎn)，北京德和衡律師事務(wù)所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博接受記者采訪時(shí)表示，返點(diǎn)現(xiàn)象導(dǎo)致貸款市場定價(jià)不透明，市場競爭秩序受到干擾，銀行經(jīng)營成本抬升，損害銀行利益，讓消費(fèi)者在選擇貸款產(chǎn)品時(shí)一味選擇返點(diǎn)比例高的銀行，可能產(chǎn)生誤判從而損害其合法權(quán)益。

　　此外，有銀行內(nèi)部人士表示，在返點(diǎn)的誘惑下，有房產(chǎn)中介協(xié)助客戶向貸款銀行提供虛假材料，增加了銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，影響房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展，可能導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降。

　　多方合力促規(guī)范發(fā)展

　　對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)重重的房貸返點(diǎn)現(xiàn)象，十余年前，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)就下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識(shí)的通知》。該通知提到，自2010年1月1日起，停止銀行以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的返點(diǎn)費(fèi)用；要求會(huì)員銀行規(guī)范貸前審查制度，做好盡職調(diào)查，堅(jiān)持獨(dú)立審貸，重點(diǎn)審核借款人的信譽(yù)程度、收入證明、償還能力的真實(shí)性。

　　8月1日，記者從業(yè)內(nèi)獲悉，有地方銀行業(yè)協(xié)會(huì)已針對(duì)近期有關(guān)現(xiàn)象，發(fā)布《關(guān)于禁止個(gè)人住房按揭貸款返傭共同維護(hù)銀行業(yè)公平競爭秩序的倡議》。其中提到，銀行不得以任何形式向房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司等機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員、個(gè)人住房貸款客戶支付傭金或權(quán)益，以及例如提供購物卡券、儲(chǔ)值卡券、加油卡等方式變相支付傭金或權(quán)益。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，作為銀行業(yè)自律組織，地方銀行業(yè)協(xié)會(huì)此時(shí)發(fā)出倡議，有助于規(guī)范市場競爭秩序，讓銀行在房貸業(yè)務(wù)方面能夠?qū)崿F(xiàn)良性競爭，也可以降低銀行的貸款成本，維護(hù)凈息差穩(wěn)定，同時(shí)讓房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更加規(guī)范透明。

　　展望未來，裴虹博認(rèn)為，可從加強(qiáng)監(jiān)管力度、完善法律法規(guī)、提升銀行自律意識(shí)等方面推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。具體而言，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銀行營銷活動(dòng)的監(jiān)管力度；立法機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系，明確禁止不正當(dāng)競爭行為的具體條款和處罰措施；銀行應(yīng)自覺遵守市場規(guī)則和法律法規(guī)要求，加強(qiáng)內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，提高服務(wù)質(zhì)量和效率水平。

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責(zé)任編輯：楊帆 SF034