轉自：證券日報
本報記者 王麗新
“5月下旬以來，我們區域門店帶看客戶量有小幅提升，成交價格相對之前平穩下降。”麥田房產一位經紀人向《證券日報》記者表示，5月份，部分有“連環單”的業主為了不違約而著急下調掛牌價，根本不用談價，業主自己上談判桌就主動降價了。
據北京市住建委官網數據統計，截至5月30日，5月份北京二手房網簽12117套，環比下滑13.0%。另據麥田房產統計數據顯示，5月份，通過麥田房產成交的北京二手房成交均價環比下跌3.1%。
“北京二手房市場仍屬于買方市場，整體市場表現是掛牌量增加但交易價走低。”另一位房產經紀人向《證券日報》記者表示，這背后主要有兩方面原因：一是有購房需求的多是置換連環單，即“賣舊買新”，需將名下房產掛牌出售；二是需要盡快將掛牌房源變現，用于支付新買房源價款，連環單是有交易周期和付款節點的，因此隨著付款節點逼近，業主只能被迫將掛牌出售房源價格一降再降。
掛牌價走低議價空間增大
“5月份，太陽公元在售房源81套，業主降價的有46套，占比56.8%；紅璽臺在售房源19套，業主降價的有8套，占比42%。降價的房源多，但是幅度不是很大，總價高的房源降價幅度在30萬元-70萬元之間。”麥田房產太陽宮一區紅璽臺一店經理史玢玢向《證券日報》記者表示：“從掛牌量來看，我店所在區域是中高端標的房產，價格區間在1000萬元-5000萬元之間，總體掛牌量上浮5%-10%。”
根據麥田房產數據顯示，5月份，北京二手房掛牌量環比增加3.7%；二手房掛牌均價環比下降0.1%。與此同時，二手房議價空間和上月相比擴大0.37個百分點。與4月份相比，不但業主的預期開始下降，而且在價格上也更愿意做出讓步以換取成交。總體而言，成交放緩，掛牌量增加，市場去化進一步承壓。
“業主突然主動降價的情況時有發生，著急賣房的業主降價幅度較大，且會一降再降。部分業主到談判桌上自己就主動降價了，根本不用談價。”麥田房產回龍觀西區流星花園一店經紀人喬召向《證券日報》記者表示，比如有一單已經簽約的交易，本來業主成交預期為520萬元-525萬元，業主原話是“低于520萬元就不賣了”，但后來在談判桌上降了兩次價，最后以508萬元價格簽約。
“雖然當下屬于買方市場，但實際上從掛牌房源的結構來看，房齡超過20年的老房子占到一半左右，供應的結構性矛盾依然存在，購房者選到合適房子的難度依然不小。”麥田房產認為，從購房者的角度看，在下行的市場中購房者掌握選擇的主動權，有更充足的時間挑選合適的房子。
在喬召看來，很多業主愿意把手上的老破小房源換新，現在市場上存在大量置換連環單現象。但在買方市場之下，購房人觀望情緒濃厚。
麥田房產亦莊北區大雄店經紀人謝麗慶直言：“我目前接觸的兩個客戶，一個不敢先訂房，另一個不敢入手，即使房子降價很快，仍舊怕踏錯節奏。出現這種預期后，導致有相當一部分掛牌房源，報價已經接近上套甚至低于上套成交價。”
這一現象的背后，有一個問題值得關注，即如果市場流動性變弱，那么連環單是否會陷入僵局？違約問題會不會隨之而來？
未來市場怎么走？
回顧去年11月份到12月份，受疫情影響，北京市場需求受到積壓。今年2月份、3月份，壓抑的需求在短時間內集中釋放，二手房市場迎來強勁反彈，一些觀望的客戶也因當時的市場熱度升溫而被裹挾入市。
“3月底，北京二手房市場處于高點的時候，我怕繼續漲價，就定下了一套880萬元的房子，現在著急賣掉名下房產，但好幾組買房人都至少來看過兩三次，就是沒有下單。”5月31日，李女士（化名）向《證券日報》記者透露，現在掛牌出售房子的業主多數都是置換需求，屬于“買新賣舊”的連環單。但4月份以來市場降溫，掛牌的房子仍舊沒有賣出去，現在比較擔心由于賣不出去房子而導致買房違約。
李女士的擔憂并不是個例。“為了趕買房的付款節點，我掛牌賣的房子價格已經一降再降，從700多萬元降到679萬元，但潛在買家僅報出了660萬元的價格，這比2021年同小區同戶型房源成交最低價還低將近40萬元。”馬女士（化名）向《證券日報》記者表示：“賣房賣得‘心灰意冷’，如果達不到去年的價格，我打算將所訂的新房違約。”
“如果大部分業主抱有跟馬女士一樣的心態，那么連環單交易將陷入僵局，由此將產生違約賠償等訴訟，不利于提升市場流動性。”某業內人士向記者如是稱。
對此，有麥田房產分析師也表示，當前市場在售房源不斷增多，市場觀望情緒增加，導致置換鏈條運轉不暢，預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性筑底的過程。
從政策端來看，雖然近期北京出臺了“帶押過戶”等政策，但政策目的在于優化交易流程，提升交易效率，對市場供需端預期及入市行為是否產生實質性影響，還有待觀察。
對于6月份二手房走勢，史玢玢表示，預計將與5月份持平。6月份想快速成交，降價是最快的途徑。如果沒有利好政策出臺，預計市場不會有大的起伏。
喬召認為：“大幅降價可能性很小，有可能部分著急賣的房源在5月份沒成交的，6月份還會有一個小幅度的降價。”謝麗慶表示，一部分撿漏的客戶會出來買房，現在需要這些客戶撕開一個口子，帶動其他客戶的購買力。6月份，預計市場會吃掉大量“已買后賣”業主的紅利。
不過，在業內看來，隨著買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及“賣一買一退減個稅”政策年底結束，預計下半年很多業主會選擇在年底前完成置換以節省置換個稅，再疊加年末購房需求小高峰，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。
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