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來源：證券時報
只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機(jī)，就一直會存在。
近段時間，“提前還房貸”又掀起了高潮。有朋友告訴我，最近他發(fā)年終獎了，計劃提前還房貸，但沒想到，手機(jī)銀行APP直接關(guān)閉了申請?zhí)崆斑€貸的功能。據(jù)悉，有的銀行可以在手機(jī)上申請該功能，但放出的號很少，每天點進(jìn)去都顯示預(yù)約已滿。到柜臺辦理，要么窗口很少、要么排好幾個小時。即便預(yù)約到的，也要等待2-3個月。另外，提前還貸普遍要繳違約金。
事實上，提前還貸潮貫穿2022年。2023年年初，為啥“提前還貸”又掀起高潮？一方面，2022年到現(xiàn)在，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分要在5%左右。特別是，2016-2021年，商品房市場在高位運(yùn)行，那時的房貸利率普遍在5%以上。問題是，現(xiàn)在存款和保本理財?shù)睦剩毡榈陀?%。
比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）。此前收益比存款高的貨幣基金，其收益在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里，過去銀行理財一直是沒有風(fēng)險的，但現(xiàn)在也大幅度波動，甚至出現(xiàn)負(fù)收益。相對收益更高的資管產(chǎn)品，虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。
記得在2014-2017年，那時創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新風(fēng)起云涌、地產(chǎn)一年上一個臺階，社會融資需求很旺盛，金融環(huán)境也很寬松，金融機(jī)構(gòu)大量發(fā)行各類融資產(chǎn)品，老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種，而且多是剛性兌付的。所以，即便那時房貸利率在5%以上，也是相對便宜的。因此，那會兒大家買房時，都想多申請房貸、少給首付，結(jié)余的存款搬家到了理財和資管。
現(xiàn)在，情況不一樣了，房貸利率變高了，理財收益走低了，自然就會發(fā)生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。近期，理財收益一度大幅度下滑，甚至出現(xiàn)破凈的情形，更是引發(fā)了大規(guī)模的贖回。回到存款賬戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財。而且，還有一個非常重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整。
根據(jù)央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了。這70個城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數(shù)城市的首套房貸利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。
對銀行來說，近年來對實體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個基點。國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此，房貸就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時，2022年居民存款同比多增近8萬億，包括理財贖回的資金、預(yù)防性儲蓄、買房延后的資金，大部分成為定期存款。資金成本在增加，增量房貸申請在下降，存量房貸被提前還貸，銀行收益自然受沖擊。
2021年上半年，老百姓“排隊等待放貸款”，現(xiàn)在卻是“排隊等待還貸款”。一年多的時間，發(fā)生如此大的反差，大背景就是對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。過去，百姓普遍認(rèn)為房價會上漲，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本，大家對房貸利率不敏感。現(xiàn)在，對房價的預(yù)期逆轉(zhuǎn)了，房子的成本也全面顯現(xiàn)，包括房貸、物業(yè)、折舊等等，這也是近期樓市低迷的根源之一。
只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機(jī)，就一直會存在。房價下跌城市的房貸利率不再設(shè)下限，一方面是為了收縮房貸利率和銀行理財產(chǎn)品利率之間的倒掛幅度，另一方面是以降低房貸利率緩沖房價下跌。同時，近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困，目的也是激勵大家購房，緩解房價下跌的預(yù)期。短期內(nèi)要穩(wěn)樓市，就得這么做。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
責(zé)任編輯：凌辰 SF179
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