轉自：證券日報

　　張歆

　　樓市無小事。

　　3月底，自然資源部官網披露，其與銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》。對此，業界普遍認為利于樓市預期改善。A股房地產服務類公司的股價也以上漲呼應。

　　看似“小眾”（主要涉及存量房交易）的“帶押過戶”，緣何引得樓市、股市如此熱情？這或與存量房自身的體量以及樓市交易鏈路有關。

　　就存量房市場規模來看，隨著一線城市和重點二線城市進入“存量房時代”，該類不動產的交易頻次會顯著提升。此外，由于去年個別房企出現風險事件，存量房所獲得的市場信任度有所提升。雖然伴隨著“保交樓”政策顯效，該效應會逐步減弱，但目前存量房仍是部分地區樓市交易的主導力量。

　　從存量房所處的樓市交易環節來看，其交易的“最終可達成性”對于新房市場同樣意義重大。從歷史來看，“二手房先熱，再向新房傳導”也是基本規律。究其根源，在于潛在購房人需要首先解決資金和購房資質問題，才能更進一步。而改善性需求帶來的存量房交易，直接關系到樓市的流動性和總規模。

　　事實上，政策方面也一直對剛需和改善型住房需求進行支持。2022年7月28日，中共中央政治局召開會議并指出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。

　　由此可見，存量房的“帶押過戶”不僅通過降低交易風險、節省交易成本等對存量房交易流程進行重大優化，更有助于釋放剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩健康發展。

　　對于商業銀行而言，“帶押過戶”的政策效果潛力同樣不可小覷。長期以來，由于住房（按揭）貸款抵押物充足、借款人征信等級高、貸款期限長、不良貸款率較低（即便去年出現了一些風險暴露，但風險亦整體可控），住房（按揭）貸款一直是銀行信貸業務的“舒適區”。但是去年中期至今年年初，借款人提前還貸的意愿明顯上升，該類貸款占比呈現降低態勢。從去年六大國有銀行的年報數據來看，其住房（按揭）貸款占比均同比下降。在近年來息差持續收窄的背景下，大中型商業銀行顯然需要通過穩定住房（按揭）貸款規模，來穩定自身業務結構。通過“帶押過戶”配合存量政策，進一步激活樓市流動性，對商業銀行尤其是大中型商業銀行來說非常重要。

　　此外，隨著新政出臺，不動產“帶押過戶”將逐步由住宅類向工業、商業等類型不動產拓展，并上升為以“實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展”為目標的重要服務舉措。

　　有業界人士分析，目前中國商業地產存量市值規模超過50萬億元，工業不動產也擁有巨大存量規模。此番不動產“帶押過戶”，不僅有利于激活提升工業、商業等類型不動產流動性，還有助于化解房地產市場風險。

　　當然，謀求“帶押過戶”新政落地效果的最大化，還需交易主體、中介機構等從市場發展大局出發，守土有責、守土盡責，真正形成發展合力。唯如此，才能進一步為房地產市場流動性“解壓”，加快推動經濟運行穩步回升。

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責任編輯：張文